Le rapport des notaires sur l'activité de l'immobilier en Île-de-France en dit long sur le comportement opportuniste des acheteurs. Après 3 mois de bons résultats tirés vers le haut par la fin de l'abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières, le lendemain de fête est rude. Les ventes chutent de 15 % sur toute l'Île-de-France, et les prix des maisons et des appartements anciens ont été négociés à la baisse de septembre à octobre. Toutefois il existe comme d'habitude de grandes différences d'un département à l'autre, d'une ville à l'autre, d'un arrondissement à l'autre. Selon les notaires la tendance pourrait continuer en début 2015, et pourtant cet ajustement pourrait bien faire redémarrer les ventes. Les ventes d'immobilier en Île-de-France restent loin de leurs performances moyennes De septembre à novembre 2014, les notaires ont enregistré 30 580 transactions immobilières, ce qui représente un recul de -10 % par rapport à la même période l'année précédente. Et l'on reste encore bien loin de la moyenne observée entre 2004 et 2013, donc en incluant la période de crise économique. Aujourd'hui l'activité immobilière francilienne se situe à -15 % en dessous de ce qu'elle a été durant ces 9 dernières années. La fin de l'abattement exceptionnel de 25 % est pointée du doigt Le rapport des notaires de la chambre de Paris va sans doute réjouir le gouvernement, car voilà apparemment une décision heureuse. Du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, l'État proposait un abattement exceptionnel de 25 % sur les plus-values immobilières. Plus clairement, lorsque la vente d'un immeuble débouchait sur une taxation à 10 000 €, le contribuable bénéficiait d'une ristourne de 25 %, et n'en payait que 7500 €. Si au départ le dispositif n'avait pas provoqué de mouvements de foule, c'était sans doute parce que les vendeurs jouaient l'attentisme. Ainsi dans leur note parue au mois de décembre, les notaires constataient « une nette accélération des ventes », « particulièrement vrai dans la capitale » « liée à la fin de l'abattement exceptionnel ». Cela n'avait pas empêché l'immobilier parisien de descendre à 8050 €/m² à la fin octobre. Aujourd'hui la fête est finie, le marché constate une baisse de -16 % des ventes de logements anciens à Paris, pour septembre – novembre 2014, par rapport à la même période en 2013. L'agglomération n'est pas épargnée, avec un recul des ventes généralisé à -10 % en Île-de-France, la grande et la petite couronne terminant en recul de -9 %. La baisse des prix de l'immobilier s'accentue en Île-de-France Comme de logique, la baisse des ventes s'accompagne de celle des prix, cette dernière s'accentuant désormais. Il n'a fallu que 3 mois pour que, comme nous l’écrivions début décembre, le prix moyen des logements anciens baisse de -1,5 % en Île-de-France. Toutefois la correction des variations saisonnières (CVS) limite cette baisse à -0,6 %. Les appartements anciens perdent généralement -1,4 % en région parisienne (-0,7 % en CVS), cette observation étant particulièrement vraie pour la grande couronne (-1,6 %) et la petite couronne (-1,1 %). Les prix des maisons souffrent le plus avec une baisse de -1,8 %, représentant -0,5 % toutes variations saisonnières corrigées. De grandes différences d'un département à l'autre, d'une ville à l'autre Une moyenne n'est pas forcément une vérité, et l'on voit de fortes disparités entre les prix de l'immobilier francilien, d'un département à l'autre. Dans les Hauts-de-Seine on observe des corrections de -10,5 % sur 1 an à Antony, alors qu'à Boulogne-Billancourt la tendance est à la hausse de +0,1 %. Avec des prix de vente en augmentation de +6,1 % sur 1 an, les propriétaires d'appartements anciens à Chaville se frottent les mains. En revanche ceux qui possèdent des maisons à Fontenay-aux-Roses ne peuvent que constater une baisse des prix de -9,1 % sur 1 an. Le constat est rude pour les propriétaires d'appartements anciens à Joinville-Le-Pont, dont les prix ont perdu -11 % en 1 an. Les habitants de Nogent-sur-Marne se contenteraient presque de leurs -4 %, surtout lorsqu'ils regardent ceux de Thiais, qui ont subi -8,6 %. Par contre, ceux qui ont vendu leur maison à Villecresnes ont bien fait, ils ont pu le faire en hausse de +23,2 % par rapport à 2013. La pierre parisienne va-t-elle finir à 7860 €/m² ? À la fin novembre le prix du m² parisien s'établissait à 8030 €/m², subissant une baisse de -1,5 % sur 3 mois. Dans un précédent communiqué les notaires prévoyaient que la pierre parisienne descendrait en dessous de 8000 €/m². Désormais leurs prédictions vont jusqu'à 7860 €/m² à la fin mars 2015. Précisons que ces projections se basent sur la signature des avant-contrat, ce qui représente une indication précise. Pour réaliser de bonnes affaires, de septembre à novembre il fallait acheter dans le 3e arrondissement, dans le quartier des archives. Si les prix y restent relativement élevés à 10 000 €/m², les ventes ont été effectuées en baisse de -14,3 % sur 1 an. Il fallait éviter le quartier Arts et Métiers, où les propriétaires se gaussent d'une hausse de +6,1 % pour établir le prix de la pierre à 9380 €/m². Ceux qui ont acheté du côté de la Sorbonne ont également dû mettre la main au portefeuille, avec un coût moyen de 10 510 €/m², mais en diminution de -10,7 %. Le quartier de La Chapelle dans le 18e arrondissement reste prisé, avec une hausse de +6,9 % du m², s'établissant à 6380 €. En revanche on trouvait de bonnes affaires du côté des Grandes-Carrières, où les appartements anciens se sont vendus en décote de -4,5 %, à 7620 €/m². Que dire du 2e arrondissement, au sein duquel les appartements anciens se sont vendus -9,3 % en dessous de leur prix de l'année dernière. Aujourd'hui ils s'échangent en moyenne à 8980 €/m². Les prix de l'immobilier devraient continuer de baisser en 2015 Comme beaucoup d'autres professionnels de l'immobilier, les notaires de la chambre de Paris Île-de-France s'attendent à ce que la baisse des prix continue en 2015. Ils ne seraient pas surpris que les appartements anciens en Hauts-de-Seine continuent de se vendre moins cher, et tablent sur une diminution comprise entre -2 % et -3 % de novembre 2014 à mars 2015. Si cet ajustement se réalise, il pourrait provoquer le retour des acheteurs, aujourd'hui parfaitement informés et capables de patience pour saisir la bonne opportunité. La baisse de leur pouvoir d'achat immobilier les oblige à attendre que les vendeurs mettent de l'eau dans leur vin, et la faiblesse des taux de prêt leur permet de réaliser des projets d'achat encore impensables il y a 1 an.