Les taux de crédit immobilier n’ont cessé de baisser, doucement mais sûrement, depuis le début de l’année 2016. Et s’ils connaissent cet été une certaine stabilité, ils se maintiennent néanmoins à des niveaux planchers rarement vus jusque là. De quoi encourager les candidats à l’acquisition à réaliser leurs projets, mais pas seulement : si vous avez un emprunt en cours, il est plus qu’avantageux de renégocier auprès de votre organisme de crédit… ou de racheter votre prêt pour aller voir ailleurs ! Des taux d’emprunt de plus en plus attrayants Démarrée en 2015, la baisse progressive des taux d’emprunt immobilier explique en grande partie la bonne santé du secteur depuis un an, avec un retour sur le marché des primo-accédants (+ 38 % en un an selon cet article), encouragés également par le renforcement des dispositifs gouvernementaux et par des prix qui ont légèrement fléchi. Si elle surprend les analystes, la constance de la diminution des taux permet à tous les voyants du marché immobilier de passer au vert. Il est certes intéressant de concrétiser un projet d’acquisition lorsque le taux fixe moyen sur 20 ans est passé à 1,75 % ! Dans le détail : Le taux fixe moyen à 10 ans est de 1,30 % Le taux fixe moyen à 15 ans est de 1,55 % Le taux fixe moyen à 20 ans est de 1,75 % Le taux fixe moyen à 25 ans est de 2 % Et ces chiffres ne sont que des moyennes. Selon le baromètre Vousfinancer, depuis fin juin, un excellent dossier peut espérer obtenir un taux fixe sur 10 ans à moins de 1 % (0,9 % exactement), sur 15 ans à 1,2 %, sur 20 ans à 1,35 %, et sur 25 ans à 1,7 % ! En fonction du type de logement, les taux moyens sont (toutes durées confondues) : De 1,59 % sur l’ancien ; De 1,62 % sur le neuf. Si ces taux attrayants permettent aux acquéreurs de concrétiser des projets d’achat immobilier, qu’il s’agisse d’accéder à la propriété, de s’offrir une résidence secondaire depuis longtemps espérée, ou de se lancer dans un investissement locatif, les candidats à l’acquisition ne sont pas les seuls à pouvoir en profiter. Pour ceux qui ont déjà contracté un emprunt, c’est ainsi l’occasion de passer par la case renégociation : il y a de belles économies à faire ! Renégocier son crédit immobilier : une opportunité à saisir Avez-vous pensé à renégocier votre prêt immobilier ? Avec des taux divisés par deux depuis quelques années, vous avez tout intérêt à réduire le coût de votre crédit. Si vous avez emprunté à 3,3 % (taux moyen effectif en 2014) une somme de 200 000 euros, votre crédit vous coûtera, au final, près de 88 000 euros (assurances comprises) ; aujourd’hui, avec un dossier excellent vous permettant de bénéficier d’un taux à 1,35 %, le même prêt ne vous coûterait plus que 43 000 euros (assurances comprises) ! Soit une économie de 45 000 euros. Sont concernés aussi bien les emprunteurs des années précédentes que les plus récents. En effet, le recul des taux a été si fort et si rapide que les emprunts contractés entre la fin 2015 et le début 2016 ont tout intérêt à être renégociés ! Si l’on conserve l’exemple des 200 000 euros, la différence entre les taux de janvier 2016 sur 20 ans (2,4 % en moyenne) et les taux actuels sur la même durée d’emprunt, permet de gagner environ 15 000 euros, après paiement des pénalités de remboursement anticipé et des frais de la nouvelle garantie ! Conseils pour renégocier son crédit auprès de sa banque Les taux sont avantageux ; vous êtes prêt à renégocier pour obtenir un joli gain sur votre crédit ; il ne reste plus qu’à lancer des discussions avec votre banque. Et là, autant dire que les difficultés commencent. Car la renégociation du crédit immobilier n’est pas exactement une priorité pour les établissements bancaires – et surtout pas en pleine période estivale, alors qu’une partie du personnel manque. Les banques