En décembre, certaines banques ont remonté leurs taux de crédit comme d’autres l’avaient déjà fait en novembre, mais de façon limitée. Par ailleurs, on assiste également à nouveau à quelques baisses de taux, mais modérées… Dans ce contexte, les écarts de taux selon les profils se creusent et le niveau des taux d’usure devient de plus en plus problématique pour certaines catégories d’emprunteurs… Si une remontée des taux se confirme en 2019, de plus en plus d’acquéreurs potentiels pourraient se voir refuser leur crédit, comme c’est déjà d’ailleurs le cas parfois pour les plus risqués et les seniors pour lesquels le taux d’assurance impacte trop fortement le taux annuel effectif global (TAEG). Quelques hausses de taux limitées en décembre : de 0,05 % à 0,10% En décembre, dans la lignée du mois de novembre, on assiste à nouveau à quelques remontées de taux mais limitées, de 0,02 à 0,10 % selon les banques et les durées de prêt. D’autres banques appliquent encore des baisses de taux, dans les mêmes proportions, afin de commencer l’année 2019 avec des conditions attractives et capter ainsi des parts de marché dès le début de l’année. « En affichant des remontées de taux différentes selon les profils d’emprunteurs et les durées de prêt, les banques ciblent ainsi leur clientèle préférentielle… De la même façon certaines baissent leurs taux pour les jeunes uniquement, avec une volonté de capter des primo-accédants, avec un profil évolutif de préférence… A ce jour, la concurrence interbancaire restant très forte, ces hausses de taux affichées n’ont quasiment pas d’impact pour les emprunteurs qui ont un bon profil… » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Ainsi globalement, les baisses compensant les hausses, le taux moyens restent stables à 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans. Les taux planchers restent toujours très bas à 0,80 % sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans pour les meilleurs profils. Problématique du taux d’usure de plus en plus présente La problématique du taux d’usure est de plus en plus présente, avec un risque d’exclusion du marché de certaines catégories en cas de remontée des taux de crédit. Afin de protéger les emprunteurs et d’interdire l’octroi de prêt à des conditions « hors marché », il existe un « taux de l’usure » au-delà duquel il est interdit pour un établissement de prêter sous peine de subir des poursuites judiciaires. Si le principe d’un taux plafond est théoriquement favorable au consommateur, dans le contexte actuel de taux nominaux très bas, avec un risque de remontée à court ou moyen terme, son calcul pose aujourd’hui problème. Ce taux à ne pas dépasser est calculé par la Banque de France à partir de la moyenne des taux d'intérêts effectivement pratiqués par les établissements prêteurs durant le trimestre précédent, augmenté d'un tiers. Ainsi, ces dernières années, et notamment depuis 2 ans, sous l’effet de la baisse globale des taux de crédit immobilier, le taux d’usure n’a cessé de diminuer, passant pour les prêts immobiliers d’une durée de 10 ans à moins de 20 ans de 3,35 % début 2017 à 2,85 % actuellement - soit une baisse de 0,50 % - et de 3,37 % à 3,08 % pour les crédits immobiliers de 20 ans ou plus, soit un recul de 0,30 % quand dans le même temps les taux moyens nominaux de crédit sont restés quasi-stables (passant de 1,55 % début 2017 à 1,50 % actuellement). Deux problèmes se posent. D’abord, les taux d’usure ont baissé plus fortement que les taux moyens qui sont restés stables masquant de forts écarts de taux selon les profils. Le seuil de l’usure impacte ainsi davantage les profils les plus « risqués » : ceux qui ont les revenus les plus bas et qui obtiennent des taux plus élevés… Dans certaines banques selon les profils les taux sur 20 ans vont de 1,3 % à 2,30 %... soit un TAEG qui peut largement dépasser les 3,08 % en incluant tous les frais ou en cas d’assurance avec surprime… Par ailleurs, si la marge d’un tiers ajoutée aux taux effectifs a justement pour objectif de ne pas pénaliser les emprunteurs les plus risqués, cette règle ne prend pas en compte les différents profils d’emprunteurs et notamment les plus risqués en termes de santé (senior, risques aggravés) dont les taux dépassent fréquemment le seuil de l’usure. A cela s’ajoute aussi le fait que la fin de l’exonération de taxe sur la garantie décès des contrats d’assurance emprunteur va en renchérir le coût, impactant - certes faiblement - là encore le TAEG… D’importantes conséquences Le niveau actuel du taux d’usure a donc des conséquences importantes comme l’exclusion de certains emprunteurs, notamment les plus risqués, qui voient leur crédit refusé. Cela peut notamment être le cas lors d’un crédit achat-revente ou les taux sont plus hauts et pour lesquels la somme assurée est élevée en attendant le remboursement partiel au moment de la revente, ce qui pèse le TAEG. Autres conséquences : la nécessité pour certains emprunteurs seniors d’acheter sans assurance (lorsque cela est possible) pour ne pas dépasser le taux d’usure, la baisse des honoraires de courtage pour ne pas peser sur le TAEG et l’obligation pour les banques de limiter les hausses des taux et choix d’augmenter à la place les frais de dossier par exemple ou frais de tenue de compte qui pénalise aussi les emprunteurs… Quels effets pervers ? « Pour l’instant, la forte concurrence interbancaire et la faiblesse des seuils de l’usure limitent la remontée des taux de crédit… mais en cas de tensions sur les taux de refinancement ou les taux d’emprunt d’Etat les banques pourraient être obligées de répercuter ces hausses sur leurs grilles de taux… Une remontée qui serait prise en compte avec 3 mois de décalage dans le calcul du taux d’usure, engendrant ainsi un effet ciseau défavorable pour de nombreux emprunteurs qui dépasseraient mécaniquement ce taux… c’est l’un des facteurs qui pourrait pénaliser le marché immobilier en 2019 » conclut Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. Alexandra Boquillon