Le prix du m² parisien continue de baisser, et pourrait s'ajuster à la baisse jusqu'en octobre. Toutefois la moyenne de -1,1 % sur 1 an ne doit pas être appliquée à l'ensemble du marché. On observe qu'effectivement les prix ont augmenté dans certains quartiers, ou ont au contraire chuté vertigineusement dans d'autres. Au final le prix des appartements anciens à Paris reste en augmentation sur 5 ans, et devrait toujours constituer un placement sécurisé à moyen et long terme. Prix moyen d'un appartement ancien à Paris : 8120 €/m² Selon le rapport des notaires de la chambre de Paris Île-de-France, le prix moyen du m² parisien s'établit à 8120 €. Les appartements anciens continuent d'accuser une légère baisse, avec -1,1 % sur 1 an. Toutefois, la dépréciation observée sur 3 mois n'est que de -0,2 %. Il semblerait donc que les prix soient en train de se stabiliser, les acheteurs l'ont sans doute compris car le nombre de transactions est en hausse. Ventes en hausse de 12 % à Paris, mais... L'indice des notaires montre que le nombre de transactions immobilières à Paris, a augmenté de +12 % en 1 an. Le calcul est effectué d'avril à juin 2014, comparé à avril à juin 2013. Toutefois ces chiffres sont à relativiser, car il ne s'agit que d'une reprise, le volume reste faible. Les ventes d'appartements anciens restent tout de même inférieures de 11 %, par rapport à la moyenne des 2e trimestre des 10 dernières années. La performance est également 26 % moins bonne que la meilleure période de vente immobilière. Les appartements neufs à Paris sont peu prisés des acheteurs, avec seulement 240 unités vendues au 2e trimestre, contre 7420 appartements anciens. Les arrondissements de Paris les plus chers Le prix des appartements anciens est supérieur à 10 000 €/m² dans les 4e (10 730 €/m²), 5e (10 330 €/m²), 6e (11 980 €/m²) et 7e (11 700 €/m²) arrondissement. Il est intéressant de constater que les prix sont en baisse sur 1 an dans le 4e, 5e et 6e, mais en hausse dans le 7e (+2,2 % sur 3 mois). La baisse des prix des appartements anciens chers est plus importante dans le quartier de Notre-Dame-des-Champs (6e), avec -7 % sur 1 an. La hausse des prix, toujours parmi ces appartements chers, et plus importante dans le quartier de l'école militaire, avec +4,9 % sur 1 an. Globalement, l'évolution des prix dans ces quartiers prisés sur 5 ans, va de +15 % (Saint-Victor, 5e) à +50,8 % (Arsenal, 4e). Les arrondissements de Paris les moins chers Il faut se déplacer au nord-est de la capitale, pour trouver les appartements anciens les moins chers. Le prix moyen du m² est de 6480 € dans le 19e, 6780 € dans le 20e, et 7240 € dans le 18e. Les prix moyens n'ont augmenté au cours du dernier trimestre que dans le 18e (+0,6 %), ils subissent une décote dans le 19e (-3,5 %) et le 20e (-2,5 %). Il s'agit certainement d'un ajustement, car sur 5 ans les évolutions du prix des appartements anciens de ces 3 arrondissements se situent entre +32 % et +35 %. Les logements anciens les plus abordables se situent dans le quartier de la goutte d'or (18e), à 6060 €/m². Les prix y ont d'ailleurs augmenté de +1,8 % sur 1 an. Le quartier de La Villette (19e) suit avec 6110 €/m², pour une augmentation de +3 % sur 1 an. La baisse des prix la plus importante se situe dans le quartier du Père-Lachaise (20e arrondissement), avec -4,1 % pour 6940 €/m². Les quartiers de Charonne (20e) et La Chapelle (18e) ont vu le prix de leurs appartements anciens augmenter de +6,1 % sur 1 an, avec respectivement 7080 €/m² et 6290 €/m². Évolution du prix des appartements ancien à Paris Selon les notaires de la chambre Paris Île-de-France, le prix du m² moyen devrait continuer à s'ajuster à la baisse. Cette anticipation se calcule en tenant compte des promesses de vente déjà signées. C'est ainsi qu'il faut s'attendre à une stabilisation proche des 8050 €/m², à la fin octobre 2014. Il est bon de rappeler la grande disparité qui existe entre arrondissements, et même entre quartiers au sein des arrondissements. L'investisseur et l’accédant à la propriété ont intérêt à se rapprocher d'un professionnel de l'immobilier, afin d'acheter le bon appartement au juste prix, et si possible d'anticiper les évolutions du marché. Acheter un appartement à Paris pour le louer L'immobilier parisien n'est pas célèbre pour son rendement locatif. Il s'agit surtout d'un placement dans la pierre, sécurisé à moyen et long terme, dû à la raréfaction de l'offre, et à la qualité des logements. En 5 ans le prix des appartements anciens a augmenté de +34,8 % en moyenne, même si l'évolution annuelle reste à la baisse. À Paris, le loyer moyen est de 24,7 €, pour une augmentation de +0,4 % sur 1 an. Selon les chiffres de l'observatoire Clameur, la surface moyenne habitable est de 49,8 m², et les locataires restent en moyenne 61,2 mois. L'offre est faible, car le taux de mobilité résidentielle s'établit à 19,6 %. L'investisseur immobilier trouvera aisément des locataires à Paris. Si on prend l'exemple d'un des quartiers les plus chers, comme le quartier Saint-Gervais (10 900 €/m² à l'achat). Les prix ont baissé de -3,5 % sur 1 an, ce qui peut présenter des opportunités. Dans ce quartier le loyer moyen est de 29,2 €/m², et a baissé de -0,7 % depuis le début de l'année. L'observatoire Clameur nous rappelle que les loyers augmentent en moyenne de +5,5 % à Saint-Gervais depuis les années 2000, lors d'une re-location. La surface moyenne est légèrement plus grande que dans le reste de la capitale, avec 52 m². Le locataire moyen reste dans les lieux environ 70 mois. En suivant ces moyennes, un appartement ancien de 52 m² dans le quartier de Saint-Gervais (4e arrondissement) s'achèteraient pour 599 500 €. Il pourrait se louer 998 € par mois, soit une rentabilité locative avant impôts et sans tenir compte des frais d'achat, d'un peu moins de 2 %. Ce résultat peut sembler peu performant, surtout si l'on considère qu'il existe des dispositifs de défiscalisation sur un appartement neuf. Si le retour sur investissement est faible, la valeur des appartements anciens dans le quartier de Saint-Gervais a augmenté de +36,3 % sur 5 ans. Bien entendu les évolutions passées ne reflètent en rien celle de l'avenir, cependant cet exemple met en avant l'objectif de l'achat d'un appartement à Paris. Les acheteurs étrangers à Paris La chambre des notaires nous livre également une étude intéressante sur les étrangers qui achètent des appartements anciens à Paris. Contre toute attente, les premiers ne sont pas les Russes mais les Italiens, qui représentent 17 % des investisseurs étrangers dans la capitale. Ce sont particulièrement les 7e, 4e et Ier arrondissements qui obtiennent leur faveur. En tout, 8,3 % des transactions immobilières parisiennes ont été effectués par des étrangers en 2014, contre 7,3 % 2012 et 6,3 % 2010.