En novembre, Vousfinancer note une évolution sensible des conditions de crédit avec à la fois quelques remontées de taux et un léger durcissement des critères d’octroi de prêts, mais pour certains profils uniquement. En effet, les meilleurs d’entre eux obtiennent toujours des taux proches des records, mais légèrement plus élevés que cet été… En cette fin d’année, les investisseurs sont plus nombreux, cette période étant traditionnellement la plus active pour les achats liés à des dispositifs de défiscalisation, le Pinel en tête. Explications de Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer et de Renaud Cormier, directeur général de Théséis En novembre, on assiste pour la 1 ère fois depuis le début de l’année à de réelles remontées des taux affichés dans quelques banques, allant de 0,05 à 0,20 % selon les établissements et les profils. Reste que ces remontées ne concernent souvent que certaines durées ou profils et sont même parfois accompagnées de baisses sur d’autres durées ou certaines tranches de revenus, en fonction des profils ciblés par les banques en question. Taux planchers négociés à 0,70 % sur 15 ans et 0,85 % sur 20 ans pour les meilleurs profils Les taux moyens ne sont pas encore impactés par ces quelques hausses. Ils restent stables à 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans mais avec des taux planchers toujours très bas négociés à 0,70 % sur 15 ans, 0,85 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans pour les meilleurs profils. « En cette fin d’année, les banques accordent toujours des taux record, mais uniquement aux profils qui les intéressent, à un moment où elles ont, pour la plupart, atteint leurs objectifs de production de crédit. Cela explique aussi qu’elles soient plus restrictives pour certains profils considérés comme moins prioritaires ou moins rentables pour elles… Finalement, en cette fin d’année, les écarts de taux et d’accords de prêt se creusent selon les profils, certains se voyant refuser un crédit par manque d’apport notamment, et d’autres obtenir encore des taux record grâce à un bon niveau d’épargne et de revenus » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Les deux meilleurs taux octroyés à des profils aux hauts revenus et apport conséquent ! Dans la nouvelle édition du Baromètre Vousfinancer des « chouchous des banques », les taux de crédit les plus bas ont été obtenus au Puy-en-Velay (0,85 %, hors assurance) pour un couple de médecins, âgés de 35 ans percevant de hauts revenus s’élevant à 10 000 euros par mois à deux. Ils ont ainsi pu emprunter 600 000 euros sur 20 ans pour l’achat de leur première résidence principale. A noter qu’ils ont mis 50 000 euros d’apport dans leur projet. A Nantes des secundo accédants quadragénaires avec 3 enfants ont décroché également un taux record de 1 %, hors assurance sur 20 ans pour acquérir un bien d’une valeur de 800 000 euros. Leur point fort pour décrocher un taux si bas : de hauts revenus également de 10 000 euros par mois et un apport de…500 000 euros ! Et si les banques offrent toujours des taux records pour ce type de profils, les taux les plus bas ont tout de même légèrement remonté depuis cet été (0,85 % contre 0,80 % au mieux en juillet). « Si on observe en novembre quelques mouvements de remontées de taux liés sans doute au fait que les banques aient atteint leurs objectifs de production de crédit, elles ont toujours la volonté de financer les meilleurs dossiers et sont alors prêtes à accorder des réductions de taux pouvant aller jusqu’à 0,50 % pour capter des clients qu’elle juge rentables dans la durée… C’est pourquoi, les écarts de taux selon les profils se creusent…», analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Durcissement des conditions d’octroi de crédit pour les primo-accédants aux revenus plus modestes et sans apport En cette fin d’année, 2/3 des courtiers Vousfinancer ont le sentiment que les banques ont durci leurs conditions d’octroi de crédit, pour tous les profils d’emprunteurs (selon 38 % des courtiers) ou uniquement sur certains profils (pour 28 % des courtiers), essentiellement les