Un décret paru au Journal Officiel vendredi dernier confirme le plafonnement des loyers dans Paris. Cette mesure emblématique de la loi ALUR entrera en application le 1er août prochain, mais ne concernera pas les baux en cours. D'ores et déjà certains professionnels de l'immobilier mettent en garde contre une possible baisse des ventes, tandis que les associations de consommateurs se réjouissent du progrès. Comment l'encadrement des loyers sera-t-il appliqué, qu'est-ce que cela changera et pour qui, éléments de réponse. Qui détermine le plafonnement des loyers à Paris La loi ALUR présentée par l'ancienne ministre du logement, Mme Cécile Duflot, fut votée à l'Assemblée nationale en mars 2014. Elle ne fit pas long feu, bousculée par les professionnels de l'immobilier qui en clamèrent les lacunes. Finalement après un changement de gouvernement intervenu au début de l'été, c'est toute la loi ALUR que l'on commença à défaire pièce par pièce. Parmi la série de mesures, le plafonnement des loyers à étendre à la France entière et à ses régions d'outre-mer fut mis aux oubliettes. Les défenseurs de la loi ALUR obtinrent toutefois que l'encadrement soit appliqué à la Ville de Paris, puis par la suite aux municipalités qui en feraient la demande. Il fallut donc nommer des organismes seuls habilités à déterminer un loyer ambiant, sans surprise, OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) fut retenu par le ministère du logement pour effectuer cette mission. Tandis qu'à Lille Mme Martine Aubry demandait elle aussi sa mise en application, ADIL fut chargé de l'encadrement des loyers de la capitale des ch'tis. Pour l'instant le barème n'est pas encore connu, il sera présenté au préfet qui le rendra officiel par décret. Les investisseurs immobiliers ne devront pas louer moins cher Contrairement à la crainte des particuliers investisseurs, peu au fait de cette mesure, ils ne seront pas obligés d'abaisser leurs loyers. Car il faut rappeler qu'entre-temps, le conseil d'État avait estimé qu'il devrait être possible de louer à 20 % au-dessus du loyer moyen. Plus clairement le plafonnement correspond donc à une location située à 20 % au-dessus du montant des locations environnantes. Or si l'on se réfère aux chiffres D'OLAP, on s'aperçoit que le loyer mensuel moyen d'un appartement parisien de 50 m² s'établit à 1109 €, soit 22,1 €/m². Mais il ne s'agit que d'une moyenne, de grandes disparités apparaissent entre les arrondissements. Sans surprise c'est dans les quartiers chics que l'on trouve les loyers les plus élevés. Dans le quartier de La Monnaie un locataire chanceux peut s'en tirer avec 37 €/m². À l'inverse de celui qui choisit d'habiter dans un bien immobilier d'exception devra débourser jusqu'à 47,1 €/m². On est loin du quartier de Saint-Fargeau dans le 20e, ou la location la plus chère a été enregistrée à 29,3 €/m². Les locataires qui s'en sortent le mieux ont un bail correspondant à 23,9 €/m². Notons que ces chiffres concernent les studios, valeur constatée à la relocation. Inquiétude sur le marché de l'investissement locatif Les professionnels de l'immobilier opérant sur Paris sont inquiets. Déjà les notaires constataient une baisse d'intérêt des investisseurs pour les appartements de petites surfaces, concurrence de la loi Pinel oblige. Cette mesure de défiscalisation annoncée en même temps que l'abandon de l'encadrement des loyers au niveau national, offre beaucoup plus de souplesse à l'investisseur. Ce dernier peut notamment louer à ses ascendants et descendants, tout en bénéficiant d'une remise d'impôt pouvant atteindre 6000 € par an. Dans un contexte de ras-le-bol fiscal, les ménages aux revenus importants auraient donc tendance à quitter la capitale pour aller investir ailleurs. C'est que la défiscalisation de la loi Pinel s'applique sur un plafond d'achat maximum de 5500 €/m², loin des 7910 €/m² constaté par les notaires sur l'ensemble de Paris. Ainsi les agents immobiliers parisiens craignent que les ménages investisseur ne soient repoussés par cette notion d'intervention de l'État. La réaction se comprend, pourtant l'encadrement en question ne s'applique que sur une valeur de 20 % au-dessus du loyer moyen. En supplément certains craignent la naissance de litiges entre locataires et bailleurs. Car le premier dispose désormais de 5 ans pour contester le montant de ce loyer. Or une simple faute de calcul de la part du bailleur pourrait lui valoir des conséquences légales graves. Investissement locatif à Paris : des locataires stables L'encadrement des loyers ne devrait pas décourager les investisseurs. Certes un budget conséquent est nécessaire pour devenir propriétaire d'un petit appartement à Paris, mais le rendement est toujours au rendez-vous. Et si les candidats à la location n'hésitent pas à ratisser toutes les rues de la capitale pour trouver le logement de leurs rêves, ils ont une bonne raison de le faire. D'après OLAP, 8 logements parisiens sur 10 ont conservé leurs occupants en 2013. Une mobilité locative extrêmement faible confirmée là encore par l'Observatoire Clameur, qui constate que les occupants restent en moyenne 61,3 mois sur place, soit un peu plus de 5 ans. Quel propriétaire bailleur ne rêverait pas d'un locataire aussi sédentaire ? Acheter un appartement à Paris, combien ça coûte ? Le prix médian des appartements à Paris continue sa lente baisse enregistrée depuis le milieu de l'année 2012. À cette époque, il culminait à 8460 €/m², pour descendre à 7910 €/m² en médiane au cours du 1er trimestre. Mais les notaires ont prévenu : les avant-contrat montrent déjà une légère tendance à la hausse, en juillet prochain les actes définitifs se signeront un prix médian de 7950 €/m². On reste toutefois en baisse de -2,9 % sur 1 an, ce qui peut être une bonne occasion d'investir dans la pierre parisienne. On ne peut plus construire dans Paris intra-muros, ou si peu. L'immobilier ancien dans la capitale représente une valeur sûre, pour qui souhaite détenir sur le long terme. Attention toutefois aux travaux, certains immeubles ont besoin d'un ravalement de façade certains logements ont besoin d'un sérieux rafraîchissement, l'obligation de d'entretient pouvant peser sur la rentabilité. L'investissement locatif est rendu plus intéressant par des taux d'emprunt particulièrement bas, cependant les taux sont peut-être en train de remonter. Une bonne occasion sans doute pour profiter de la baisse des prix du m².