Les taux devraient rester bas et stables en 2018. En tout cas au premier semestre, ils devraient rester inférieurs à 2% sur 20 ans, selon les prévisions de MeilleursAgents.com publiées le 1er mars dans leur 100 ème baromètre. L’évolution des taux de crédit font la pluie et le beau temps sur le marché immobilier. Et le soleil est au zénith depuis deux ans déjà grâce aux taux de crédit au plancher. Mais pour combien de temps encore ? Quand les premiers nuages vont-ils venir assombrir ce ciel si bleu ? C’est toute la question. Le marché immobilier est un marché cyclique qui réagit aux grandes tendances macro-économiques. Pour rappel, en juillet 2011, le resserrement des conditions d’accès au crédit par les banques avait marqué le début de quatre années de “crise” du marché immobilier, avec des volumes de transactions faibles et des prix en baisse. Début 2016, avec des taux d’emprunt frôlant les 2% à 20 ans (contre 4.3% en juillet 2011, soit plus du double) et des prix en berne, les acheteurs sont revenus plus nombreux considérant que “c’était le moment d’acheter”. Depuis maintenant 2 ans, le marché immobilier a été maintenu dans une dynamique de demande dopée par des taux bas, entraînant les volumes de ventes vers son record historique (presque 1 million de ventes dans l’ancien en 2017) et poussant les prix toujours plus haut dans les grandes villes. Malgré l’inflation des prix au m2, le niveau actuel des taux d’emprunt a protégé et même renforcé le pouvoir d’achat immobilier des Français. Les taux ne pourront pas rester éternellement bas, prévient Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com. Ils vont forcément finir par remonter. La remontée sera lente et progressive. Pas d’inquiétude pour le premier semestre 2018, les taux vont rester stables au moins jusqu’en juin 2018, selon Meilleursagents. Reprise économique mondiale Les Français se sont habitués à un contexte de taux bas de manière durable. Au deuxième semestre 2018, cela pourrait bien évoluer sur fond de reprise économique mondiale. Les changements annoncés par les gouverneurs des banques centrales, américaine et européenne, pourraient bien avoir un impact sur nos taux d’intérêt, prévient Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents.com. Certes, cela ne se voit pas encore dans les taux pratiqués par les banques mais par contre cela se voit dans les OAT 10 ans qui sont passé de 0,5% en décembre dernier à 1% aujourd’hui (en mars 2017, leur taux était à 1,2%), grignotant progressivement les marges des banques prêteuses. Les grandes manœuvres des banques centrales pourraient donc finir par pousser les taux à la hausse. Réajustement des tarifs bancaires ? En effet, les banques pourraient bien dans ce contexte réajuster leurs tarifs. Mais pas d’affolement dans l’immédiat. Selon le scénario envisageable de Meilleursagents.com, les taux d’emprunt ne devraient pas dépasser 2% au premier semestre 2018 et ils pourraient légèrement augmenter en fin d’année, anticipe Thomas Lefebvre. Quand l’inéluctable remontée des taux aura-t-elle lieu ? Pour rappel, la principale raison qui a amené les banques centrales à injecter des liquidités considérables et à tirer les taux vers le bas se trouve dans la très grave crise financière puis économique amorcée fin 2007. Dix ans plus tard, cette crise touche à sa fin et les banques centrales, d’abord américaine et demain européenne commencent à “normaliser” leurs politiques monétaires. Ceci aura des conséquences sur les conditions d’emprunt et donc sur le marché immobilier en France. La question d’une remontée des taux n’est donc pas de savoir si elle va se produire mais plutôt quand aura-t-elle lieu. Répercussion en Europe de la hausse des taux américains ? A noter qu’ après une longue période de croissance atone et de chômage élevé, l’économie mondiale a redémarré aux États-Unis d’abord, puis progressivement en Europe. La FED, désormais dirigée par Jerome Powell, a annoncé que le creusement du déficit budgétaire américain allait engager les taux d’intérêt dans une hausse progressive mais certaine. Les taux d’intérêt à 10 