Investir dans un logement neuf plutôt que dans l’ancien revêt de nombreux avantages, notamment celui d’offrir un cadre de vie meilleur et d’ouvrir la voie à des bénéfices fiscaux non négligeables. Mais quand acquérir un appartement ou une maison neufs implique d’acheter sur plan, avec tous les risques que cela représente, mieux vaut assurer son investissement en respectant certaines conditions. Ces conseils vous aideront à acheter dans le neuf en toute sérénité ! Les avantages d’un achat dans le neuf Avant toute chose, commençons par rappeler les nombreux avantages d’un investissement immobilier dans le neuf. D’abord pour le logement lui-même, c’est : Un appartement ou une maison entièrement neufs (exit tous les problèmes liés à l’achat dans l’ancien, depuis l’ancienneté des infrastructures jusqu’à l’isolation des murs et des combles) ; Des matériaux de construction plus récents, écologiques, respectueux des dernières normes en vigueur, et qui permettent de réaliser des économies d’énergie ; Un espace mieux optimisé (qu’il est possible de choisir lorsqu’on fait construire sa maison) ; Des espaces verts aménagés dans les résidences les plus récentes (voir ici). Ensuite, les avantages liés à l’investissement en propre : Des frais de notaire réduits : 3 % en moyenne, contre 6 à 8 % dans l’ancien (qui comprennent alors des droits d’enregistrement) ; La possibilité de bénéficier de l’avantage prévu par le dispositif Pinel (valable seulement pour une acquisition dans le neuf, pour la location, et dans une zone de forte tension locative) ; La possibilité d’en passer par un prêt à taux zéro si l’on est primo-accédant, de quoi alléger considérablement le coût de son crédit immobilier (alors que le PTZ n’est valable dans l’ancien que sous certaines conditions strictes) ; Certaines municipalités proposent une exonération de la taxe foncière pendant deux ans en cas de construction d’un logement neuf. Nos conseils pour acheter un logement neuf Toutefois, ces avantages, aussi attractifs soient-ils, ne doivent pas dissimuler complètement les inconvénients qui peuvent découler de l’acquisition d’un logement neuf. C’est pourquoi, avant de vous lancer dans une telle transaction, qu’il s’agisse d’acheter sur plan ou d’acquérir un logement dans une résidence tout juste sortie de terre, vous devez faire attention aux points ci-dessous. Qui est le promoteur immobilier ? La question semble évidente, mais elle mérite d’être posée : qui est le promoteur immobilier qui s’occupe de la construction de l’immeuble ou de la maison ? Quelle est sa réputation dans le secteur du bâtiment ? Quelles sont ses autres réalisations ? Les outils numériques donnent aujourd’hui l’opportunité d’obtenir des renseignements sur les entreprises de construction : profitez-en pour vous informer sur Internet, recherchez d’autres programmes immobiliers pris en charge par le même promoteur, et n’hésitez pas à contacter des propriétaires/locataires ou des institutions qui se sont installés dans ces logements ou locaux pour leur poser des questions sur la qualité de la construction, les éventuels problèmes rencontrés, les délais de livraison, etc. À projets équivalents, optez pour le promoteur le plus réputé : il est certes plus rassurant de confier son investissement à une grande entreprise de BTP qu’à un petit promoteur qui réalise là ses premiers ouvrages. Vous trouverez d’autres conseils sur cette page. Enfin, interrogez le promoteur immobilier lui-même : il doit vous remettre un descriptif technique donnant des indications sur les parties communes, les matériaux de construction, les places de stationnement, les normes écologiques, les niveaux de sécurité, etc. Soyez attentif à la sécurisation de l’immeuble/de la maison, aux accès : au moment de souscrire une assurance habitation ou voiture, votre assureur pourrait bien exiger des mesures supplémentaires (l’installation de barreaux aux fenêtres ou de vitrages retardataires d’effraction pour un appartement au rez-de-chaussée) ou augmenter votre prime automobile si vous