Pour l’heure, les taux demeurent attractifs et continuent de booster le marché de la pierre malgré la remontée des taux initiée en décembre dernier. Mais combien de temps cette situation va-t-elle perdurer ? Quelle menace plane sur la dynamique actuelle du marché ? Quelles sont les perspectives d’ici la fin de l’année ? Analyse de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, de Vousfinancer et des notaires de France. Rien d’inquiétant pour le moment. Malgré une inversion de la courbe constatée depuis décembre 2016, les taux de crédit immobilier aux particuliers restent attractifs au premier trimestre 2017, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, dans sa dernière étude publiée mardi 25 avril. La remontée des taux n’est ni brutale, ni forte. Et la demande des ménages reste soutenue. Selon l'Observatoire Crédit Logement/ CSA, le taux moyen toutes durées confondues hors assurance s’établit en mars 2017 à 1,51%. Malgré la légère augmentation des taux, ces derniers restent encore à un niveau inférieur par rapport aux taux pratiqués un an plus tôt. En effet, en mars 2016, les ménages empruntaient à 1,92% ! A noter que ce niveau attractif des taux moyens établi à 1,51% correspond au niveau constaté en juillet 2016. Des taux à moins de 1 % sur 20 ans : c’est bel et bien fini ! Selon la nouvelle édition du Baromètre Vousfinancer des « chouchous des banques », les taux de crédit les plus bas remontent légèrement pour atteindre au mieux 1,05 % sur 20 ans contre 0,90 % en janvier… En revanche, les beaux profils décrochent globalement toujours des taux compris entre 1,20 % et 1,60 %, des conditions qui restent très attractives et stables par rapport à janvier 2017. « La plupart des banques ont réalisé au premier trimestre une production de crédit en avance sur leurs objectifs… Pour autant, elles continuent à être en forte concurrence sur les meilleurs profils - les plus rentables, à ces niveaux de taux - et sont ainsi prêtes à leur accorder des réductions de taux importantes pour les capter. Ainsi les écarts de taux se creusent selon les profils, alors que les conditions d’octroi de prêts n’ont par ailleurs pas tellement évolué » analyse Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer. 0 apport pour les revenus confortables « Dans le contexte actuel marqué par une forte activité au premier trimestre, les banques ont eu tendance à privilégier les profils les plus rentables, avec des niveaux de revenus élevés en priorité », observe Sandrine Allonier. « Ce sont les revenus des acheteurs qui vont constituer les ressources des banques de demain et leur permettent de dégager des revenus futurs lors de la mise en place d’une relation sur le long terme ; alors que l’apport ne vient que réduire le montant du prêt, même s’il sécurise en partie celui-ci » explique-t-elle. Près de la moitié des profils relevés dans le baromètre d’avril n’ont d’ailleurs pas d’apport, alors qu’en janvier 95 % avaient au moins 10 % d’apport… Mais ce n’est pas la norme. « Globalement les chouchous des banques restent les couples en CDI avec un salaire de plus de 4 000 € à deux et 10 % d’apport… C’est majoritairement au cas par cas, pour les profils à fort potentiel ou les primo-accédants de moins de 35 ans que les banques acceptent de financer des acquisitions sans apport, en évaluant la qualité du bien et l’évolution de la situation professionnelle à venir… ». Ainsi, la part des prêts sans apport chez Vousfinancer est actuellement de 9 % contre 12 % au 1er trimestre 2016. Des taux de crédit encore attractifs : au mieux entre 1,05% et 1,21% ! Dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale à Nantes, un secundo-accédant, divorcé avec deux enfants a pu s’offrir un bien pour 1 434 000 euros, sans apport, grâce à des revenus confortables s’élevant à 40 000 euros par mois au taux exceptionnel de 1,21 % sur 20 ans hors assurance. A l’inverse un célibataire secundo-accédant gagnant des revenus plus modestes de 2080 euros par mois a tout de même pu acheter une nouvelle résidence principale neuve pour 300 000 euros grâce à un apport conséquent de 177 000 euros. Ce secundo-accédant parisien âgé de 39 ans a bénéficié lui aussi d’un taux attractif d’1,20%. Encore mieux, un célibataire bordelais âgé de 30 ans a obtenu un taux record d’1,15% pour acheter sa première résidence principale