Le rapport numéro 478 du Commissariat Général au Développement Durable, montre que le nombre de programmes immobiliers neufs est en baisse. -5,1% de mises en chantier sur les trois derniers mois, -4,6% de permis de construire accordés sur la même période. La baisse est encore plus évidente lorsque l'on compare 2012 et 2013: -15,7% de permis de construire accordés, et -6,2% de mises en chantier. Il se pourrait que la demande d'immobilier neuf soit plus forte que l'offre en 2014 et 2015. Évolution des mises en chantier en 2013 Baisse des mises en chantier Globalement, les promoteurs ont démarré moins de construction entre septembre et novembre 2013, qu'en juin et août 2013. Près de 159 000 habitations collectives neuves ont été commencées l'année dernière, dont environ 15 000 pour le mois de novembre 2013. Cela représente une baisse de -3,1% par rapport à 2011-2012. Moins de permis de construire ont été accordés On a accordé 15,7% de permis de construire en moins au cours de la période novembre 2012-novembre 2013, par rapport aux 12 mois précédents. 433 000 permis ont ainsi été délivrés, dont 203 000 concernent l'habitat collectif. Encore moins de résidences prévues Ce même rapport du Commissariat Général au Développement Durable, note que le nombre de permis de construire relatifs aux résidences a baissé de- 32,5% en 1 an. Les EHPAD, résidences pour étudiants et résidences de tourisme représentent pourtant de bons investissements pour les ménages. Incidence sur le marché de l'immobilier neuf en 2014 Un écart entre l'offre et la demande ? La France étant toujours en déficit de logements, peut-on s'attendre à une congestion du marché ? Rien n'est moins sûr, tout dépendra de la demande en provenance des accédants à la propriété et investisseurs immobiliers. Nous soulignions précédemment que des logements neufs restaient en stock tout au cours de l'année 2013. Vers un rééquilibre des stocks de logements neufs ? Il est clair que les promoteurs ont limité leur activité, eu égard à un certain volume de logements invendus. Étant donné qu'il y eut moins de mises en chantier et moins de dépôt de demande de permis de construire en 2013, le stock va donc diminuer. Il se pourrait que l'on arrive un rééquilibrage offre/demande dans l'immobilier neuf, vers fin 2014. Peut-on prévoir l'incidence sur les prix du mètre carré ? La hausse de la TVA à 20 % concerne l'immobilier neuf depuis le 1er janvier 2014. Logiquement, les promoteurs vont absorber eux-mêmes la différence de +0,4 % par rapport à 2013. On peut donc raisonnablement gager sur le fait que l'accédant la propriété et l'investisseur immobilier ne paieront pas la hausse de la TVA. De plus, les prix de l'immobilier neuf ayant déjà légèrement augmenté, il est difficile d'imaginer que le rééquilibrage offre/demande accentuera cette hausse. On peut raisonnablement tabler sur le fait que le mètre carré ne variera que très peu en 2014. L'influence des taux d'intérêt sur la construction neuve Il est à ce jour possible d'emprunter avec un taux nominal tournant autour de 3%. Les meilleurs dossiers empruntent en dessous des 3%, les moins bons en dessous de 3,5%. Étant donné que la Banque Centrale Européenne (BCE) a maintenu son principal taux directeur (taux de refinancement des banques) à 0,25%, on peut s'attendre à ce que les taux d'emprunt restent à ce bas niveau. Le financement de la construction Un prêt immobilier souple Lorsque l'on achète un logement neuf, celui-ci peut être en cours de construction, ou toujours sur plan. Dans un cas comme dans l'autre, l'acheteur pourrait être confronté à un dilemme financier avant la remise des clés. S'il est accédant à la propriété, il devra cumuler son loyer actuel avec les mensualités de son prêt immobilier. S'il est investisseur, il devra attendre son premier loyer avant de pouvoir compenser les échéances de son crédit. C'est pour cela que les banques leur permettent de ne commencer à rembourser qu'à la remise des clés. Deux formules de financement au cours de la construction Dans la majeure partie des cas, le promoteur effectue un appel de fonds directement auprès de la banque. Celle-ci le paye donc que lorsque chaque phase est achevée, tel que prévu par le Code de l'Habitation. À ce moment, 2 formules sont disponibles pour l'acheteur. Il peut, soit verser des intérêts intercalaires à sa banque tous les mois, soit ajouter ces intérêts à la dette, une fois les travaux achevés. Cette disposition permet aux personnes ayant une capacité d'emprunt restreinte, de ne rien sortir de leur poche avant d'emménager. Pourquoi acheter de l'immobilier neuf ? Un bon potentiel sur le moyen à long terme Les logements neufs sont faits avec plus de considération envers les occupants. Les promoteurs construisent leurs programmes proches de grandes métropoles grâce à des transports en commun. Cependant les logements se trouvent également suffisamment écartés des grandes villes, pour permettre un cadre de vie plus ouvert. Les espaces vides sur lesquels on construit aujourd'hui seront très demandés demain. Hautes performances énergétiques Toute construction neuve destinée aux logements, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, doit aboutir sur une labellisation BBC ou RT 2012. Il en résulte une consommation énergétique jusqu'à trois fois plus faible que pour un logement ancien identique, situé au même endroit. Les locataires le savent, et recherchent avant tout un logement neuf pour un meilleur confort thermique. Garantie de 10 ans sur la construction Tout programme immobilier neuf dispose d'une assurance dommages ouvrage (assurance décennale). Elle garantit le propriétaire contre tout vice de construction, jusqu'à 10 ans après la remise des clés. Pas de travaux, très peu d'entretien voire aucun, et pas de mauvaises surprises. Notons toutefois que l'argument vaut également dans le cadre de l'achat d'ancien avec rénovations. Les prestataires en travaux du bâtiment doivent souscrire une assurance construction pour leurs clients. Réduire ses impôts lorsque l'on investit Lorsque l'on achète un logement neuf pour le mettre en location, on peut réduire ses impôts grâce à deux dispositifs de défiscalisation majeurs. La loi Duflot permet une remise d'impôt de 54 000 € maximum. La loi Censi-Bouvard permet de défiscaliser jusqu'à 33 000 €. Moins de frais de notaire Les taxes sur les transactions immobilières sont moins élevées dans le neuf que dans l'ancien. Un simple petit tour sur notre calculatrice de frais de notaire vous aidera à effectuer la comparaison. Dans la construction, il est raisonnable d'estimer que tous les frais d'achat, caution incluse, représentent un supplément de 5% par rapport au prix du bien immobilier.