Pour relancer la construction de logements neufs en France, il faut des idées, mais lesquelles ? C'est ce qu'a été demandé le cabinet Denjean et Associés à plusieurs investisseurs professionnels dans l'immobilier. Les enquêteurs sont revenus avec 8 mesures phares, qui ne revêtent pas toutes un habit fiscal. Elles sont plutôt destinées à rassurer l'investisseur, particulier et professionnel. Focus sur ces réformes qui aideraient les investisseurs professionnels à revenir sur le marché de l'immobilier de logement. 1- Exonérer les plus-values immobilières L'étude du cabinet Denjean et Associés montre que les professionnels de l'immobilier sont 58 % à penser qu'il faudrait exonérer les plus-values immobilières. Aujourd'hui lorsqu'un propriétaire revend un bien immobilier, il est imposé de 2 manières sur la plus-value réalisée : Un taux d'imposition progressif. Une cotisation sociale généralisée. Avec ce système, il lui faudra attendre 22 ans pour être exonéré d'impôt, et 30 ans pour ne pas payer de contributions sociales. La première préoccupation des 112 entreprises interrogées est donc d'ordre fiscal. Précisons que l'enquête porte sur un panel d'investisseurs professionnels, intéressés par l'immobilier en France. La majorité sont des sociétés de gestion d'actifs immobiliers, les autres sont des sociétés foncières et sociétés d'investissement. Les investisseurs institutionnels sont représentés à 12 %, les SCPI représentent 10 %. 2- Vendre les immeubles de logements à la découpe 56 % des investisseurs interrogés par l'enquête pensent qu'il faudrait « faciliter la possibilité de vendre les immeubles de logements à la découpe ». Concrètement, un investisseur, seul ou en groupe, commanderait la construction d'un immeuble. Cet immeuble serait « découpé » en plusieurs parties, qui pourraient être revendues à d'autres investisseurs. Il serait alors possible de récupérer rapidement sa mise avec ses bénéfices. Il semble donc que la disponibilité de trésorerie soit un souci en ces temps difficiles. 3- Ne pas imposer de logements sociaux dans les constructions neuves Aujourd'hui, les constructions d'immeubles doivent inclure un pourcentage de logements sociaux. Le calcul de ce pourcentage dépend de nombreux facteurs, mais ce n'est pas tant cette difficulté qui freine les investisseurs. Car lorsque ces habitations construites, il faut bien les vendre à quelqu'un. Et ce quelqu'un peut être soit un accédant à la propriété, soit un investisseur. S'il est accédant à la propriété, il achètera le logement social moins cher que les autres, alors qu'en définitive le coût de construction serait pratiquement le même. Il semble que l'investisseur déplore un manque à gagner dans ce scénario, car l'enquête du cabinet Denjean et Associés révèle qu'ils sont 54 % à souhaiter l'assouplissement de cette mesure. Si l'acquéreur est un particulier désirant acheter pour louer, il est conscient qu'il devra respecter un certain plafond de loyer. À l'aide d'une simple calculatrice il se rend compte qu'il peut bénéficier d'un rendement plus intéressant ailleurs. 4- Moins protéger les locataires Le rapport entre le bailleur et le locataire peut malheureusement parfois tourner à l'affrontement, même si en définitive ces situations représentent une infime minorité. Toujours est-il que le bailleur dispose de moins de protection que le locataire. Fort de cette constatation, 49 % des investisseurs interrogés pensent que « réduire les protections accordées aux locataires » permettraient de les inciter davantage à investir dans l'immobilier de logement en France. Le principal souci du bailleur, est bien évidemment le loyer impayé. Car le particulier investisseur devra rajouter ce manque à percevoir de ses propres deniers, et ainsi mettre en danger son pouvoir d'achat, voire le bien immobilier en lui-même. Certes des solutions existent, comme les assurances loyers impayées, mais la démarche est rarement engagée par les bailleurs. C'est dans cette optique que la loi ALUR de l'ancienne ministre du logement Mme Cécile Duflot, a créée la GUL (Garantie Universelle des Loyers). Lorsqu'elle sera mise en application en 2016, elle permettra au bailleur de percevoir une indemnisation, après le 2e mois d'impayé. Les fonds seront financés par Action Logement. 5- Simplifier les formalités administratives S'il faudra du temps pour mettre en application toutes les mesures de la loi ALUR, il en est une qui est d'ores et déjà en vigueur. Il s'agit des preuves de bonne volonté, que le vendeur doit montrer à l'acheteur. La liste étant longue, elle augmente le temps de procédure, et provoque le mécontentement des professionnels de l'immobilier. Parmi les investisseurs interrogés, ils sont 40 % à estimer que la levée de ces procédures les rendrait plus apte à investir dans le logement en France. 6- Plafonner les taxes foncières En France, les propriétaires occupants et non-occupants doivent payer une taxe foncière. Le particulier ayant acquis un appartement pour le louer, doit s'acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties. La base de calcul est déterminée par le ministère des finances, sur laquelle la municipalité applique un taux. Malheureusement cet impôt est souvent destiné à boucher les fuites ouvertes par une mauvaise gestion des finances locales. Plafonner les taxes foncières serait une bonne nouvelle pour 31 % des investisseurs interrogés par l'enquête. On constate qu'ils ne sont tout de même pas majoritaires à estimer que cette mesure inciterait davantage les particuliers à acheter des logements. 7- Faire participer le locataire aux charges Voici une proposition qui fera grincer beaucoup de dents. 27 % des investisseurs interrogés pensent que le fait de «libéraliser le périmètre des charges refacturables au locataire » les inciterait à investir dans l'immobilier de logement en France. Sous-entendu : les particuliers se tourneraient davantage vers le locatif, s'ils pouvaient faire payer certaines charges d'exploitation par le locataire. On constate toutefois que cette mesure arrive avant-dernière dans l'ordre d'importance. Aujourd'hui, le propriétaire non-occupant doit régler : les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance du bien immobilier. Le locataire doit régler : la taxe d'habitation, les factures énergétiques, l'eau. 8- Supprimer le droit de préemption des municipalités Dans certains cas, la municipalité a le droit d'utiliser son droit de préemption sur un terrain constructible. Ainsi, lorsqu'un promoteur souhaite développer un ensemble résidentiel, le conseil municipal peut l'en empêcher. La suppression des droits de préemption par les municipalités serait une mesure incitative, mais uniquement pour 22 % des investisseurs interrogés. Dans la pratique, entre le moment où un promoteur s'intéresse à un terrain, et le jour où les clés des logements sont remises aux acheteurs, il se passe 5 ans. Cinq années de difficultés pour convaincre les municipalités que ce nouvel afflux de population n'est pas une invasion. 5 ans pour obtenir les autorisations administratives et construire enfin.