Acheter ou louer ? Telle est la question, et elle revient de plus en plus souvent dans les débats sur l’immobilier. Est-il plus intéressant d’investir pour acquérir sa résidence principale, en prenant en compte la baisse record des taux d’emprunt et les aides gouvernementales ? Ou vaut-il mieux louer, quitte à perdre chaque mois l’équivalent du montant du loyer, mais conserver un pouvoir d’achat plus élevé qu’avec des mensualités à rembourser ? En 2016, il est plus rentable d’acheter Mettons fin au suspense tout de suite avant d’entrer dans les détails : oui, en 2016, il est plus rentable d’acheter que de louer sa résidence principale. C’est vrai, du moins, en ce qui concerne l’immobilier ancien dans la plupart des grandes villes de France, si l’on en croit une étude publiée en septembre par Meilleurtaux.com. En substance, cette étude nous donne plusieurs éléments de comparaison : les taux d’emprunt, les prix de l’immobilier, la surface du bien, l’influence des loyers et la baisse des rendements des placements financiers. Des taux d’intérêt décidément attractifs La baisse record des taux d’emprunt immobilier a pour conséquence un recul net des coûts globaux d’acquisition. Il est donc moins coûteux d’acheter un bien immobilier aujourd’hui qu’hier : on constate entre 7 % et 24 % de diminution des prix des logements depuis 5 ans, selon l’Observatoire du financement CSA Crédit Logement. Aujourd’hui, les taux moyens s’affichent à 1,1 % sur 10 ans 1,4 % sur 15 ans 1,6 % sur 20 ans 1,9 % sur 25 ans (Taux d’emprunt moyens pour des dossiers considérés comme « bons ».) Avec un taux moyen à 3,9 % en 2011, le gain sur un emprunt de 200 000 € peut dépasser les 50 000 € sur le coût total du crédit immobilier ! De quoi payer des mensualités moindres tout en investissant dans un logement de plus grande taille. Des prix immobiliers plus sereins C’est suffisamment rare, depuis une quinzaine d’années, pour être souligné : le parc immobilier connaît une légère accalmie. Le recul sur le prix du mètre carré dans l’ancien est de 4 % environ depuis 2012 (selon l’indice Notaires-Insee). Cette baisse semble toutefois terminée, puisque le même indice témoigne d’un accroissement des prix des logements anciens de 0,7 % sur un an au deuxième trimestre 2016, en comparaison avec la même période en 2015. Cette hausse est plus notable encore en région parisienne : +1,4 % entre 2015 et 2016 – mais l’Île-de-France est toujours une zone très particulière en ce qui concerne l’immobilier. À ce jour, la reprise des hausses n’a pas effacé le gain sur quatre ans. Il est donc encore intéressant d’acheter aux prix actuels. Acheter plus grand, c’est encore mieux Contrairement à une idée reçue, il n’est pas plus rentable d’acheter une petite surface plutôt qu’une grande. À l’inverse, investir dans une résidence principale de grande taille est plus intéressant que de louer la même surface. En cause : les taux attractifs. Des taux bas gonflent la capacité d’emprunt. Les taux d’intérêt à leur niveau actuel ont donc des bienfaits plus visibles sur un gros crédit immobilier que sur un prêt plus faible. Aujourd’hui, il faut en moyenne 16 ans pour rentabiliser une surface achetée de 30 m2. Il fallait 17 ans en 2015, et 19 ans en 2014. Mais plus la surface augmente, et plus la rentabilité est rapide : il ne faut ainsi que 2 ans et demi pour rentabiliser un logement de 70 m2 ! En gros, plus grande sera votre résidence principale, plus il sera intéressant d’investir immédiatement. À condition d’envisager de garder le bien pour une durée supérieure à 4 ans. L’adéquation entre loyers et taux L’argument principal des éternels locataires est généralement le suivant : il est moins coûteux de payer un loyer que de rembourser une mensualité à la banque. Conséquemment, il est donc plus difficile d’acquérir un bien que de le louer, dans la mesure où le loyer entame moins le pouvoir d’achat d’un ménage qu’une mensualité. C’est d’autant plus vrai si l’on prend en compte la situation géographique du bien : s’il est très compliqué d’acheter un logement près de Paris, il est plus aisé, car moins cher, de le louer. Or, cet argument souffre aujourd’hui de la spectaculaire baisse des taux. Depuis 2012, les loyers n’ont que peu évolué (+0,2 % en moyenne par an selon l’observatoire Clameur). En contrepartie, les taux ont chuté et les prix de l’immobilier se sont stabilisés. Il est donc plus facile aujourd’hui de passer du statut de locataire à celui de primo-accédant, sans avoir besoin de payer plus cher sa mensualité que son loyer. Le recul de la rentabilité des placements L’épargne est un autre argument des « pro-location » : pendant tout le temps que vous restez en location, vous pouvez épargner une partie de vos revenus pour constituer un futur apport personnel en vue d’un achat immobilier. Seulement, il faut désormais prendre en compte le recul important de la rentabilité de la plupart des placements sécurisés : le livret A a sauvé de justesse ses 0,75 %, le Plan épargne logement stagne à 1 %, l’assurance-vie à capital garanti oscille entre 1,50 et 1,70 % bruts. Les sommes gagnées par ce biais sont bien moins importantes que la valeur du patrimoine que l’on se constitue en achetant son bien dans l’immédiat – car la valeur immobilière, elle, augmente presque partout. Les avantages fiscaux de l’achat immobilier Enfin, au-delà de cette étude, il faut rappeler que l’achat d’un bien immobilier donne droit à des avantages fiscaux qui tendent à réduire le coût total du crédit, notamment pour un investissement dans le neuf : Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants (pour financer jusqu’à 40 % du prêt) ; L’exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années de l’acquisition ; Les gains fiscaux qui accompagnent le dispositif Pinel (pour l’achat d’une résidence secondaire à mettre en location : vous pouvez par exemple acheter un logement et le louer à votre enfant qui se lance dans des études, plutôt que de payer un loyer). Acheter ou louer ? Notre conclusion Dans l’absolu, il est donc plus intéressant d’acheter sa résidence principale plutôt que de la louer. Mais ce qui est vrai dans l’absolu ne vaut pas pour tous les cas particuliers. Ainsi, il sera préférable de louer si : Vous ne disposez pas d’un contrat de travail fixe (il est plus difficile d’emprunter avec un CDD) ou vous démarrez une nouvelle activité professionnelle à votre compte ; Vous êtes professionnellement mobile et pouvez changer de région à tout moment ; Vous n’avez pas l’intention de rester dans la zone où vous louez votre logement ; Vous vous refusez à vous endetter avec un prêt immobilier ; Vous attendez d’avoir la solidité financière nécessaire pour investir. Tout dépend de votre situation. En tout état de cause, vous pouvez utiliser un simulateur dédié (ici) pour vérifier si, en fonction de vos revenus et de vos besoins, il est plus rentable d’acheter ou de louer.