devez laisser le véhicule dormir dehors. Visualisez bien ce que vous achetez Acheter un logement neuf sur plan est un pari : vous ne pouvez pas être absolument sûr d’obtenir à la fin ce que vous attendiez au départ. Mais vous pouvez faire le maximum pour visualiser ce que vous acquérez, et pour cela, tous les documents sont bons à prendre : fiches techniques, plans détaillés, reconstitutions numériques, etc. En sus du descriptif technique remis par le promoteur, vous avez accès à ce qu’on appelle le « plan de masse », un plan d’architecte qui permet de visualiser l’ensemble du projet : délimitation de la zone à construire, échelle de grandeur, surface totale du/des logement(s), informations quant à la topographie du terrain, raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, Internet), accès… Vous pourrez ainsi tout connaître de votre future acquisition. Ajoutez-y le « plan de situation » (ou plan cadastral) qui vous renseigne sur la situation géographique du projet et sur les règles d’urbanisme applicables, et vous serez paré contre la plupart des éventualités. Étudiez le quartier Acheter un logement neuf, c’est aussi investir dans un environnement spécifique, car vous n’allez pas vous barricader entre quatre murs pour le restant de vos jours. Prenez le temps de vous renseigner sur la commune (si vous en changez) et sur le quartier qui va accueillir votre nouvelle maison ou résidence. Vous devez porter attention à 5 points en particulier : Les commodités : à quelle distance serez-vous des commerces, des lieux d’activités, des équipements publics, du centre-ville ? Les transports : bus, métro, tramway… Où sont-ils et comment sont-ils accessibles ? Les écoles : veillez à ce qu’il y ait au moins des écoles élémentaires et des crèches dans les environs ; pensez à demander en mairie la carte scolaire pour connaître les sectorisations par rapport aux quartiers ; La sécurité : dans une zone très urbanisée, des problèmes de sécurité peuvent rendre certains quartiers moins fréquentables que d’autres ; Les nuisances : les voisins font-ils trop de bruit ? les avions passent-ils au-dessus de vos têtes ? l’autoroute est-elle trop proche ? y’a-t-il des odeurs particulièrement désagréables qui émanent des environs ? Connaissez un maximum votre futur cadre de vie. Vous pourrez obtenir la plupart de ces renseignements auprès de la mairie, par exemple sur le site Internet municipal. Rester sur ses gardes le jour de la livraison Jusque là, tout va bien : le promoteur est réputé, les plans laissent imaginer un logement idéal, et le quartier est tout bonnement paradisiaque. Il ne reste plus qu’à espérer que la livraison se fasse dans de bonnes conditions. Et pour cela, vous devez rester attentif à deux choses : Pendant la phase de construction, n’hésitez pas à vous rendre sur les lieux pour visualiser l’avancée des travaux. Demandez à visiter l’emplacement de votre futur logement dans l’immeuble (dès que les questions de sécurité le permettent) et signalez toute malfaçon que vous pourriez repérer : elle sera ainsi plus facile à corriger. Lors de la phase de livraison, prenez en note tous les défauts que vous pourriez observer – comme une sort d’état des lieux de location, mais en bien plus poussé. Vous devrez signer un procès-verbal avant de recevoir vos clés. Si un problème advient après la livraison, il est toujours possible de le signaler au promoteur par courrier recommandé avec accusé de réception, dans un délai d’un an après la fin des travaux. Pour d’éventuels dommages qui pourraient intervenir après la livraison, la garantie décennale vous couvre pendant 10 ans. Des retards sont bien sûr possibles – et généralement prévus dans le contrat d’achat. Si néanmoins le promoteur n’a pas livré dans les délais indiqués (y compris en comptabilisant le retard éventuel), vous serez en droit de lui réclamer une indemnité. Les cas de force majeure (tremblement de terre, tsunami, etc.) ne sont pas pris en compte. Respectez bien ces conseils pour acheter un logement neuf sans prise de tête !