Un an et demi après l'adoption de la loi ALUR par l'Assemblée nationale et 1 an après son dépeçage, voici que l'une de ses mesures entre en application. La liste officielle de l'ameublement et de l'équipement inclus dans un logement meublé vient de paraître. Elle devra s'appliquer à tous les baux signés à partir du 1er septembre 2015. Une occasion pour revenir sur l'investissement locatif dans un meublé et sa fiscalité, hors programme immobilier. Acheter un logement pour le meubler, qu'en pense la banque ? Les banques aiment l'investissement immobilier locatif, car un loyer vient compenser les mensualités. Toutefois pour que le loyer arrive effectivement sur le compte bancaire du bailleur, certaines conditions doivent être réunies. Tout d'abord le logement doit se trouver dans une zone où il existe un marché. En clair une banque financera beaucoup plus facilement un petit appartement en centre-ville, qu'une grande maison excentrée de la zone urbaine. Elle préférera d'ailleurs le programme immobilier, comprenant également la mise en exploitation par une filiale du vendeur. Cette formule efface le risque de défaut de paiement, et rassure le prêteur. Toutefois lorsque l'investisseur souhaite acheter et meubler par lui-même, la banque regardera de près la destination du bien immobilier et sa localisation. S'agit-il d'une location saisonnière, dans ce cas est-ce à la mer (faible taux de remplissage annuel) ou à la montagne (taux d'occupation plus élevé) ? S'agit-il d'une location étudiante ? Dans tous les cas de figure, la ville ou la station balnéaire visée présente-ellle un marché ? Ce sont toutes les questions auxquelles l'investisseur devra répondre pour emprunter au taux le plus intéressant possible. Comment meubler un logement vide pour le louer ? Les baux signés à partir du 1er septembre 2015, devront respecter le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, venant lui-même en complément de l'article 25–4, lui-même ajouté à la loi du 6 juillet 1989, elle-même modifiant celle du 23 décembre 1986. En clair, le logement doit être « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisant », pour que l'occupant puisse dormir, manger, ou plus généralement « vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Cette définition plutôt vague a amené l'ancienne ministre du logement, Mme Cécile Duflot, a mieux définir le logement meublé, au sein de sa loi ALUR. Désormais le propriétaire bailleur dispose d'une liste un peu plus précise, et qui effectivement représente le confort minimum, n'eut été les équipements de la salle de séjour. Pour louer un logement meublé, il faut que les lieux contiennent de la literie, incluant une couette ou une couverture. Les fenêtres des chambres à coucher doivent être pourvues d'un « dispositif d'occultation », entendez par là des volets, des stores ou des rideaux. La cuisine doit comprendre un réfrigérateur avec freezer, ou alors un réfrigérateur plus congélateur. Elle doit être équipée de plaques de cuisson, d'un four ou d'un four à micro-ondes, d'ustensiles pour préparer les repas, de vaisselle pour les prendre, mais pas forcément d'un évier pour laver les assiettes. Le propriétaire doit mettre une table et des sièges à disposition de ses locataires. Il doit également leur prévoir des étagères de rangement, en revanche rien n'est précisé quant à une armoire dans la chambre à coucher. Enfin en plus d'être pourvu de luminaires, les lieux doivent être équipés d'un « matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ». Aucune mention n'est présente quant à la présence d'un salon, ce qui se conçoit en fonction de la taille du logement. Dans la réalité l'investisseur doit procurer tout le confort nécessaire, y compris un téléviseur, un sofa et/ou des fauteuils, une salle de bains tout équipée, ainsi que des meubles de rangement en tout genre. Le plus pratique sera son logement, le plus il trouvera de locataires et le plus sera en position de les sélectionner. Choisir la fiscalité d'un investissement locatif meublé Tous les investissements locatifs s'accompagnent de dispositifs fiscaux avantageux. La location meublée inclut elle aussi sa loi de défiscalisation (Censi-Bouvard), qui n'est toutefois accessible qu'aux investissements dans des programmes neufs, et dont la gestion est confiée à un professionnel pendant au moins 9 ans. Mais les logements anciens réservent leur lot d'avantages, à commencer par le déficit foncier. Les frais d'achat qui sont d'au moins 8 % dans l'ancien, sans compter la commission de l'intermédiaire, peuvent être déduits des loyers perçus. En ajoutant à cela les intérêts du prêt immobilier, les frais d'assurance, les charges de copropriété, la taxe foncière ainsi que les éventuels travaux, la première année on s'aperçoit que l'investisseur a dépensé plus qu'il n'a perçu de revenus locatifs. Il peut alors déduire cette différence sur les revenus de son foyer fiscal, par tranche maximum de 10 700 €/an. Pour cela il doit opter pour le régime fiscal du réel simplifié, soit en location « classique », soit en tant que loueur meublé, professionnel ou non (LMP ou LMNP). Cette option lui sera utile si les revenus qu'il tire de cette location meublée représente plus de 50 % de ses revenus, ou sont supérieurs à 23 000 € par an. Dans ce cas il pourra obtenir le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), et déduira en plus un amortissement sur les biens mobiliers, à savoir l'ameublement et l'équipement électroménager. S'ils pensent qu'il n'a pas de chance d'obtenir un déficit foncier, ou s'il veut se simplifier la vie, l'investisseur a intérêt à demander le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à son centre des impôts. Il ne sera alors imposé que sur 50 % des loyers perçus, contre 30 % dans la location vide. Que choisir, mer, montagne, ou ville ? Lorsque l'on pense aux locations meublées, on pense aux logements de vacances saisonniers. L'investisseur retenant cette option a intérêt à rechercher un endroit où il pourra louer à longueur d'année. Dans ce cas la côte Nord-Ouest est sans doute à éviter, car les logements de vacances ne trouvent preneur pratiquement qu'en juillet et août. S'il choisit la montagne, il devra s'attacher à ce que la station visée propose autant des randonnées en été, qu'un bon domaine skiable en hiver. Une autre solution intéressante est d'investir dans un studio pour le meubler, de manière à le louer à des étudiants. Le rendement est bon, mais il convient bien entendu de viser une ville universitaire, et surtout un logement proche du centre-ville et des animations.