Dans de précédents communiqués, nous vous faisions part de la hausse probable des taux de prêt immobilier. Nous mettions en avant les difficultés que rencontrerait alors le secteur de l'immobilier, en particulier celui de la construction. Contre toute attente, selon l'observatoire CSA/crédit logement les taux d'emprunt ont baissé au mois de janvier 2014, particulièrement dans le neuf. 78 % des emprunteurs ont bénéficié de taux en dessous de 3,5 %, la durée moyenne de remboursement a reculé, et par voie de conséquence le coût moyen de l'emprunt diminue. Que des bonnes nouvelles donc pour les accédants à la propriété et les investisseurs immobiliers en février 2014. Baisse des taux d'emprunt en janvier 2014 -0,4 % par rapport à décembre Les analyses de CSA/crédit logement, montrent que le taux de prêt immobilier moyen est descendu à 3,04 % en janvier 2014. Cela représente une baisse de 0,4 points par rapport au mois de décembre 2013, où il était établi à 3,08 % en moyenne. Le grand écart entre le neuf et l'ancien On note que l'écart se creuse entre les taux de prêt sur de l'immobilier neuf et ancien. Alors qu'en décembre 2013, les taux moyens pour le neuf étaient de 3,08 %, ils ont été de 3,01 % en janvier 2014. La baisse du taux de financement de l'immobilier ancien est moins significative : 3,06 % en janvier contre 3,08 % en décembre. Tous les analystes se sont trompés Toutes celles et ceux qui avaient prévu une hausse des taux d'intérêt en janvier 2014, se sont trompés. Nous partagions cette crainte, eu égard à plusieurs indicateurs. Cependant le marché a réagi différemment, ce qui permet d'entrevoir l'avenir du secteur immobilier avec un peu plus d'optimisme. Car les taux avaient augmenté de 19 points entre janvier et octobre 2013, variation logique après la faiblesse historique du taux moyen de juin 2013. Puis au troisième trimestre les taux avaient légèrement reculé, et l'on pensait que ce phénomène s'arrêterait en décembre. En cause : la baisse du taux OAT Le taux d'emprunt de l'Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans (OAT 10 ans), est devenu particulièrement intéressant entre le 6 janvier le 4 février 2014. Il est effectivement passé de 2,44 % à 2,14 %. En clair, les banques ont pu emprunter à des taux plus intéressants, pour prêter aux investisseurs immobiliers et accédant la propriété à des taux plus faibles. C'est au regard de ce facteur que l'on peut décemment conseiller aux particuliers de profiter du premier trimestre de 2014, voire du second, pour acheter. Car il faudra bien à un moment donné que le taux de rendement des OAT soit plus intéressant pour les investisseurs. Explication sur la relation entre l'OAT et les taux de prêt immobilier La France émet des obligations à 10 ans, appelées Obligations Assimilables du Trésor. Des investisseurs achètent ces obligations, et l'État français leur verse un rendement. Avec les capitaux récoltés, la France finance les banques afin que ces dernières prêtent aux ménages, pour acheter de l'immobilier. Plus le taux de rendement est faible, moins les banques empruntent cher, et plus elles peuvent prêter à taux bas. Cependant plus le rendement est faible, moins il y a d'investisseurs. Le maintien des taux de prêt immobilier actuels dépendra donc de l'aptitude du marché à trouver des investisseurs sur les OAT 10 ans, avec ce rendement. Durée moyenne des remboursements et coût des emprunts Près d'un tiers des remboursements entre 15 ans et 20 ans Au mois de janvier 2014, 32 % des prêts immobiliers se sont souscrit pour une durée allant de 15 ans à 20 ans. Viennent ensuite les remboursements longue durée de 20 ans à 25 ans, pour un volume moyen de 28,2 %. Suivent les remboursements de moyenne durée de 10 ans à 15 ans, avec un volume de 17,6 %. Enfin, 16,1 % des prêts immobiliers accordés en janvier 2014 se rembourseront de 25 ans à 30 ans. 0,4 % des contrats se rembourseront sur plus de 30 ans. Le coût des prêts immobiliers diminue Les emprunteurs ayant souscrit leur prêt en décembre, devront en moyenne débourser 3,81 années de revenus pour payer les frais. Les ménages ayant emprunté en janvier 2014 n'auront besoin que de 3,79 années de revenus. Il est évident que la baisse du coût du financement est directement liée à la baisse des taux. Cependant, on observe également une baisse des prix de l'immobilier ancien général sur toute la France. L'observatoire CSA crédit logement note toutefois que le coût des opérations immobilières dans le neuf, est en augmentation depuis un an. En janvier 2013, le coût relatif des opérations réalisées dans le neuf s'était établi à 4,47 années de revenus. En janvier 2014, il passe à 4,55 années de revenus. Cette tendance à la hausse pourrait fort bien continuer, les départements étant maintenant libres d'augmenter la taxe sur les droits de mutation. D'où viennent ces chiffres ? Les chiffres reproduits ici, sont issus du rapport mensuel édité par l'observatoire formé par le CSA et Crédit Logement. Crédit logement est une société de cautionnement de prêt immobilier, qui garantit la majeur partie des financements immobiliers de France. Nous prenons généralement les données relatives aux évolutions des prix de l'immobilier sur le rapport de la Chambre des Notaires. Notre objectif est d'apporter au lecteur des chiffres précis sur l’état du marché et leurs chances d'acheter de l'immobilier. Acheter de l'immobilier en février 2014 Une probable stabilité des taux d'emprunt À ce stade, il est raisonnable de parler de probable stabilité des taux d'emprunt. Cela signifie que ces derniers peuvent varier à la hausse ou à la baisse, mais sans doute avec des écarts largement inférieurs à 0,5 %. Les investisseurs immobiliers et accédants la propriété peuvent donc aborder le premier trimestre 2014 de façon optimiste. Baisse des taux et baisse des prix du mètre carré La chambre des notaires de Paris à noté une baisse des prix du mètre carré dans l'ancien en région parisienne. L'observation est similaire dans les grandes métropoles, ce qui pourrait signifier que c'est le moment d'acheter de l'ancien. L'équation baisse des prix + baisse des taux est à l'avantage de l'acheteur. Trop de stocks dans l'immobilier neuf, pour l'instant Dans un précédent article, nous mettions en avant le sur-stockage des constructions neuves. Il reste du parc immobilier neuf à vendre en France, par voie de conséquence moins de projets ont démarré en 2013, et moins de permis de construire ont été demandés. Il est raisonnable de tabler sur le fait que l'équilibre mettra au moins 6 mois à être atteint cette année, à condition que les taux d'emprunt restent stables, ou continuent leur descente. Il y aura donc de la négociation en vue pour les acheteurs de neuf.