Un décret concernant la reconduction de l’encadrement des loyers à la relocation a été publié au Journal Officiel le 30 juin dernier. A ne pas confondre avec l’autre encadrement des loyers (celui fixé par arrêté préfectoral) qui était lui en vigueur seulement à Paris intra-muros et à Lille puis bel et bien annulé. Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers dit « à la relocation » ? Sous quelles conditions cet encadrement s’applique-t-il ? Par ailleurs, la loi ELAN prévoit- elle un nouveau dispositif d’encadrement (similaire à celui annulé à Paris et Lille ?). Explications. Depuis le 1er août dernier, l’encadrement des loyers à la relocation est reconduit en zones tendues, jusqu’au 31 juillet 2019. Ce dispositif d'encadrement s'applique à toutes les relocations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire, depuis plusieurs années. Que dit cette loi ? Lorsqu'un logement fait l'objet d'une nouvelle location (relocation), le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire (révisé uniquement en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers, l’IRL). Quelques rares exceptions permettent de réévaluer librement le loyer à la relocation. Par exemple, si le propriétaire a réalisé depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Premières locations non concernées Les logements faisant l'objet d'une première location sont donc exclus du champ d'application. Logique puisqu’il n’y a pas de comparaison possible avec le précédent loyer. Une bonne nouvelle donc pour les investisseurs qui mettent l’appartement qu’ils viennent d’acquérir sur le marché de la location. Ils peuvent ainsi appliquer un loyer libre pour leur premier locataire. En sachant de toute façon que s’ils proposent un loyer trop élevé, les candidats à la location ne se bousculeront pas au portillon. Encadrement ou pas, mieux vaut respecter les tarifs du marché. Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois sont également exclus du champ d'application du dispositif. Pour information, les locaux d'activité, les places de parking, les box, les caves et les terrains mis en location ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers à la relocation. De même, les logements loués en courte durée (sur les plateformes collaboratives du type AirBnB) ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers puisqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du locataire. 28 agglomérations, soit 1000 communes concernées Les villes concernées par l'encadrement des loyers à la relocation sont situées dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire « des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel ». Il s'agit concrètement de plus de 1000 communes réparties dans 28 agglomérations de métropole, abritant au total 50 % de la population française. Les 28 agglomérations concernées où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Ce sont les agglomérations définies par la loi Alur de Cécile Duflot, du 24 mars 2014. Fin de la double peine à Paris et à Lille…pour l’instant Pour rappel, contrairement à l’encadrement des loyers à la relocation, le dispositif d'encadrement des loyers entré en vigueur à Paris intra-muros le 1er août 2015 et à Lille le 1er février 2017 puis annulé, concernait la location vide ou meublée à titre de résidence principale dans le parc privé et s'appliquait lui, lors d'un renouvellement mais également lors de la signature d'un nouveau bail. Le loyer ne pouvait dépasser de plus de 20 % le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Ce loyer de référence était calculé par catégorie de logement (une pièce, deux pièces, trois pièces, quatre pièces et plus), en fonction de l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990), et par zone (14 au total à Paris). Sauf si l'appartement présentait des caractéristiques de localisation et de confort, le bailleur pouvait alors ajouter un complément de loyer, à condition encore que les appartements de même catégorie, situés dans le même secteur soient dépourvus de ces caractéristiques, comme une grande hauteur sous plafond par exemple. A noter qu’à Paris intra-muros ainsi qu’à Lille, l’encadrement des loyers à la relocation s’appliquait parallèlement à l’obligation de ne pas dépasser un loyer de référence plafonné, fixé par arrêté préfectoral (selon l’Olap, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne). Mais l’encadrement des loyers (celui donc fixé par arrêté préfectoral) à Paris et Lille a été annulé. En effet, la cour administrative d’appel de Paris a confirmé le 26 juin 2018, la décision du tribunal administratif de Paris annulant les trois arrêtés préfectoraux d’encadrement des loyers de 2015 à 2017. Pour rappel, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) et plusieurs fédérations de propriétaires et professionnels de l’immobilier, avaient sollicité la nullité des trois arrêtés préfectoraux d’encadrement des loyers à Paris et de l’arrêté préfectoral à Lille. Un encadrement peut en cacher un autre… L’encadrement des loyers à la relocation concerne 28 agglomérations, soit plus de 1000 communes et ce dispositif est aussi contraignant que l’autre encadrement des loyers dans la mesure où le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’un locataire à l’autre (sauf rares exceptions). En effet, le bailleur doit se référer au dernier indice de référence des loyers (IRL), produit par l’INSEE (un tous les trimestres). « En général l’IRL est compris entre 0,01 et 0,20% environ, d’où de faibles augmentations possibles », souligne l’Olap. Les loyers sont ainsi contenus, voire bloqués d’année en année. A noter que la loi Elan prévoit un dispositif similaire à celui annulé. Enfin similaire mais dépourvu cette fois de faille juridique (pointée par les associations de professionnels). C’est-à-dire qu’avant son annulation, l’encadrement était applicable à Paris intra-muros et à Lille seulement alors que la loi de Cécile Duflot publiée en mars 2014 prévoyait que toutes les communes de l’agglomération dite tendue soient concernées. Affaire à suivre… Alexandra Boquillon