La loi pour l'Accès au Logement dans un Urbanisme Rénové (ALUR) de l'ancienne ministre du logement Mme Cécile Duflot a été définitivement adoptée. L'une de ses principales mesures, le plafonnement des loyers, a fait grincer beaucoup de dents parmi les professionnels de l'immobilier. L'autre de ses mesures phares, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) a plutôt été bien accueillie par toutes les parties. Voici ce qui va changer pour les investisseurs immobiliers, et surtout voici pourquoi la pierre restera un bon investissement, malgré la loi ALUR. Le plafonnement des loyers de la loi ALUR Les loyers plafonnés à 20 % du loyer médian Le Conseil Constitutionnel a approuvé la mesure sur le plafonnement des loyers de la loi ALUR. Ce dispositif sera mis en place dans des zones géographiques tendues, ce qui représente environ 1500 agglomérations en France. Au sein de ces zones urbaines, un bailleur ne devra pas exiger un loyer au-delà de 20 % du loyer médian. Cette mesure a été mise en place afin de rétablir l'équilibre entre les loyers pratiqués sur le territoire français. Comment sera déterminé le loyer médian La loi ALUR prévoit la mise en place d'un certain nombre d'observatoires immobilier. Ces observatoires auront à charge de déterminer le loyer moyen pratiqué par type d'appartements, au sein d'une même zone géographique. En clair, ils établiront une moyenne du loyer actuellement existant. Les observatoires remettront leurs études au préfet, qui aura la charge de décréter le loyer médian. Les bailleurs pourront louer jusqu'à 20 % au-dessus du loyer médian. Loi ALUR : le droit des locataires Lors de la signature d'un nouveau bail, le locataire pourra exiger à ce que le loyer proposé par le bailleur ne dépasse pas 20 % du loyer médian. Le plafonnement ne pourra pas s'appliquer sur les baux existants. Il s'appliquera cependant au moment du renouvellement du bail. À charge du locataire de se renseigner à la préfecture ou auprès des observatoires immobiliers, afin de déterminer le loyer plafond dans la zone d'habitation qu'il convoite. Mise en place du plafonnement des loyers de la loi ALUR Avant de pouvoir mettre en place le plafonnement des loyers, il faudra donc déterminer un loyer médian. Avant cela, il faudra implémenter les différents observatoires immobiliers au sein des zones concernées. Tout cela va prendre du temps, l'objectif est fixé à la fin 2014, rendez-vous au dernier trimestre de cette année pour voir si les délais ont été tenus. En attendant, le plafonnement des loyers de la loi ALUR ne s'applique pas. La Garantie Universelle des Loyers (GUL) Une assurance loyers impayés gratuite La GUL est l'une des mesures phares de la loi ALUR, voulue par Mme Cécile Duflot. Cette garantie universelle des loyers permettra aux investisseurs immobiliers de percevoir une indemnisation en cas de défaut de paiement de la part des locataires. Le projet prévoyait initialement d'être obligatoire et financé par un prélèvement sur les loyers. Mme Duflot a finalement fait marche arrière, la GUL ne sera pas obligatoire et sera financée par Action Logement. L'indemnisation de la GUL La Garantie Universelle des Loyers pourra être déclenchée après 2 mois de loyers impayés, et indemnisera le propriétaire jusqu'à 18 loyers. En revanche, elle n'inclura pas de prestations financières pour la vacance locative, ni pour les détérioration au mobilier et à l'immobilier. Mise en place du dispositif La mise en place de la GUL est prévue pour début 2016. Il va tout d'abord falloir réunir les 420 millions d'euros nécessaires à la réalisation du projet. En attendant, les investisseurs immobiliers souhaitant se couvrir des défauts de paiement de loyer, devront se tourner vers la garantie loyer impayé (GLI). Pourquoi la loi ALUR n'est pas dangereuse pour l'immobilier Le rendement locatif est toujours présent Le plafonnement des loyers de la loi ALUR a fait hausser bien des sourcils parmi les professionnels de l'immobilier. Cependant ledit plafonnement sera cantonné à 20 % au-delà d'un loyer médian. Le loyer médian représentera quant à lui un loyer réel pratiqué aux alentours. La question sur le rendement à court et moyen terme ne se pose pas, en revanche il sera certainement nécessaire de prévoir des aménagements afin de suivre l'inflation. Pour l'heure, les investisseurs immobiliers pourront déterminer le montant de l'investissement, en fonction du loyer qu'ils peuvent demander. Cette stratégie pourrait par ailleurs conduire à une baisse des prix de l'immobilier, ou tout du moins à une stabilisation. Les prix de l'immobilier ancien baissent Le plafonnement des loyers de la loi ALUR n'entrera en application que lorsque les éléments du dispositif seront en place. Pour l'heure, les prix de l'immobilier ancien continuent de baisser. La chambre des notaires de Paris-Île-de-France note une baisse des prix du mètre carré d'1,9 %, de novembre 2013 à janvier 2014. Possibilité de demander un loyer 20 % au-dessus du loyer médian, stagnation voire baisse des prix de l'immobilier, ces 2 composantes permettent toujours d'obtenir un bon rendement locatif. Quel barème de loyer appliquer ? Loi ALUR et défiscalisation Duflot Les investisseurs immobiliers doivent considérer 2 plafonds. Le premier vient du plafond de loyer applicable, s'ils bénéficient de la défiscalisation en loi Duflot. L'achat d'un appartement neuf pour le mettre en location à des ménages aux revenus plafonnés, à loyers plafonnés, permet une remise d'impôt d'un montant maximum de 56 000 €. Admettons qu'un ménage achète un appartement en défiscalisation Duflot, si l'immeuble se trouve dans l'une des zones tendues de la loi ALUR, personne ne peut dire à ce jour quel sera le plafond applicable. Des plafonds toujours raisonnables Si l'investisseur immobilier pourra se trouver en présence d'un casse-tête juridique, qu'il se rassure, car dans un cas comme dans l'autre le plafonnement des loyers est raisonnable. Le dispositif de défiscalisation Duflot est surtout restrictif pour les grandes surfaces. Le plafonnement des loyers que doit suivre l'investisseur pour bénéficier de la remise d'impôt, est tout à fait raisonnable, lorsqu'il s'agit de surfaces allant du studio au T3. L'effet de la loi ALUR sur le marché de l'immobilier L'objectif de la loi ALUR est de réguler le marché de la location. Il faut bien conclure que ces régulations ne vont pas provoquer de changements fondamentaux. Pourtant le plafonnement des loyers risque d'être mal perçu par des particuliers déjà en manque de confiance économique.