Que dit la loi pour être exonéré de taxation sur la plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence secondaire ? En ce qui concerne l'impôt sur la plus-value, quels sont les changements prévus par le gouvernement ? Interview de Karine Lecocq, fiscaliste chez Lazard Frères Gestion. En cas de revente d’une résidence secondaire, à quel régime d’imposition est soumise la plus-value réalisée ? « Les plus-values réalisées par les personnes physiques, à l’occasion de la cession à titre onéreux de biens ou droits relatifs à des immeubles, sont soumises : à l’IR au taux forfaitaire de 19%, aux prélèvements sociaux dont le taux global s’élève actuellement 15,5% (mais relevés à 17,2% en 2018). En fonction du montant de la plus-value imposable à l’IR (plus-value supérieure à 50 000 €) : une taxe est susceptible de s’ajouter à ces impositions. Cette taxe est liquidée au taux maximum de 6% (plus-value supérieure à 260 000 €). Enfin, les plus-values immobilières sont également dans le champ de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus : de 3% et 4% : Pour info, cette contribution est due par les contribuables dont le revenu fiscal de référence est supérieur à 250 000 € ou 500 000 € en fonction de leur mode d’imposition (personnes seule ou couple). Le taux global maximum d’IPV, hors effet des abattements pour durée de détention, s’élève donc : à 44,5% (19+15,5+6+4), à 46,20% à partir de 2018 (du fait de l’augmentation de 1,7% des prélèvements sociaux) ». Quels sont les abattements possibles en fonction de la durée de détention ? « Les plus-values immobilières réalisées par les particuliers sont réduites d’un abattement pour durée de détention, dont le % varie en fonction des années et selon qu’il s’agit du calcul de l’IR ou des prélèvements sociaux : Pour l’IR (taux 19%) : abattement de 6% au-delà de la 5e année jusqu’à la 21eannée ; puis abattement de 4% la 22e année. En conséquence => Exonération d’IR à l’issue d’une détention de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux (taux 17,2% dès 2018) : abattement de 1,65% au-delà de la 5e année jusqu’à la 21e; puis 1,60% la 22e ; et enfin 9% de la 23e à la 30e année. En conséquence => Exonération de prélèvements sociaux à l’issue d’une détention de 30 ans. Lorsque la plus-value résiduelle imposable à l’IR est supérieure à 50 000 €, une taxe complémentaire sur les PV immobilières est applicable. Son taux maximum s’élève à 6% (lorsque le montant imposable de la plus-value est supérieur à 260 000 €). Astuces pour ne pas payer de taxation sur la plus-value Pour rappel, la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée d'imposition. Pour ceux qui ne veulent pas attendre 22 et 30 ans, que dit la loi pour être exonéré de taxation sur la plus-value lors de la cession d'une résidence secondaire (autre que principale)? Depuis le 1er février 2012 (art. 150 U, II-1° bis du CGI), les plus-values réalisées au titre de la 1ère cession d’un logement autre que la résidence principale, sont exonérées aux conditions suivantes : Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession ; Le logement cédé est à usage d’habitation (libre ou loué). Ainsi, les terrains à bâtir ou les locaux à usage professionnels sont exclus du dispositif ; Le cédant doit remployer le prix de cession de son bien dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale ; Le remploi doit être réalisé dans un délai de 24 mois à compter de la cession ; L’exonération est limitée à la partie du prix de cession effectivement remployée ; Le dispositif s’applique sur demande dans l’acte de vente et il est limité à une seule fois par contribuable. Exonération totale si vous achetez dans les 24 mois une résidence principale (sous certaines conditions) Idéal pour les locataires de leur résidence principale ! Exemple : M. et Mme Courcelles sont locataires de leur résidence principale en France, et possèdent par ailleurs une résidence secondaire familiale (issue d’une succession) ainsi qu’un appartement qui a été acquis occupé il y a 10 ans et qui est toujours donné en location. En 2018, ils décident de vendre cet appartement pour 750 000 € tandis qu’il a été acheté 500 000 €. Par le jeu des abattements pour durée de détention et la possibilité de majorer le prix d’acquisition d’un forfait frais d’acquisition et travaux, l’impôt sur la plus-value ressort à 41 372 €. S’ils optent, dans l’acte de cession de leur bien, pour le régime de l’art. 150 U,II-1° bis du CGI, et qu’ils remplissent par ailleurs toutes les conditions : ils auront 24 mois pour remployer leur produit de cession dans l’acquisition de leur résidence principale et seront, en contrepartie, exonérés d’impôt sur la plus-value sur cette cession ». Les choses vont-elles changer avec Emmanuel Macron au pouvoir ? « Concernant l’immobilier des particuliers, les dispositifs d’imposition des plus-values immobilières et des revenus fonciers ne sont pas retouchés par les projets de lois de finances », observe Karine Lecocq. Dispositifs d’imposition des plus-values immobilières légèrement aggravés par l’augmentation de 1,7% de la CSG Le régime d’imposition des plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence secondaire reste donc le même en ce qui concerne le barème en fonction des durées de détention. Emmanuel Macron pendant la campagne présidentielle avait d’ores-et-déjà annoncé la couleur : pas de yo-yo fiscal. On restera sur une exonération de taxation sur la plus-value au terme de 22 ans et 30 ans de détention. Pas question de ramener cette durée de détention à 15 ans comme le proposait le candidat Fillon (Ndlr). Avec Macron au pouvoir, « les dispositifs d’imposition des plus-values immobilières ne sont pas améliorés, puisqu’ils ne rentrent pas dans le champ de la flat tax à 30% et sont même légèrement aggravés par l’augmentation de 1,7% de la CSG », conclut Karine Lecocq. Propos recueillis par Alexandra Boquillon