Transformer des bureaux inoccupés en logements, l'idée de date pas d'hier. Les gouvernements successifs s'y sont attelés sans succès. La décision de l'ancienne ministre Mme Cécile Duflot de transformer 2,5 millions de m² de bureaux vacants est restée quasiment sans suite. À Paris, on arrive tout de même à rajouter entre 300 et 400 habitations par an en rénovant des bureaux. Aujourd'hui près de 4,4 millions de m² de bureaux sont inoccupés, les transformer en appartement coûterait aussi cher que de construire du neuf. Et pourtant les investisseurs étrangers reviennent vers l'immobilier professionnel parisien, moins cher qu'à Londres. 15 % des bureaux sont inoccupés en Île-de-France Selon l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise en Île-de-France (ORIE), le Bassin parisien abrite à lui seul un parc de bureaux équivalent à 52,8 millions de m². Sur cette immense surface, 15 % sont inoccupés. Mais il y a pire encore, 22 % des surfaces sont dits obsolètes, c'est-à-dire « définitivement inadaptées à un usage de bureau ». Cette catégorie de biens immobiliers inutilisables représenterait aujourd'hui 740 000 m² en région parisienne, soit 46 % de plus qu'en 2012. Et, toujours selon ORIE, la tendance devrait se poursuivre. Crise oblige, de plus en plus d'entreprises regroupent leur patrimoine immobilier dans des locaux neufs, desquels ils peuvent maîtriser les coûts. Il y a aujourd'hui 4,43 millions de m² de bureaux à louer en Île-de-France, dont 330 000 m² dans Paris intra-muros. Transformer des bureaux en logements coûte cher La transformation de bureaux en immeuble d'habitation est souvent un casse-tête. Marc-Henri Bladier, directeur général de DTZ, expliquait déjà l'année dernière sur le site le Figaro.fr que «C'est souvent techniquement infaisable, complexe sur le plan règlementaire et coûteux». Par exemple, lorsqu'un immeuble possède une profondeur de trame de 18 mètres, l'intervention débouche sur une perte de surface comprise entre 10 % et 20 %. Au final le coût total d'une opération de transformation à Paris coûte entre 2000 €/m² et 2500 €/m². À ce prix-là, mieux vaut construire du neuf. Le problème est d'autant plus grand à Paris que lorsqu'un projet immobilier dépasse 800 m² de surface de plancher, il doit s'accompagner de la création de 25 % de logements sociaux. Malgré ces restrictions, on continue toujours de transformer certains bureaux en immeubles. Entre 1990 et 2010 à Paris, de 300 à 400 appartements ont été construits par an, grâce à ce procédé. Les bailleurs sociaux et les particuliers propriétaires sont les plus actifs dans ce domaine. De 2011 à 2013, ils ont obtenu des autorisations de changement de destination sur près de 230 000 m². Sur cette surface, 45 % deviendra des habitations, 16 % des hôtels, et 15 % des commerces. Transformation de bureaux en logements, ORIE veut y croire L'observatoire ORIE préconise certaines mesures qui permettraient de rentabiliser les opérations. L'une des idées serait de conserver l'obligation de construire des logements destinés à un marché bien déterminé, mais de les remplacer par du locatif intermédiaire plutôt que du locatif social, pendant 5 à 6 ans. En supplément, les promoteurs respectant un quota de 25 % de surface destinée au locatif social ou locatif intermédiaire, pourraient alors bénéficier d'un taux de TVA réduit à 10 % sur la totalité de leurs processus de transformation. ORPIE recommande de permettre de conserver le gabarit de l'immeuble, et d'autoriser des dépassements au cas par cas. Enfin, actuellement lorsqu'un propriétaire transforme un bureau en logements, il reçoit automatiquement le droit de faire l'inverse ailleurs. Cependant à Paris ce droit est limité à l'arrondissement dans lequel la transformation est effectuée. Le fait d'étendre ce droit à d'autres emplacements géographiques pourrait permettre de débloquer certains projets. La surélévation des immeubles parisiens de retour ? Si la transformation de bureaux en appartement reste un problème, une ancienne idée refait surface. À Paris, entre 1900 et 1950, on a procédé à la surélévation de 16 717 immeubles « dents creuses». C'est ainsi que l'on surnomme ces bâtiments situés entre 2 autres bâtiments de plus haute taille. En remettant les plus petits au niveau des plus grands, il est possible de rajouter jusqu'à 2 étages. Mais attention, il ne s'agit pas de toucher aux vieux toits de zinc, que la capitale cherche à inscrire au patrimoine mondial de l'Unesco. Selon les chiffres avancés par la mairie de Paris, 1/10 du parc immobilier parisien pourrait être rehaussé. Et il faudra bien viser toutes les idées possibles pour atteindre l'objectif de 60 000 logements supplémentaires dans la capitale. Et pourtant les investisseurs étrangers aiment l'immobilier professionnel Le déséquilibre entre la vacance du marché immobilier de bureau en Île-de-France et la demande de logements rencontre un paradoxe. Car les fonds étrangers s'intéressent de plus en plus à Paris, moins cher que Londres. En début d'année, un groupe italien a vendu pour 1,3 milliards d'euros de bureaux à un investisseur américain. Si aujourd'hui le loyer moyen des bureaux à Paris est moins important qu'en 2012 (700 €/m² contre 830 €/m²), il reste tout de même 2 fois moins cher qu'à Londres. Installer ses locaux tout près de l'Etoile nécessite de débourser 800 €/m², tandis que pour s'installer dans le quartier des affaires de la défense il sera nécessaire de tabler sur 530 €/m². Aujourd'hui les investisseurs étrangers préfèrent acheter de très grandes surfaces afin de les louer à de grandes entreprises, ou à des institutions. Si ces dernières ont tendance à négocier les prix, elles ne présentent quasiment aucun défaut de paiement, en un mot : le locataire idéal. Que va changer le Grand Paris ? Si aujourd'hui le Bassin parisien compte un grand nombre de bureaux vacants et parfois obsolètes, le Grand Paris héritera d'une vaste surface. Au 1er janvier 2016, la Métropole du Grand Paris verra le jour, réunissant 7 millions d'habitants au sein de 130 communes. Les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne rejoindront la capitale pour former une mégalopole. Un tracé de métro long de 200 kilomètres devra voir le jour, pour desservir 69 stations. Si la rapidité des transports urbains permet de déplacer rapidement les habitants d'un bout à l'autre, il est possible que certaines surfaces de bureaux vides trouvent preneur. Dans le cas contraire, il faudra sans aucun doute trouver des solutions afin d'alléger les coûts de transformation pour les constructeurs.