SeLoger en partenariat avec le JDD vient de publier une étude listant les villes dans lesquelles vous trouverez le plus rapidement un locataire. Zoom sur cette étude à l’attention des futurs propriétaires bailleurs, qui indique également les rendements locatifs bruts dans 50 grandes villes françaises de plus de 100 000 habitants. Sur quelles villes devez-vous miser ? Mise en garde toutefois sur certaines villes affichant un rendement locatif très attractif mais avec un taux de vacance trop élevé. La pierre reste une valeur refuge pour les Français, en quête de se constituer un patrimoine, augmenter leurs revenus, défiscaliser ou tout simplement en vue de préparer leur retraite. Pour que l’investissement soit rentable plusieurs règles d’or doivent cependant être respectées. La première est d’acheter au bon prix, voire en dessous du prix du marché. En tout cas il ne faut pas surpayer le bien sous peine de voir votre rendement locatif se dégrader fortement. Autres raisons qui pourraient grignoter votre rentabilité locative : un loyer trop bas, ou pire : de la vacance locative ! Prix moins élevés + loyers corrects + demande importante = rendement assuré Pour être sûr de louer votre bien facilement, rapidement et avec une régularité constante, l’emplacement reste primordial. Choisir une ville ou la demande est au rendez-vous (voire supérieure à l’offre), à proximité des transports, écoles, facultés, des secteurs dynamiques entourés de commerces. En aucun cas dans des secteurs reculés, excentrés, peu ou mal fréquentés, même si le prix vous semble attractif, le risque de vacance locative doit vous faire fuir. Rennes : 12 jours à peine pour trouver un locataire pour votre studio ! Selon l’étude SeLoger pour le JDD, Rennes arrive en tête du classement en ce qui concerne la rapidité pour dénicher un locataire pour un studio. En effet, si vous mettez sur le marché de la location votre studio à Rennes, en 12 jours en moyenne, vous avez la garantie de trouver un locataire. Dans la capitale, les bailleurs mettent en moyenne 19 jours pour louer leur studio. Comme à Nantes. A Bordeaux, l’affaire sera conclue en 17 jours contre 21 jours à Lyon. Même si l’on passe quasiment du simple au double entre Rennes et Lyon, vous l’aurez compris, vous ne prenez pas de risque à investir dans ces 5 villes. 12 ou 21 jours, le bien se loue de toute façon très rapidement. Les locataires se bousculent au portillon. Le risque de vacance locative est faible. Et en combien de temps louerez-vous votre T2, T3, T4 ou T5 à Rennes, Bordeaux, Paris, Nantes et Lyon ? La réponse ici. Paris : un beau placement patrimonial avant tout A Paris, les rendements n’explosent pas pour la simple raison que les prix d’achat sont très élevés. Certes les loyers aussi mais si vous atteignez 5% de rendement brut, c’est le Pérou. Pour preuve, avec un prix moyen de 255 778 euros et un loyer moyen de 892 euros CC, le rendement atteint à peine 4,18% brut à Paris. Mais au moins, vous avez la garantie de réaliser un bon placement patrimonial. Pour ceux qui ne disposent pas de l’enveloppe nécessaire pour investir dans la capitale, de grandes villes présentent de nombreux atouts. De plus les prix de la pierre étant plus accessibles et les loyers moins prohibitifs, votre rendement n’en sera que meilleur ! C’est le cas par exemple de Toulouse, Rennes, Nantes ou encore Angers, où il fait bon vivre et où les prix se font tout doux ! A Angers, le prix moyen d’achat (affiché) s’établit en effet à 70 806 euros pour un loyer moyen affiché de 358 euros charges comprises à peine et donc un rendement locatif brut intéressant de 6,07%. Les villes où les rendements sont faibles (entre 3 et 5% brut) restent les moins risquées ! Boulogne Billancourt, Versailles, Nanterre, Asnières-sur-Seine, Bordeaux, Montreuil, Aix-en-Provence, Lyon affichent des rendements très modérés en raison des prix d’achat élevés. Dans ces villes dynamiques où la demande est forte, le risque de vacance locative reste faible. De belles opportunités dans les villes où les rentabilités oscillent entre 5 et 8% ! Rennes, Créteil, Vitry-sur-Seine, Lille, Saint-Denis, Argenteuil, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Marseille, Grenoble, Dijon, Tours, Rouen, Angers, Caen, Metz, Clermont-Ferrand, Le Havre, Nîmes, Brest, Saint-Etienne offrent des opportunités avec des prix d’achat moins prohibitifs qu’à Paris…Mais restez vigilants selon la ville. Pour preuve, « les studios situés à Saint-Etienne ne se louent pas très rapidement. En effet, les propriétaires stéphanois doivent patienter 111 jours en moyenne avant de trouver un locataire », met en garde l’étude SeLoger pour le JDD. A noter que la rentabilité locative espérée à Saint-Etienne est attractive : 7,78%! Bailleurs : misez sur Villeurbanne ! Villeurbanne, commune limitrophe de Lyon affiche un loyer moyen en 2018 de 12,7 €/m², soit en augmentation de 6,1% par rapport à 2017, selon l’Observatoire CLAMEUR. « Villeurbanne est un territoire en cours de développement qui récupère une clientèle qui se déplace », observe Michel Mouillart. Située dans la métropole de Lyon en région Auvergne-Rhône-Alpes, Villeurbanne comptait 148 543 habitants au 1ᵉʳ janvier 2014, soit la commune de banlieue la plus peuplée de France, devant Boulogne-Billancourt, en banlieue parisienne. Abritant notamment l’université Villeurbanne La Doua, dotée d’un bon réseau de transport, avec la ligne du tramway T6 prolongée à Villeurbanne à horizon 2024, et connue pour son marché aux Puces du canal qui font le bonheur des chineurs, Villeurbanne affiche un dynamisme certain et promet aux investisseurs de belles opérations en perspective, les prix étant encore inférieurs à ceux pratiqués dans la capitale des Gaules, avec des loyers en réelle augmentation. Les prix de la pierre commencent aussi à grimper. Selon l’étude SeLoger-JDD, le rendement brut à Villeurbanne atteint 5,02%. Les villes dont les rentabilités dépassent 8% sont les plus risquées au final ! Perpignan, Le Mans, Limoges…et Mulhouse remporte la première place du podium avec 10,39% de rendement locatif brut. Un rendement très attrayant compte tenu du prix de la pierre et des montants de loyers très modérés mais qui ne doit pas pour autant vous faire oublier que le centre-ville de Mulhouse se paupérise de plus en plus. Ce n’est pas par hasard si la clientèle locale aisée recherche exclusivement des biens en périphérie chic de Mulhouse. Selon l’INSEE, le taux de vacance locative atteint plus de 15% à Mulhouse ! 14% à Perpignan. Pour information, la moyenne nationale de vacance locative se situe autour de 7,9%. Bref, soyez extrêmement vigilants et ne vous laissez pas aveugler par les rendements ultra séduisants…sur le papier. Assurez-vous que la demande sera au rendez-vous. Et une demande solvable de surcroît. Alexandra Boquillon