Avec une progression des permis de construire accordés (383 100 logements ont été autorisés à sortir du sol, lire cet article) et des taux d’intérêt historiquement bas, l’année 2015 a multiplié les signaux de bonne santé du marché de l’achat de l’immobilier neuf. Une prospérité retrouvée qui ne concerne pas que les appartements : les maisons neuves individuelles ont également bénéficié de ce grand rayon de soleil, mettant fin à 4 années de ralentissement des transactions. 2016 sera-t-elle l’année du retour en force de la maison neuve ? Les bons chiffres de la maison neuve individuelle Après 4 années de disette, le marché de la maison neuve individuelle a connu une année 2015 plus que positive. L’étude Crédit Foncier rapportée par le site Maisons d’en France nous montre que 111 300 maisons neuves ont été vendues l’année dernière, une hausse de 13 % par rapport à 2014 (pour 98 500 ventes). Et ce, après le fort ralentissement de –39 % qui avait marqué la période 2010-2014. Les chiffres pour début 2016 semblent indiquer que cette bonne santé n’a pas subi de contrecoup : les constructeurs de maisons individuelles ont ainsi enregistré 7 917 ventes en janvier dernier, un résultat en hausse de 15 % par rapport au même mois en 2015 ! Une preuve que les bons chiffres de l’année passée n’ont pas été qu’un pétard mouillé. Cette année sera-t-elle donc celle d’une forte reprise du marché de la maison individuelle ? La maison neuve sera-t-elle « le » bon plan immobilier en 2016 ? Au moins 4 raisons incitent à y croire. L’élargissement du prêt à taux zéro Le prolongement et la refonte du prêt à taux zéro en 2016 a contribué, pour bonne part, à la progression spectaculaire des ventes en janvier 2016. À tel point qu’un grand nombre de ménages ont préféré décaler leur projet d’investissement en ce début d’année pour avoir la chance de profiter des améliorations apportées par l’État au PTZ. Pour rappel, le prêt à taux zéro est un dispositif qui permet d’acquérir un premier logement servant de résidence principale, en bénéficiant d’un taux d’intérêt nul sur une partie du montant total du prêt immobilier, sous conditions de ressources et en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Dans sa volonté de favoriser l’accession au logement des jeunes (c’est même l’une de ses priorités pour 2016), l’État a modifié certains paramètres du PTZ pour le rendre éligible à une plus grande partie de la population. Voici en quoi consistent ces améliorations pour 2016 : Taux d’intérêt sur une somme allant jusqu’à 40 % de l’emprunt (contre un maximum de 26 % auparavant) ; Prolongement sur deux années supplémentaires ; Possibilité de différer le début du remboursement de l’emprunt jusqu’à 15 ans ; Allongement de la durée maximum d’emprunt à 20 ans ; Possibilité de financer un achat sur l’ensemble du territoire, ainsi que dans l’immobilier ancien (à condition de devoir réaliser des travaux de rénovation d’un montant au moins égal à 25 % du total du prix d’achat). Pour en savoir plus sur les conditions d’accès au PTZ et sur les plafonds de ressources, nous vous invitons à consulter cette page. Des taux d’intérêt toujours bas L’année 2015 a été marquée par des taux d’intérêt historiquement bas, et il semble que 2016 continue de suivre une pente descendante douce mais sûre. Les taux ont baissé en janvier pour s’établir à une moyenne de 2,15 % toutes durées confondues (contre 2,29 % en janvier 2015) d’après une étude de l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Et ils ont poursuivi cette tendance en février, ainsi que dans les premiers jours du mois de mars. À tel point que les taux actuels se rapprochent des taux records de l’été dernier. Mais où s’arrêteront-ils ? Début mars, ces taux d’intérêt s’établissent à : 1,6 % sur 10 ans 2 % sur 15 ans 2,3 % sur 20 ans La politique agressive des banques pour conquérir la clientèle favorise pour l’instant ce faible niveau des taux avec, en parallèle, moins d’exigences quant à l’apport personnel des investisseurs. De quoi inciter à acquérir une maison neuve. Des prix avantageux Traditionnellement plus coûteuses que les appartements, les maisons affichent désormais des prix de plus en plus en phase avec le pouvoir d’achat des ménages. Les constructeurs ont compris qu’ils avaient tout intérêt à offrir un large éventail de tarifs et, pour y parvenir, à mieux contrôler leurs coûts. Pour cette raison, on trouve aujourd’hui des maisons neuves individuelles d’entrée de gamme à un prix plancher de 1 000 € le m2, hors terrain et frais annexes. Pour les gammes intermédiaires, il faut compter entre 1 200 et 1 500 € du m2. Et contrairement à ce que l’on peut imaginer, les tarifs des architectes ne sont pas forcément inaccessibles : certains démarrent leurs prestations à 1 200 € du m2. Le coût de la maison dépend ensuite de nombreux paramètres, et notamment de l’architecture. La baisse du prix des maisons entre en résonnance avec celle des coûts des appartements. L’évolution du marché immobilier en 2015 a, en effet, montré une nette tendance à la diminution des prix partout en France, sauf à Paris et dans quelques villes comme Cannes, Bordeaux, Montpellier et Nantes. Profiter du dispositif Pinel Le dispositif Pinel, prolongé par le gouvernement pour l’année 2016 et au-delà, qui permet de profiter d’une réduction d’impôt lors d’un investissement immobilier, ne concerne pas que les appartements neufs. Il est également possible d’en bénéficier pour un investissement dans une maison neuve individuelle. Nombre de ménages pourraient faire ce choix en 2016, en attendant de pouvoir y vivre eux-mêmes. Le marché de la location de maisons individuelles connaît une forte inégalité entre l’offre et la demande. Ce sont, chaque année, quelques 100 000 familles qui aimeraient louer une maison, mais il faudrait construire au moins 15 000 unités au cours des 10 prochaines années pour espérer pouvoir les contenter toutes. Cette inégalité est évidemment à l’avantage des propriétaires bailleurs, qui sont presque certains de trouver des locataires très aisément. Et donc, à l’avantage des investisseurs qui souhaitent bénéficier du crédit d’impôt Pinel. Pour rappel, ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt variable en fonction de la durée prévue de location : 12 % de réduction d’impôt pour 6 années de location ; 18 % pour 9 années ; 21 % pour 12 années (c’est le maximum). D’autres conditions entrent en ligne de compte (plafond d’investissement de 300 000 €, délais de location imposés, plafonnement des loyers, situation géographique découpée par zones, etc.). Mais, dans l’absolu, procéder à un investissement locatif pour une maison neuve via ce dispositif offre l’occasion de combiner les revenus locatifs et des avantages fiscaux importants. En outre, il faut savoir que les locataires des maisons restent en moyenne 80 mois, contre 30 mois pour les appartements. Une location de longue durée est une sécurité supplémentaire quant aux revenus locatifs, et une certitude d’aller au bout des années de location imposées par la loi Pinel. Conclusion Renforcement et prolongement du prêt à taux zéro, taux d’intérêt toujours très bas, prix avantageux, possibilité de profiter du dispositif Pinel pour un investissement locatif… Autant de raisons qui devraient inciter à l’achat d’un bien neuf, et faire de la maison individuelle un bon plan immobilier en 2016.