Le rapport sur les résultats du secteur économique du logement neuf publié hier par la FPI (Fédération des Promoteurs de l'Immobilier), constate une baisse des ventes tout comme une baisse de production. Les primo accédants désertent, les investisseurs font grise mine, et face à ce marasme les constructeurs « contraints d'avancer sans visibilité », réduisent le nombre de mises en chantier. Car non content d'être mauvais, les résultats sont imprévisibles d'un trimestre à l'autre, d'une région à l'autre. Les mauvais chiffres des logements neufs Toujours moins de ventes Le total net des ventes de logements neufs au détail a baissé de -8,1 % au 3e trimestre 2014, par rapport au 3e trimestre 2013. Le dernier rapport de l'observatoire de la FPI tire la sonnette d'alarme face aux ventes aux accédants à la propriété, qui chutent de -13,2 %. Les investisseurs immobiliers continuent de soutenir le marché, bien que le nombre d'unités vendues chute de -1 %. Ces chiffres sont toutefois à relativiser. Car si au 3e trimestre seuls 6867 appartements neufs se sont vendus pour les investisseurs, cela représente tout de même une hausse de +5,2 % sur les 9 premiers mois de 2014, par rapport aux 9 premiers mois de 2013. Mais cette lueur d'espoir pèse peu face à la réalité de la totalité du marché. Car les constructeurs vendent autant au détail (aux particuliers) qu'en bloc (aux bailleurs sociaux). Les chiffres des ventes en bloc sont catastrophiques : -17,2 % sur le 3e trimestre 2014, par rapport au 3e trimestre 2013. Quant aux résidences de service que l'on croyait en bonne santé, leurs ventes ont non seulement chuté de -31,6 % au 3e trimestre, mais en particulier -39,3 % sur les 9 premiers mois de 2014, par rapport à la même période en 2013. Toujours moins de mises en vente Nous en sommes aujourd'hui à 10 000 logements de moins mis en vente sur le marché par rapport à 2013, et 23 000 par rapport à 2012. La réaction des promoteurs est claire : ils limitent les stocks afin de ne pas suralimenter le marché. Le rapport de la FPI anticipe jusqu'à 15 000 logements de moins sur le marché sur l'année 2014, et prévoit que la tendance continue en 2015. Sur les 9 premiers mois de l'année, 60 000 programmes sont arrivés, contre 94 000 en 2013. Au 3e trimestre, les mises en vente de logements collectifs fondent de -19 %, tandis que l'arrivée de nouveaux programmes individuels groupés recule de -7 %. Objectif : ajuster l'offre commerciale Au 3e trimestre 2014, l'offre commerciale, hors résidence de services, se stabilise à +0,2 %. Les nouveaux projets de logements collectifs reculent (-8 %), afin de laisser place aux mises en chantier (+7 %) et aux livraisons (+15 %). Même scénario du côté des lotissements (individuels groupés), où l'on observe que l'offre commerciale augmente de +2,7 %. Le délai d'écoulement reste stable d'un trimestre à l'autre, avec 14,7 mois. Si une éclaircie avait été observée au 1er trimestre, elle n'aura pas duré. Un marché de l'immobilier neuf difficile à maîtriser Dans un « marché qui tourne toujours au ralenti », les promoteurs constatent des réactions imprévisibles d'une région à l'autre. Alors qu'en Normandie, en Bretagne, en Auvergne et sur la Côte d'Azur les ventes étaient catastrophiques au trimestre dernier, les résultats sont en hausse ce mois-ci. En Auvergne, les ventes totales au détail ont grimpé de +23 %, en Normandie elles atteignent +11 %, et en Bretagne +6 %. La Côte d'Azur se contente d'une honorable 4e place à +3 %. À l'inverse, la FPI nous fait savoir que la communauté urbaine de Lyon qui enregistrait une hausse des ventes de +16 % au 2e trimestre, chute à -20 % au 3e trimestre. Le point sur le prix de vente des logements neufs Des prix stables, en province comme en Île-de-France L'observatoire de la FPI note que les prix des logements neufs varient peu d'un trimestre à l'autre, avec -0,4 % pour la province et +0,2 % pour l'Île-de-France, on arrive à une moyenne généralisée de +0,3 %. Toutefois on note de grandes disparités entre les prix de vente du m² habitable (hors parking et TVA au taux normal), entre la région parisienne et le reste de l'Hexagone. Prix des logements neufs : Paris n'est pas la France Alors qu'un trois-pièces se vend en moyenne à 3638 €/m² en province, il monte à 4648 €/m² en Île-de-France. Dans le détail, un studio se vend en moyenne 162 971 € en Île-de-France, et 123 131 € en province. La différence s'atténue lorsque l'on en arrive aux 5 pièces familiales, qui s'affichent en moyenne à 505 510 € en Île-de-France, et 478 665 € en province. En revanche lorsque l'on regarde la surface disponible, on comprend le rôle que joue le prix du foncier dans le coût de construction. Alors que la surface moyenne d'un 5 pièces en province est de 115,1 m², à Paris elle descend à 101,2 m². La différence s'atténue en diminuant le nombre de pièces, pour finalement arriver à une surface presque égale au niveau des studios entre la région parisienne et la province, avec respectivement 29,9 m² et 29 m². Ces agglomérations où le prix des logements neufs augmente plus Les chiffres moyens cités au chapitre précédent cachent une très forte disparité entre diverses agglomérations. Le record de hausse du prix des logements neufs est détenu par la communauté du bassin d'Arcachon, avec +15,5 %. Loin derrière suit Besançon (+9,7 %), puis Nîmes Métropole (+7,2 %), la communauté urbaine de Strasbourg (+5,7 %), et Saint-Malo (+4,8 %). À côté de ces dernières, la zone urbaine de Toulouse fait figure de paradis avec ses prix en augmentation de +2 %. Ces agglomérations où les prix des logements neufs baissent le plus Pour investir dans l'immobilier neuf en profitant des remises d'impôt de la loi Pinel, mieux vaut choisir la communauté d'agglomération de Caen, où les prix ont baissé de -7,9 %. Pas loin derrière et tout aussi proches géographiquement, vient Le Havre avec -6 %. On reste dans l'ouest pour profiter des bonnes affaires, à Rennes où les prix du m² neuf ont chuté de -5,2 %. L'agglomération urbaine de Lyon présente également de belles occasions, avec -4,5 %. Rouen, encore une ville de l'Ouest, se distingue à la 5e place avec -3,2 %, suivi de très près par Orléans Val de Loire (-3,1 %). Les opportunités dans l'immobilier neuf Avec un marché atone et des prometteurs obligés de faire des efforts commerciaux, accédants à la propriété et investisseurs immobiliers ont sans doute de bonnes occasions devant eux. Avec un taux de prêt immobilier moyen à 2,56 % dans le neuf, aujourd'hui les investisseurs peuvent jeter leur dévolu sur des villes étudiantes, en choisissant une petite surface pour plus de rentabilité. Les conseillers de Vousfinancer.com disposent de partenariat privilégié avec Arthurimmo, et mettent leur expertise à votre service pour vous obtenir le meilleur financement.