MaTVImmo a interviewé Sandrine Allonier, directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer. Comment cautionner votre crédit immobilier ? Caution, hypothèque ou Privilège de Prêteur de Deniers : tous les conseils de Sandrine Allonier. Aujourd’hui quand on souscrit un crédit immobilier, outre l’assurance de prêt et les frais de dossier, il y a aussi des frais de garantie à prévoir. La garantie est indispensable puisqu’elle permet de garantir le remboursement du crédit auprès de l’établissement bancaire prêteur. Ce sont les banques qui demandent cette garantie. (En effet, elles ont créé des organismes de cautionnement pour se protéger. Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque vous demande obligatoirement une garantie sur le bien financé, ndlr). Coût de la garantie : entre 0,6% et 2,2% du prêt La garantie peut prendre diverses formes avec des coûts variables. Vous avez d’abord les garanties réelles que sont l’hypothèque ou l’Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD). Ensuite vous avez la caution solidaire d’un organisme de cautionnement type Crédit Logement (leader sur le marché du cautionnement bancaire). Certaines banques ont même leur propre organisme de cautionnement (Exemple : la CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL, le CMH pour le Crédit Mutuel et le CIC, la SACCEF pour les Caisses d’Epargne, SOCAMI pour les Banques populaires…, ndlr). Et enfin vous avez des garanties mutuelles pour différentes professions comme les fonctionnaires. Le coût est très variable en fonction de l’organisme : entre 0,6% et 2,2% du prêt. La garantie la plus onéreuse est l’hypothèque car elle se fait devant notaire. Puis l’inscription au Privilège de Prêteur de Deniers est un peu moins chère que l’hypothèque car elle est exonérée de taxe de publicité foncière. Mais dans les deux cas la garantie doit être levée en fin de prêt, ce qui engendre des frais de main levée. La garantie la plus avantageuse reste la caution solidaire type Crédit Logement car une partie peut être remboursée à la fin du crédit. En effet, en cas de rachat de prêt ou à la fin du remboursement du crédit, la partie (qui correspond au Fond mutuel de garantie) va être remboursée automatiquement par l’organisme de caution à l’emprunteur. Quel intérêt d’opter pour l’hypothèque sachant qu’elle coûte plus cher à l’entrée et à la sortie ? Globalement, si l’on compare les différents frais, il est vrai que l’hypothèque (garantie prise sur le bien directement) va coûter environ 2% contre 0,5% en ce qui concerne la caution solidaire une fois la part remboursée à l’emprunteur à la fin du crédit. Le problème c’est que les organismes de caution se basent sur la qualité de l’emprunteur, son dossier, son endettement, les prêts qu’il a déjà souscrits, ses revenus, son reste à vivre…Alors que l’hypothèque va se baser uniquement sur la valeur du bien pour garantir le prêt. Pas d’IPPD pour les VEFA Quand la garantie est refusée par l’organisme de caution, dans ce cas précis, l’hypothèque est privilégiée ou une garantie réelle comme l’IPPD. Si cette dernière est moins chère, il faut savoir toutefois que ce type de garantie ne peut être pris que sur les biens existants. L’IPPD n’est donc pas envisageable pour une maison en construction ou sur une Vente en état futur d’achèvement (VEFA), contrairement à l’hypothèque. Seuls 12% des emprunteurs optent pour l’hypothèque A noter que dans la plupart des réseaux bancaires, la caution est souvent privilégiée et c’est uniquement en cas de refus de la caution qu'une garantie hypothécaire est alors proposée aux clients jugés solvables. En effet, aujourd’hui seuls 12% des emprunteurs optent pour l’hypothèque. Cette solution reste intéressante notamment pour les multipropriétaires : ceux qui ont déjà un bien peuvent l’utiliser comme garantie hypothécaire ; c’est-à-dire qu’une hypothèque est prise sur le bien pour financer un autre investissement tel que l’achat d’un bien à l’étranger ou l’achat de parts de SCPI, témoigne Sandrine Allonier. Propos recueillis par Alexandra Boquillon