La clientèle des Français patrimoniaux est particulièrement désirée par les spécialistes de l'investissement. Tous les ans le gestionnaire de patrimoine UFF demande à l'institut de sondage IFOP d'interroger 300 d'entre eux, afin de mettre en avant les motivations derrière leurs intentions d'achat. Il en ressort que ces ménages ne sont pas très différents des primo investisseurs dans leur comportement. Comme leurs cadets ils sont conscients du rapport entre le risque et le rendement, et comme tous les autres Français ils s'inquiètent pour leur pension de retraite. Voici un petit tour sur leurs perceptions par rapport au placement immobilier en général. Prendre un peu plus de risques pour de meilleurs rendements La crise financière est passée par là, mais à défaut de la considérer comme de l'histoire ancienne il semble que les ménages français se soient lassés de leurs inquiétudes. Alors que l'INSEE nous apprend que leur moral est au plus haut depuis octobre 2007, le sondage UFF/IFOP nous montre que ces Français patrimoniaux sont désormais 48 % d'optimistes. Cela donne toujours une majorité de pessimistes, mais ils ne sont plus que 52 % cette année, contre 56 % l'année dernière. Et ce qui est plus intéressant est que la proportion monte à 71 % chez les moins de 35 ans. C'est dans un contexte de moral retrouvé que 40 % sont prêts à prendre « de faibles risques en capital », contre un « rendement modéré ». Mais plus encore, 1 personne interrogée sur 3 est partante pour « des risques modérés en capital », contre un « rendement moyen ». Ils ne sont plus qu'1 sur 5 à ne préférer aucun risque, contre un rendement faible. L'investissement immobilier locatif répond à cette attente, car le capital est relativement sécurisé à condition de détenir sur une longue période. Car si les notaires constatent que le prix du m² médian en Île-de-France abaissée de - 3 % en 1 an, ils mentionnent également que le montant des transactions reste en évolution de +11,6 % sur 5 ans. Bien sur de grandes différences existent au sein des départements, au sein des municipalités, au sein de chaque quartier. Toujours est-il qu'en conservant suffisamment longtemps il est possible d'absorber les frais d'achat à moyen terme. Mettre l'immobilier locatif et l'assurance-vie en euros au même niveau Les assurances-vie en support euros ont l'avantage de présenter une importante garantie du capital, au prix d'un rendement avoisinant les 2,5 % avant impôts. Ce type de support a donc toujours été considéré comme un placement sécurisé, plus intéressant que le traditionnel livret A. Dans l'édition 2015 du sondage UFF/IFOP on voit que les Français patrimoniaux considèrent autant l'investissement immobilier locatif que les assurances-vie en support euros. Ils sont effectivement 57 % à recommander l'un ou l'autre cette année. Cette tendance traduit bien l'aspect rassurant que procure la pierre, et pourtant l'aspect sécurité du capital n'est pas le même. Un ménage achetant un appartement pour le louer, pourrait fort bien voir la valeur marchande de son logement diminuer dans l'année qui suit. En revanche s'il se dirige vers l'assurance-vie en support euros, il pourra récupérer l'intégrité de sa mise à n'importe quel moment, sans aucune perte. Pour autant un bien mis en location permet de percevoir un loyer, qui débouche généralement sur un rendement au-dessus de celui de l'assurance-vie. Derrière l'investissement immobilier il est nécessaire d'apporter une intention de maintien sur le long terme, et c'est justement ce que les ménages Français patrimoniaux ont l'intention de faire. Penser à sa retraite avant tout, mais aussi à ses enfants Dès lors que l'on voit l'environnement économique s'améliorer, on est de moins en moins inquiet pour ses enfants. Ainsi le sondage UFF/IFOP montre que 35 % des Français patrimoniaux souhaitaient investir pour assurer l'avenir de leurs enfants en 2014. Cette proportion descend aujourd'hui à 31 %, et augmente au profit de l'amélioration de leur retraite. Ils sont désormais 49 % contre 47 % l'année dernière à avouer leur intention d'investir pour se constituer un complément de retraite. On constate également que ceux qui disposent d'un important capital à placer y voient la une occasion de percevoir un complément de revenus immédiat (9 %). Il faut bien avouer qu'en terme de complément de retraite, l'investissement immobilier locatif est plus efficace que les plans d'épargne bancaires classiques. S'il est possible de sortir d'une assurance-vie avec une rente mensuelle, cette rente n'est pas entièrement transmissible au dernier vivant. De plus elle s'efface complètement au départ de l'époux survivant. Même son de cloche pour les PERP, dont les avantages fiscaux sont loin derrière ceux proposés par le dispositif de défiscalisation Pinel. Acheter un logement pour le louer permet de percevoir une rente sous la forme du loyer, une fois le prêt immobilier remboursé. Au Crédit Mutuel on se rend compte que les investisseurs empruntent désormais sur 20 ans, ce qui leur permet de supporter de plus faibles mensualités. En complément le dernier époux vivant recevra la totalité du loyer, puis il transmettra le bien immobilier à ses enfants une fois parti. Investir dans l'immobilier ancien, préférence pour les résidences Difficile de dire si le prix de l'immobilier neuf reste un frein à l'enthousiasme de ses investisseurs potentiels. Ce serait toutefois une explication logique, eu égard aux besoins de rendement exprimés par les Français patrimoniaux. Toujours est-il que le choix de l'immobilier ancien arrive en tête des intentions, chez 56 % des personnes interrogées. En second lieu les résidences pour seniors et les résidences pour étudiants arrivent à égalité avec 53 % des intentions d'investissement. La prépondérance de ces solutions traduit très certainement le besoin de rendement et de sécurité. Rendement tout d'abord, car le loyer annuel peut atteindre 5 % du prix du bien immobilier. Sécurité ensuite, car l'exploitation est prise en charge par un professionnel, qui assume lui-même les éventuels défauts de paiement des loyers. Toutefois pour obtenir un bon rendement il sera nécessaire de se tourner vers l'immobilier neuf, qui permet à tous ménages prenant le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) de déduire les 20 % de TVA. À cela viendront s'ajouter également une remise d'impôt de 11 % du prix du bien acquis, répartis sur 9 ans grâce à la loi Censi-Bouvard. Toujours en parlant de défiscalisation, on voit que la loi Pinel ne glane que 41 % des intentions d'investissement. Il semble d'ailleurs que les dispositifs de remise d'impôt ne soient généralement pas très connus par ces Français patrimoniaux. Car le déficit foncier qui va pourtant de pair avec l'investissement locatif ancien, n'arrive qu'en 8e position chez 29 % des personnes interrogées.