d’un montant de 400 000 euros. Il faut dire qu’il gagne 10 000 euros par mois et a fait un apport de 40 000 euros. Parmi les clients de Vousfinancer, le meilleur taux a été octroyé à un couple cannois dans le cadre d’un rachat de prêt par la concurrence, d’un montant de 700 000 euros : 1,05% ! Ces quadragénaires gagnent 10 000 euros par mois à deux. Marché immobilier boosté par les taux toujours attractifs Pour l’heure, les taux toujours attractifs continuent de soutenir le marché malgré la remontée des taux initiée en décembre dernier. « Cette lente ascension ne décourage pas les acquéreurs » commentent les notaires de France dans leur dernière note de conjoncture. Pour preuve, après une année 2016 très dynamique, le nombre de ventes de logements anciens a continué de croître. Ainsi à fin février 867 000 ventes ont été réalisées sur un an, soit une hausse de 7,7%, pulvérisant ainsi le record historique de 848 000 transactions établi l’an dernier. Compte-tenu des avant-contrats de ventes enregistrés par les notaires de France, les prix des appartements anciens devraient avoir progressé de 4,3% et ceux des maisons anciennes de 6,1%. Hausse des prix des logements plus pénalisante que la remontée des taux « Le coût des opérations augmente très fortement sur tous les marchés », constate Michel Mouillart, auteur de l’ étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. « Jamais un hiver n'avait été aussi dynamique » en termes de production, sans même compter les rachats de crédit : près de 30 % de hausse au 1er trimestre 2017 en production de crédit et + 22,4% en nombre de prêts. Du coup, la production des prêts garantis par Crédit Logement a atteint 34 Md€ sur les 3 premiers mois de 2017. Tendance des prix à la hausse Au 4ème trimestre 2016, les prix des logements anciens ont progressé de 1,7% sur un an sur l’ensemble du territoire, selon l’indice Notaires de France-Insee. Parmi les principales villes, seules 3 affichent une baisse des prix des appartements anciens au dernier trimestre 2016 sur 12 mois glissants : Saint-Etienne (-5%), Toulouse (-1,5%) et Marseille (-1,3%). Les hausses de prix des appartements anciens ont été enregistrées à Lyon (+ 6,2%), Strasbourg (+ 6,8%) et Bordeaux (+ 11,2%). L’équilibre du marché de l’ancien reste menacé par une éventuelle évolution des taux à la hausse. « Flou artistique » jusqu’au 7 mai prochain Selon Vousfinancer, à quelques jours du 1er tour de l’élection présidentielle dont l’issue reste incertaine, nul ne peut se risquer à des prévisions sur l’évolution probable des taux… « L’évolution des conditions de financement dans les prochaines semaines dépendra de l’évolution de l’OAT 10 ans qui se maintient à moins de 1 % depuis le début du mois d’avril, mais également de la politique commerciale des banques, qui resteront plus ou moins offensives, en fonction de la demande, laquelle pourrait être impactée par le résultat de l’élection présidentielle et les éventuelles mesures annoncées… On est actuellement dans le flou artistique, même si les fondamentaux restent bons grâce au niveau des taux, au dispositif Pinel et au prêt à taux zéro, trois leviers qui continuent à alimenter le marché » conclut Jérôme Robin, président de Vousfinancer. Selon les prévisions de Michel Mouillart, auteur de l’étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA et professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest, « les taux moyens de crédit immobilier devraient atterrir en fin d’année à 1,75% ». A condition que « le taux de l’OAT 10 ans avoisine les 1,1% et que le taux de refinancement de la BCE reste à 0% », précise l’économiste. Scénario catastrophe : sortie de la France de l’Union européenne Selon les notaires, « l’élément à redouter pour le marché immobilier ancien, serait une augmentation démesurée des taux d’intérêt, qui viendrait freiner la capacité financière d’achat et troubler l’équilibre actuel . Une hypothèse qui pourrait se concrétiser en cas de sortie de la France de l’Union européenne et de la monnaie unique », pointent les officiers ministériels. Bref, en clair, un scénario catastrophe se profile à l’horizon si jamais Marine Le Pen était élue et si elle mettait en œuvre sa volonté de faire sortir la France de l’U.E. Alors tous aux urnes le 7 mai prochain. Et ne votez surtout pas blanc ! Alexandra Boquillon