C'est autant à l'approche qu'au retour de vacances que l'envie prend aux familles de devenir propriétaire d'un logement à la mer ou à la montagne. Compris dans un ensemble résidentiel proposant un certain nombre de services, ces appartements ou villas peuvent être loués le reste de l'année. Les propriétaires disposent d'une à plusieurs semaines d'occupation dans l'année, selon le rendement choisi, et l'exploitation est prise en main par un professionnel. Les banques apprécient cette formule, surtout lorsqu'elle est proposée par un poids lourd du secteur. Voici comment financer une résidence de vacances, peut-être même en diminuant ses impôts. La position de la banque face au cumul de prêts immobiliers La difficulté que rencontre un ménage souhaitant acheter une résidence secondaire, est le cumul des remboursements. Avec déjà son propre prêt immobilier, ses propres charges et sa propre épargne sur le dos, les candidats acquéreurs vont devoir s’endetter davantage. Les banques regardent généralement cette situation avec un œil suspicieux, et examinent particulièrement l'emplacement de la maison de campagne convoitée. En revanche l'achat d'un logement de vacances dans un ensemble résidentiel avec mise en location, est perçu par le prêteur comme un investissement locatif. Un loyer va venir compenser le paiement des mensualités, allégeant ainsi l'effort financier personnel de l'emprunteur. En partant de là, la plupart des banques tiennent compte du revenu foncier dans le calcul du taux d'endettement futur, cette techniques de calcul est appelée « compensation des revenus ». Mais il reste toujours une poignée d'irréductibles cherchant à se placer au maximum du côté de la sécurité. Les loyers perçus sont ainsi mis en arrière dans d'une méthode de calcul appelée « non compensation des revenus ». C'est le travail du courtier en prêt immobilier que de sélectionner les enseignes bancaires les plus réceptives à l'investissement immobilier locatif. Car en supplément certaines banques accepteront de prendre en compte la totalité du loyer versé par l'exploitant, dans d'autres cas elles n'en conserveront qu'une partie afin de tenir compte des charges. Mais quel que soit le niveau de souplesse du prêteur, il ne s'engagera pas au-delà de 33 % de taux d'endettement futur. Investir à la mer ou à la montagne, bien choisir son contrat Les géants de la construction d'ensemble résidentiels neufs, ont quasiment tous une filiale chargée de l'exploitation des lieux. Ces dernières s'occupent de trouver les locataires, de prendre en main l'entretient et la gestion du personnel, et versent un loyer mensuel ou trimestriel à l'investisseur. Cet aspect est particulièrement bien vu du côté des banques, qui en fonction de la réputation du vendeur/exploitant, considèrent que le risque de défaut de paiement est limité. Il s'agit également d'un soulagement pour l'investisseur, qui n'a pas à se soucier de recherche de locataires, de conduire l'État des lieux, et encore moins de courir après des loyers non encaissés. Mais il reste tout de même à se pencher sur certains points essentiels des contrats d'exploitation. Tout d'abord il est important de se rappeler que la seule manière de quitter l'exploitant, sera la plupart du temps de vendre. Il est donc préférable de se renseigner sur les impressions des propriétaires actuels, envers cet acteur. Puis il est essentiel de se préoccuper de l'entretient : à qui revient-il ? Il est ainsi recommandé de se méfier des contrats de mise en location proposant une rentabilité élevée. Ce type d'accord peut sous-entendre que les frais d'entretient, de rénovation et de changement du mobilier sont à la charge du propriétaire. Et il est souvent impossible d'y échapper, mais plus encore les propriétaires pourraient difficilement avoir un droit de regard sur les dépenses à effectuer. On trouve également la formule dans laquelle l'exploitant est financièrement responsable de l'entretien et des rénovations des parties communes, alors que chaque propriétaire doit s'acquitter des frais sur le logement qu'il détient. Il est nécessaire de réaliser que plus le rendement est élevé, plus l'investisseur supporte de charges financières. Avant de se décider, quelque tours de calculatrice sont nécessaires pour peser le pour et le contre. Acheter un logement de vacances en résidence : neuf ou ancien ? Comparaison des prix C'est bien connu, l'immobilier neuf a tendance à être plus cher que l'ancien. Cependant les droits de mutation sont quasi inexistants dans le cadre de programmes immobiliers, alors qu'ils peuvent se monter à 4,5 % du bien convoité dans l'ancien. Il s'agit toutefois d'une taxe exceptionnelle, qui devrait redescendre à 3,8 % dans certains départements en février 2016. Généralement un appartement ou une villa en bord de mer sera moins cher dans l'ancien. Comparaison des dispositifs fiscaux Puisque l'achat d'un logement dans une résidence de service ancienne s'accompagne de lourds frais (jusqu'à 8 % en tout), il est possible d'obtenir un déficit foncier au cours des premières années. L'administration fiscale permet à l'acheteur de s'inscrire au régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et de choisir l'option des frais réels simplifiés. L'investisseur déduit de ses loyers perçus toutes les dépenses engagées, y compris les frais d'achat. Le résultat est négatif la première année, et le reliquat est report table directement sur sa base de revenu imposable à hauteur de 10 700 € par an, jusqu'à ce qu'il soit absorbé. Dans le neuf le dispositif foncier est toujours applicable, mais il est généralement moins important. Le législateur a alors prévu le dispositif Censi-Bouvard, qui octroie une remise d'impôt de 11 % du bien immobilier convoité, équitablement répartie sur 9 ans. Ainsi dans un plafond d'achat de 300 000 €, l'investisseur diminuera ses impôts de 3666 €/an, pendant 9 ans. Récupération de la TVA Mais surtout dès lors qu'il obtient le statut de LMNP, il a la possibilité de se faire rembourser la TVA sur le prix du logement qu'il vient d'acheter. Cette TVA étant de 20 %, elle représente une remise de l'ordre de 17 % sur le prix de vente. Par exemple, un promoteur souhaite proposer un studio à la montagne pour un prix de 150 000 €. Il ajoute la TVA de 20 %, et le vend donc 180 000 €. L'investisseur bénéficiant du statut du LMP perçoit les 30 000 € de la TVA de la part du Trésor public, dans les 6 mois qui suivent son achat. Il a donc obtenir une remise de l'ordre de 17 %.