primo-accédants, les revenus inférieurs à 30 000 € par an, les financements à 110 % ou les durées de prêts de 25 ans ou plus. Pour la majorité des courtiers, c’est sur l’apport que les banques sont actuellement les plus strictes (66% des réponses) ou l’épargne résiduelle (disponible après opération) (62%) puis les revenus (39%), la qualité du bien acheté n’étant pas un critère majeur (4% des réponses). Pour autant il n’y a pas péril en la demeure, et si les banques ont légèrement durci leurs conditions d’octroi, elles restent très enclines à prêter : concernant l’appétence des banques pour accorder des crédits, 50 % de nos courtiers attribuent une note supérieure ou égale à 7 sur 10 et 25 % une note de 6… Le retour des investisseurs, malgré « l’immophobie » ambiante ! Ce mois-ci, outre les bons profils classiques (hauts revenus, jeunes emprunteurs), on note le retour des investisseurs, notamment en Pinel, plus nombreux traditionnellement en fin d’année. « En octobre, les ventes de Pinel ont augmenté de 30 % par rapport à septembre, même si elles restent en retrait par rapport 2017. L’année dernière, l’annonce tardive fin septembre de la prolongation du dispositif pour 4 ans avait conduit les investisseurs à anticiper dans le doute leurs achats et boosté la demande en septembre… Cette année, à l’inverse, la mise en place du prélèvement à la source, mais surtout le contexte général d’’immophobie’ insufflé par le gouvernement génère de l’attentisme, même si le niveau des ventes reste tout de même bon en cette fin d’année… », explique Renaud Cormier, directeur général de Théséis, plateforme de produits et de services à destination des conseillers en gestion de patrimoine, partenaire de Vousfinancer. Les investisseurs empruntent pour la plupart sans apport Grâce à un très bon niveau de revenus (72 800 € annuels en moyenne), et afin de maximiser l’effet levier du crédit, les investisseurs empruntent pour la plupart sans apport (2045 € en moyenne), et sur des durées longues (22 ans et 10 mois en moyenne). Un exemple ? A Toulouse, un couple de quinquagénaires a récemment emprunté 300 000 euros dans le cadre d’un investissement locatif. Leurs revenus s’élèvent à 7100 euros par mois à deux. Ils ont pu mettre 0 apport sur la table et décroché un taux de crédit bas : 1,42% sur 20 ans (hors assurance). Encore mieux : à Lorient, un couple de trentenaires avec 3 enfants a pu emprunter avec zéro apport : 162 000 euros sur 20 ans au taux record de 1,02% (hors assurance) grâce à des revenus confortables de 8400 euros à deux. Autre exemple de bel investissement locatif mais pas en nom propre et avec apport cette fois : une SCI familiale rouennaise a pu emprunter 730 000 euros sur 20 ans au taux record de 1,10%, hors assurance sur 20 ans. Il faut dire que la société perçoit déjà 4000 euros de revenus locatifs, fruits d’investissements antérieurs. Et elle a consenti un apport de 30 000 euros à la banque prêteuse. A noter que les banques sont actuellement très attentives et exigeantes sur l’épargne résiduelle après opération. Elles demandent un montant équivalent à 5 % de l’opération sans qu’il soit néanmoins investi dans le projet comme apport mais juste pour sécuriser l’investissement en cas par exemple de vacances locatives. Quelles perspectives pour 2019 ? L'évolution constatée par Vousfinancer, propre à la fin d'année, va-t-elle se poursuivre en 2019 ? « En cette fin d’année, le marché reste dynamique mais le fait que les banques aient atteint leurs objectifs de production de crédit entraîne un durcissement des conditions d’octroi et un allongement des durées de traitement également… Ces deux phénomènes ne devraient pas durer dans la mesure où les banques vont bientôt remettre les compteurs à zéro et accorder des crédits qui seront comptabilisés dans leur production 2019. Ce qui demeure plus problématique est le manque d’offres dans certaines régions et le niveau des prix qui freinent le nombre de transactions… Ces deux facteurs pourraient peser davantage sur le marché en 2019 que les conditions de crédit », conclut Sandrine Allonier. Alexandra Boquillon