Les taux de crédit restent à des niveaux très bas en ce début d’année 2017. Ils devraient le rester encore quelques mois. Pour autant décrocher un crédit auprès d’une banque, n’est jamais gagné d’avance. Il faut vraiment montrer pattes blanches. Comment mettre toutes vos chances de votre côté et convaincre un banquier de vous prêter de l'argent ? Explications. Les banques ne prêtent qu'aux riches. L'adage est bien connu mais n'est pas une vérité absolue. Pas besoin de gagner des millions pour décrocher un prêt immobilier auprès d’une banque. Cependant, Il faut vraiment montrer patte blanche. Ainsi, une bonne tenue de compte est exigée. Pouvoir présenter les trois derniers relevés vierges de tout incident n'est pas un luxe dont vous pouvez vous dispenser. En effet, le moindre découvert les mois précédant la demande vous serait fatal. Solder vos crédits à la consommation en cours sera apprécié. D’ailleurs, il est préférable que votre ratio d'endettement soit inférieur à 33%. Votre banquier regardera également votre capacité d'épargne. "Une épargne régulière joue clairement en faveur de l'emprunteur", confirme la directrice d'une agence BNP Paribas en région parisienne. Tout comme le reste à vivre. Ainsi un couple avec des revenus ultras confortables, plus de 10 000 euros par mois s’est vu refuser un crédit « car ils avaient un train de vie très élevé et dépensaient plus qu’ils ne gagnaient », témoigne la conseillère en charge du dossier. Enfin, "une bonne stabilité professionnelle au travers de la nature du contrat de travail et une ancienneté de plus de 2 ans" est requise. En d'autres termes, seul un contrat à durée indéterminée (CDI) offre à votre banquier un minimum de garanties. A noter qu’être fonctionnaire présente un avantage certain aux yeux d’un banquier. Critères rédhibitoires A l'inverse, si vous êtes salariés en contrat à durée déterminée (CDD), les chances de convaincre une banque de vous prêter de l'argent sont quasi nulles. Même si vous disposez d'un apport. Seule exception : vous avez un CDD mais votre conjoint a un CDI. Par contre, pour ceux qui vivent sur leur autorisation de découvert, ce n'est même pas la peine de déposer un dossier, il sera automatiquement rejeté. Même si vous êtes salariés en CDI. "Tout fichage au Fichier des Incidents de Crédit aux Particuliers (FICP) est également rédhibitoire". A noter qu'"être en instance de divorce suscite la plus grande réticence", dans la mesure où cette situation peut vous fragiliser financièrement. Sans apport, est-ce possible d’emprunter ? Oui investir avec zéro euro d’apport, c’est possible ! Mais à condition de percevoir de beaux revenus. La preuve avec ce couple nantais âgé de 26 ans, et deux enfants à charge : en janvier 2017, dans le cadre d’un investissement locatif, ils ont pu emprunter 250 000 euros à un taux d’emprunt qui bat tous les records : 0,90% (hors assurance) sur 20 ans ! Et cerise sur le gâteau : sans mettre un seul centime sur la table! Force est de constater qu’ ils gagnent 8000 euros nets par mois à deux. A l’inverse, pour ceux qui ont des revenus plus modestes, il est préférable de disposer d’un apport conséquent. Selon le dernier baromètre « les chouchous des banques », publié par VousFinancer le 27 janvier dernier, il est encore possible de décrocher des taux attractifs, y compris avec des revenus inférieurs à 4000 euros. A condition de disposer donc d’un apport conséquent. Par exemple, une banque a prêté 140 000 euros à un primo-accédant originaire de Clermont-Ferrand. Ce célibataire gagne 2300 euros nets par mois. Mais grâce à un apport de 40 000 euros, la banque lui a accordé un taux attractif de 1,30%, hors assurance sur 20 ans. Encore mieux : un couple de primo-accédants marseillais âgés de 35 et 30 ans a décroché un prêt de 300 000 euros au taux exceptionnel de 0,95 % sur 20 ans ! Pourtant, ils gagnent seulement 4000 euros par mois à deux. Alors comment ont-ils convaincu la banque prêteuse ? En lui donnant notamment un apport non négligeable de 65 000 euros ! La preuve que les banques ne prêtent pas qu’aux riches ! De manière générale, plus vous dopez votre apport personnel, plus votre banquier appréciera. D’autres exemples ? Un couple grenoblois, déjà propriétaire, âgé de 46 ans, avec 3 enfants à charge, a pu faire l’acquisition dernièrement d’une résidence secondaire pour 337 000 euros. Grâce notamment à un apport de 120 000 euros et des revenus confortables de 10 000 euros à deux, ils ont obtenu un taux très favorable d’1,15% sur 20 ans (hors assurance). Un multipropriétaire lorrain célibataire et père d’un enfant, originaire de Thionville a ainsi pu s’offrir la maison de ses rêves pour la bagatelle de 3,05 millions d’euros. Il faut dire qu’il cumulait tous les atouts pour rassurer le banquier : des revenus ultra confortables de 20 800 euros nets par mois, hors revenus fonciers, des comptes qui ne sont jamais dans le rouge et un apport de…800 000 euros. Bref, un emprunteur rêvéa pour les banquiers, prêts à lui dérouler le tapis rouge pour le conquérir. Résultat des courses : il a décroché un taux ultra favorable d’1,15% sur 20 ans (hors assurance) ! De l’intérêt de passer par un courtier Hélas, se montrer irréprochable n’est pas toujours suffisant ! "Toute demande passe entre les mains des Décideurs Risque (DCR) et donc du Comité des Risques. En tant que directeur d'agence, il vaut mieux les chouchouter ou s'en faire apprécier si l'on désire que ses dossiers soient validés. Sinon ils sont systématiquement rejetés même s'ils présentent de bons profils", révèle la directrice d'une agence BNP Paribas en région parisienne. Vous l'aurez compris, il est capital que le directeur d'agence entretienne de bonnes relations avec les Décideurs Risques, afin de pouvoir appuyer votre demande. En tout cas, faites preuve de sympathie à l'égard du conseiller qui vous recevra. "Si le courant passe bien entre un client et le conseiller, ce dernier peut défendre âprement son dossier auprès du directeur d'agence... Toutefois le client doit jouer le jeu du multi-équipement : domicilier ses revenus dans notre agence, souscrire une assurance - vie...et surtout une assurance multi-risque habitation et protection habitat avec le système de télésurveillance...", confie la directrice. Au final, sur 10 demandes de financement, environ "3 ou 4" sont acceptées dans la première banque française. Mais ne vous laissez pas décourager par les statistiques. Si votre dossier est solide, une banque finira bien par vous accorder sa confiance. Il n’est pas rare que les emprunteurs essuient quelques refus dans plusieurs banques, avant de décrocher enfin leur prêt par l'intermédiaire d'un courtier. D’où l’intérêt de passer directement par un courtier. Alexandra Boquillon