Avec la baisse des taux et toujours le souci de diminuer ses impôts et de préparer sa retraite, de plus en plus de ménages vont venir vers l'immobilier locatif. Il n'est pas nécessaire de posséder un apport important, il est d'ailleurs possible de réaliser son projet sans capital personnel. Les banques prêtent volontiers pour l'investissement dans la pierre, qu'il s'agisse de logements meublés dans un ensemble résidentiel, d'appartements vides destinés à résidence principale ou de parts de SCPI. Petit tour sur ces solutions qui s'offrent aux ménages, et comment les financer. Emprunter pour de l'immobilier locatif meublé Logement meublé inclus dans une résidence de services L'investisseur achète une maison ou un appartement, entièrement meublé et équipé. Le logement est inclus dans une résidence de services, offrant accueil, petit déjeuner, entretien et blanchisserie. Il ne prend pas en charge la location, il signe un contrat avec un exploitant professionnel. Ce dernier assure lui-même la gestion de la restauration, l'entretien, et les réservations. Il verse un loyer mensuel ou trimestriel à l'investisseur, révisable à la hausse annuellement. Tourisme, affaires, EHPAD et résidences seniors La résidence de services peut être destinée à accueillir des pensionnaires sur une courte ou longue durée. La longue durée concerne particulièrement les résidences seniors ainsi que les EHPAD. Les plus courtes durées s'adressent aux résidences de tourisme et d'affaires. Les promoteurs spécialisés proposent des programmes neufs et anciens, incluant le contrat de vente et de mise en exploitation commerciale. Comment emprunter pour investir ? Les banques aiment financer l'investissement locatif en résidence meublée, en particulier quand le promoteur/exploitant est un grand acteur du secteur. Les spécialistes capables de trouver un long historique de paiement des loyers sans défaut trouvent généralement écho dans les agences bancaires. Une fois vérifiée la capacité de remboursement et la pérennité des revenus des investisseurs, le prêteur souhaite être assuré du fait que l'exploitant versera bien le loyer à l'investisseur. Les taux sont relativement intéressants car le risque est minimisé par le retour sur investissement, et il arrive que l'on puisse emprunter sans apport. La loi de défiscalisation Censi-Bouvard et la faculté de récupérer la TVA permettent d'alléger le budget des investisseurs, ce qui représente un argument supplémentaire pour le prêteur. Emprunter pour de l'immobilier locatif non meublé Appartement ou maison destiné à la résidence principale L'investisseur achète une maison ou un appartement, équipé généralement d'une cuisine et d'une salle de bains. L'ameublement, la vaisselle et la lingerie est à la charge du locataire. Les logements ciblés sont majoritairement des studios et 2 pièces, voir des 3 pièces pour les jeunes familles. Les maisons se louent moins bien, pour être généralement la cible des accédants à la propriété. La mise en location peut être confiée à un professionnel, ou prise en charge directement de particulier à particulier. Il existe des assurances loyers impayées permettant de couvrir les défauts de paiement des locataires, ainsi que les éventuelles dégradations. Où et quoi acheter 2 choix principaux s'offrent à l'investisseur : le neuf et l'ancien. Le premier est généralement plus cher que le second, mais peut permettre de trouver plus facilement des locataires, grâce à la faible consommation énergétique. Dans les 2 cas des dispositifs de défiscalisation existent, avec la loi Pinel pour l'immobilier neuf et le déficit foncier pour l'achat d'ancien avec travaux. Il est préférable de viser les grandes métropoles, particulièrement les appartements proches de commerces et services. La clientèle des étudiants représente un potentiel important, particulièrement dans les villes universitaires. Dans ce cas l'investisseur devra préférer les petites surfaces, pas forcément proches des écoles mais surtout proches du centre-ville animé. L'adjonction d'une ligne de tramway ne fait pas forcément augmenter les prix du mètre carré. Certains professionnels de l'investissement locatif conseillent de se préoccuper du rendement plutôt que de la plus-value, celle-ci dépendant de trop nombreux facteurs. Emprunter pour investir dans le locatif, pas si compliqué Les banques maîtrisent la technique de l'investissement immobilier locatif, et le financent volontiers si les conditions sont réunies. La première condition est le taux d'endettement futur, qui ne doit pas dépasser 33 % des revenus fiscaux des emprunteurs. Mais surtout, le prêteur va passer le projet au peigne fin. Il va chercher à savoir si le logement n'est pas surévalué, si le quartier n'est pas en perdition, et si le loyer espéré est réaliste. Les ménages en mesure d'apporter un apport personnel sont à même d'obtenir un taux d'intérêt encore plus intéressant. Aujourd'hui les déséquilibres entre la demande et l'offre de logements portent à croire que le locataire est en situation d'infériorité. Pourtant le comportement du marché varie grandement d'une ville à l'autre, il peut être intéressant de se rapprocher d'un professionnel afin de viser le bon appartement. Emprunter pour acheter des parts de SCPI La Société Civile de Placement Immobilier, qu'est-ce que c'est ? Une SCPI est une structure légale, surveillée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Son objet est d'acquérir un parc immobilier, grâce au financement privé. Les investisseurs perçoivent un dividende sous la forme d'une partie du loyer payé par les locataires, après déduction des frais et réserves d'exploitation. Les gestionnaires des SCPI s'intéressent davantage à l'immobilier professionnel : murs de magasins, bureaux et entrepôts. Le risque de loyers impayés est faible, et surtout sa gestion est laissée à la responsabilité de la société. La répartition des loyers se fait selon le principe de la mutualisation, permettant ainsi à tous les actionnaires d'amortir les défauts, ces derniers étant de toute manière relativement rares. Au cours de cette année on devrait voir apparaître des SCPI Pinel, investissant dans des ensembles immobiliers neufs destinés au logement, et permettant à chaque actionnaire de bénéficier d'une part de défiscalisation. Emprunter pour acheter des parts de SCPI L'investissement dans une ou plusieurs sociétés civiles de placement immobilier, est considéré comme un investissement locatif par une banque. Ces dernières apprécient le fait que le secteur soit régulé par l'AMF, et reçoivent constamment des rapports d'activité de la part des gestionnaires. Les prêteurs connaissent donc la qualité du parc immobilier et le rendement espéré, toutefois le fait qu'il n'y a pas de capital garanti pourrait freiner certains d'entre eux. Il est vivement conseillé à l'investisseur de se rapprocher d'un spécialiste. Il existe des SCPI à capital variable, d'autres à capital fixe, certaines viennent de terminer leurs travaux, d'autres doivent provisionner pour rénover. Tous ces facteurs influencent le rendement et l'évolution du prix des parts. Globalement, la moyenne du dividende versé par les SCI dépasse les 5 % depuis de nombreuses années.