ans de la dette américaine ont déjà retrouvé leur plus haut niveau de 2014. Cette hausse des taux s’inscrit sur un fond de forte reprise économique, de retour à un quasi plein emploi et d’une menace de plus en plus sérieuse de retour de l’inflation. Historiquement, l’évolution des taux américains a toujours eu une influence certaine sur les rendements demandés en Europe par les investisseurs. On peut donc attendre une répercussion en Europe de la hausse des taux américains. Cependant, la situation européenne n’est pas celle des États-Unis. Certes la reprise économique semble ranimer le vieux continent, mais si le chômage baisse il reste toujours élevé en Europe du Sud et de nombreuses incertitudes politiques (Brexit, Allemagne, Italie…) sont toujours d’actualité. Néanmoins, Mr Draghi, Gouverneur de la BCE a clairement annoncé le ralentissement progressif des injections de liquidités qui ont sauvé l’économie du désastre de 2008, plongeant le monde dans des zones alors inconnues de taux négatifs. Ces décisions courageuses prises à l’époque pour sauver les grandes banques et éviter la catastrophe ne peuvent durer éternellement. L’économie française encore convalescente Pour autant, ces évolutions ne se retrouvent pas encore dans les taux immobiliers demandés par les banques en France. Il est vrai qu’en début d’année, les banques adoptent traditionnellement des politiques commerciales agressives visant à séduire de nouveaux clients grâce à des marges réduites. Toujours en France, malgré la baisse spectaculaire du chômage au quatrième trimestre 2017 (-0,7%) qui a retrouvé son niveau le plus bas depuis 2009, la situation de l’emploi reste préoccupante malgré une croissance économique qui atteint son plus haut niveau en 6 ans (+1,9% en 2017). L’économie française, comme la plupart des économies d’Europe du Sud, est encore convalescente. La BCE et les gouvernements des pays concernés en sont conscients. Nous pouvons donc prévoir une sortie lente, progressive mais certaine de la politique monétaire européenne et donc une progression limitée mais inéluctable des taux d’intérêt. Pouvoir d’achat immobilier des Français préservé en 2018 ? Meilleursagents.com mise sur des taux d’intérêt stables (inférieurs à 2% sur 20 ans) en France pendant au moins le premier semestre 2018 en attendant d’une part que les banques soient moins agressives commercialement et d’autre part que les effets de l’évolution de la politique de la BCE fassent pleinement effet. Au second semestre, les taux moyens pourraient dépasser 2% sur 20 ans. Les prix poursuivront dans les prochains mois leur hausse progressive. Entre stabilité des taux et hausse modérée des prix au premier semestre 2018, le pouvoir d’achat immobilier des Français ne va pas progresser voire même légèrement se dégrader. Mais si l’évolution des taux est sensiblement la même sur l’ensemble du territoire, ce n’est pas le cas des prix qui évoluent de manière contrastée en fonction des dynamiques locales. A Paris les prix moyens ont en effet augmenté de +0,6% en février, surtout pour les petites surfaces (studios et deux-pièces) : +1,2% alors que les grands appartements de 3 pièces et plus marquent une légère baisse (-0,2%). Les conditions climatiques (neiges, verglas, inondations etc.) ont largement impacté les ventes en banlieues avec des baisses de -0,2% à -0,7% selon les départements. En province, les 10 plus grandes villes voient leurs prix augmenter de +0,3% en moyenne avec Strasbourg (+1,0%), Montpellier (+0,7%) et Nantes (+0,5%) en tête. Pour conclure, même si au deuxième semestre 2018, les taux remontent un peu au-dessus de 2% sur 20 ans, cela ne devrait pas trop perturber la dynamique haussière des prix ni la fluidité du marché immobilier. Cela ne devrait pas non plus impacter fortement le pouvoir d’achat des Français », souligne Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents.com, interviewé par Marie-Christine Sonkin, journaliste aux Echos. Vous l’aurez compris, c’est toujours le moment d’acheter. Profitez-en encore cette année. Go ! Alexandra Boquillon Source : Meilleursagents.com