ne sont pas tenues d’accepter une renégociation ; elles peuvent refuser net une discussion sans donner d’explication. L’opération se tente, néanmoins, et elle fonctionnera d’autant mieux que votre relation de confiance avec votre banquier est bonne, et que votre profil est excellent (comprendre : vous êtes solvable, jamais dans le rouge, fourmi plutôt que cigale, et vous avez un certain potentiel – dans le sens où vous êtes susceptible d’acheter d’autres produits bancaires). En d’autres termes, ce sont les meilleurs profils qui ont le plus de chances de parvenir à renégocier un crédit immobilier bancaire (voir à ce sujet un billet précédent). À vous de faire en sorte de montrer votre plus beau visage financier à votre banquier, avec relevés de compte et liste des produits acquis auprès de ce même établissement ; et si la discussion s’enlise, il est toujours bon d’avoir, près de soi, quelques calculs précis visant à démontrer que vous aurez tout à gagner à aller souscrire un nouveau prêt chez un concurrent – tout en menaçant, au passage, de partir avec vos comptes et votre épargne. Vous mettrez ainsi votre banquier en situation de se demander s’il peut se permettre de perdre un bon client. Notez qu’en cas de renégociation avec la banque, il peut être bon d’attendre : les taux n’ont sans doute pas fini de reculer. En outre, dès la rentrée prochaine, les banques vont commencer à lancer des offres plus agressives – avec des taux qui devraient continuer de baisser, donc – pour attirer de nouveaux emprunteurs avant de boucler leurs bilans de fin d’année. En l’absence de toute perspective positive du côté de la banque, il reste une solution : le rachat de crédit. Conseils pour son rachat de crédit Lorsque la banque refuse de renégocier un crédit immobilier, il est toujours possible de se tourner vers un autre établissement prêteur. L’opération de rachat de crédit consiste, comme son nom l’indique, à racheter la somme restante (celle qui n’a pas encore été remboursée) et à souscrire un nouveau prêt immobilier chez un concurrent, de manière à bénéficier des taux les plus attrayants. Mais attention : cette procédure a un coût et n’est avantageuse que dans certains cas, c’est pourquoi il est essentiel de bien faire ses comptes ! Changer d’établissement de prêt occasionne en effet les dépenses suivantes : Les pénalités de remboursement anticipé. Elles sont dues lorsque vous remboursez tout ou partie de votre crédit à l’établissement prêteur par anticipation, et peuvent atteindre 3 % du capital restant dû (dans la limite d’intérêts courant sur 6 mois). Les frais de garantie. Qu’il s’agisse de l’assurance prêt immobilier, de la caution bancaire ou de l’hypothèque, ces frais devront être payés de nouveau. Les frais de dossier. Ils sont à négocier avec le nouvel établissement choisi, qui peut par exemple les offrir dans le cadre d’un geste commercial. Par exemple, pour un emprunt de 400 000 euros souscrit au taux de 2,4 % sur 20 ans, les frais s’élèvent à environ 12 500 euros (deux tiers pour la nouvelle garantie, un tiers pour les pénalités de remboursement anticipé). C’est la raison pour laquelle un rachat de crédit immobilier n’est intéressant que sous certaines conditions : Lorsque la différence entre le taux initial et le nouveau taux est supérieure ou égale à 1 point ; Lorsque vous êtes encore dans le premier tiers de votre remboursement ; Pour des sommes significatives, au-delà de 50 000 euros (ce qui est généralement le cas d’un prêt immobilier). En tout état de cause, lorsque vous cherchez à souscrire un nouveau crédit à un taux plus avantageux, il est recommandé de prendre les conseils d’un courtier en immobilier : lui saura vous guider dans la jungle des offres et négocier le minimum de frais à débourser auprès du nouvel établissement prêteur.