Ils sont arrivés sur le marché du travail à l'aube de la crise économique de 2008, et savent qu'un sou est un sou. Ils veulent avant tout devenir propriétaires pour éviter de jeter l'argent du loyer par les fenêtres. Et puis il y a également la sensation d'être bien chez soi, couplée à un sentiment de réussite sociale lorsque l'on possède sa résidence principale. Ils jugent que cette propriété leur sera utile au moment de la retraite, car ils n'auront alors plus de loyer à payer. Focus sur les raisons qui les poussent à devenir propriétaires, et solutions pour y arriver. Dépenser à bon escient et construire un patrimoine Plutôt que de verser un loyer, autant payer des mensualités Une enquête du Crédit Foncier sur le comportement des acheteurs immobiliers, met en avant l'attitude pragmatique des locataires. Parmi les accédants à la propriété en devenir, 63 % ont pour motivation de « ne plus verser de loyer à fonds perdus ». Ils ont raison, car une banque prend en compte le paiement du loyer dans le calcul de leur capacité de remboursement. Prenons l'exemple d'un couple louant son appartement 800 €/mois. Un banquier commence par regarder si cette somme a bien été payée tous les mois sans provoquer de découvert, au moins au cours des 6 derniers mois. En cas d'incident bancaire, la demande pourrait être jugée irrecevable. Si les comptes des demandeurs sont équilibrés, le banquier en conclura que ce couple est capable de payer des mensualités d'au moins 800 €. Si les demandeurs sont capables d'épargner 200 €/mois, une fois toutes leurs dépenses assumées, le banquier pourra en déduire que ce couple est capable de payer 1000 € de mensualités. Aujourd'hui malgré la fin de la baisse des taux et l'amorce d'une légère remontée, il est toujours possible de disposer de conditions exceptionnelles sur 20 – 25 ans. Il ne faut alors que quelques années aux acquéreurs pour récupérer le montant de leur apport, ainsi que le capital versé. Habiter enfin chez soi L'enquête du Crédit Foncier montre que 61 % des ménages souhaitant devenir propriétaire, sont motivés par l'idée d'être chez soi. Il y a sans doute un mélange de confort et de volonté de se bâtir un patrimoine derrière cette déclaration. Et puis quand on habite dans un appartement ou une maison en location, on ne peut pas faire ce qu'on veut. Ici on mettrait bien une véranda, et là on accrocherait bien un tableau dans le mur. On irait bien ajouter des étagères dans la cave, mais pourquoi le faire pour son propriétaire ? Il y a également sans doute un aspect sectaire dans cette motivation. Car dans la réalité le propriétaire peut toujours reprendre les lieux pour son propre usage, ou le vendre à un ménage qui décidera d'y emménager. Lorsque l'on possède un logement à soi, on restera sur place aussi longtemps qu'on le souhaitera. Et puis dans la vie, il y a les locataires et les propriétaires. Et pour 55 % des candidats accédants, être propriétaire est important. Il s'agit d'une sorte de réussite sociale, personnelle, un achèvement de ses efforts. Devenir propriétaire pour sa retraite Les sondages se suivent et le prouvent : les ménages français craignent pour leur retraite. Ceux qui s'y trouve déjà considèrent qu'ils n'ont pas suffisamment de ressources, et aimeraient disposer de 500 € supplémentaires. Et pourtant beaucoup sont déjà propriétaires au moment de faire valoir leurs droits. Leurs enfants le savent, 40 % d'entre eux souhaitent acheter maintenant afin de ne plus avoir de loyer à payer au moment de leur retraite. Si leurs revenus s'améliorent, il chercheront à investir dans l'immobilier locatif vers l'âge de 50 ans, afin de disposer d'un revenu foncier une fois le prêt immobilier remboursé. Comment devenir propriétaire en 2015 ? Le contrat de travail, les revenus Les chiffres de l'observatoire CSA/Crédit Logement pour le 1er janvier 2015, montrent que le revenu moyen annuel de l'accédant dans l'immobilier ancien se situe à 58 300 €. Dans le neuf il descend à 53 600 €, sans doute dû à la présence du PTZ+. En tout état de cause, 39 % des acquéreurs du début de l'année dernière gagnent moins de 3 SMIC. Ce n'est donc pas forcément une question de hauteur des revenus, mais plus de taux d'endettement, et surtout de stabilité professionnelle. Première condition : être en CDI, ou fonctionnaire titularisé. Les travailleurs indépendants doivent présenter 2 ans d'activité plus un bilan prévisionnel, montrant que leurs revenus sont suffisants pour rembourser un prêt immobilier. Taux d'endettement et reste à vivre passés au crible Le taux d'endettement futur des demandeurs ne doit pas dépasser 33 % de leurs revenus imposables nets. Une banque additionne les mensualités des prêts à la consommation actuels des demandeurs, puis y ajoute les mensualités du prêt immobilier convoité. Ensuite elle propose différents scénarios, avec différentes durées de remboursement de manière à obtenir des mensualités suffisamment basses. Car en plus d'un taux d'endettement plafond, la banque prend en compte la capacité à payer les dépenses du quotidien, c'est ce que l'on appelle le reste à vivre. Une fois toutes les dettes réglées, les demandeurs doivent se vêtir, se nourrir, se chauffer et se déplacer. L'inévitable apport personnel Les seuls cas où une banque pourrait prêter 100 % du coût du projet immobilier, ce serait dans le cadre d'un investissement locatif. Dans celui de l'accession à la propriété, les acquéreurs doivent apporter au moins le montant des frais d'achat. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire, les taxes diverses, les frais de dossier et de garantie. Sur de l'immobilier ancien on arrive ainsi à des frais d'achat d'environ 8 %, et de 4 % sur le neuf car les droits de mutation se limitent à la publicité foncière. Au 1er trimestre les chiffres de l'Observatoire CSA/Crédit Logement montrent que le taux d'apport personnel des accédants dans le neuf se montait à 19,6 % du coût du projet, et 21 % dans l'ancien. Prêts aidés et taux immobiliers attractifs 2 facteurs permettent aujourd'hui davantage aux jeunes ménages de devenir propriétaire de leur résidence principale. Le 1er est le dispositif du PTZ+, qui permet de financer au-delà de 25 % du coût du projet, dans une certaine limite. Le plafond de revenus éligibles au prêt à taux zéro a été relevé en octobre, afin de s'adresser à un plus large public. Il est octroyé par la banque prêteuse, qui établit un remboursement à pallier afin de ne pas dépasser la capacité d'emprunt des demandeurs. Mais c'est surtout le niveau historiquement bas des taux immobiliers qui permet de franchir le pas. Certes la tendance est en train de s'inverser avec des taux qui repartent vers le haut, mais la correction reste de faible ampleur. Pendant toute cette année encore, le marché de l'immobilier devrait voir les primo accédants finalement concrétiser des projets encore impensables il a quelques mois.