Mis à part les professionnels de l'immobilier qui ne décolèrent pas, peu se rappellent du package de la loi ALUR, mis au point par l'ancienne ministre du logement, Madame Cécile Duflot. Les nombreuses mesures faisant partie du dispositif n'ont pas toute été appliquées, c'est notamment le cas de la Garantie Universelle des Loyers , ou GUL. Les propriétaires bailleurs ne disposeront donc pas de cette assurance loyers impayés, inutile aux yeux de certains, et certainement trop chère à ceux de l'État. Qu'ils se rassurent, les défauts ne sont pas monnaie courante au sein du parc locatif français, et de toute façon de nombreuses solutions existent pour éviter les problèmes financiers qui en découlent. La GUL est morte, vive la VISALE La Garantie Universelle des Loyers fait partie de l'ensemble de mesures de la loi ALUR, adoptée par le Législateur il y a une vingtaine de mois. Le dispositif consiste en une sorte d'assurance loyers impayés, que le bailleur pourrait souscrire afin d'éviter les défauts de paiement. Seulement ce type de protection existe déjà, et entre-temps les exigences budgétaires se sont fait de plus en plus exigeantes. Ainsi cette mesure qui devait entrer en service au 1er janvier 2016, ne sortira finalement pas des tiroirs. Mais rien n'est perdu, car selon une information du quotidien leparisien.fr, un autre dispositif verra le jour. Il sera baptisé Visale, pour « Visa pour le logement et l'emploi ». Il s'adressera non pas à l'ensemble de la population, mais pour citer l'article, il sera « axé sur les locataires en situation précaire, et […] sera plus juste, plus opérationnel, plus simple ». En supplément il ne coûtera que 150 millions d'euros par an, alors que la GUL aurait pu coûter jusqu'à 450 millions d'euros. Car il s'adressera à un nombre de personnes beaucoup plus restreint. Toujours selon des informations du Parisien, « dans l'entourage de la ministre, Sylvia Pinel », on murmure que le dispositif concernera les CDI en période d'essai et les CDD. Il s'adressera également aux apprentis, aux intermittents, aux intérimaires et aux titulaires promesses d'embauche. Tous ces locataires devront être de condition très modeste, mais surtout logés dans le parc privé par le biais d'une association. Il devrait donc s'agir de ménages aux revenus limités, s'étant adressé à une association dont l'objet est de faire l'intermédiaire entre le bailleur et locataire. Or justement ces associations sont généralement celles qui s'engagent au non-défaut, en payant directement les loyers au bailleur. Quoiqu'il en soit la facture de Visale sera confiée à Action Logement, qui devra d'ailleurs sans doute ouvrir davantage son portefeuille, si le procédé est étendu aux chômeurs courant 2016. <h2>Les professionnels applaudissent, la CLCV s'offusque</h2> Comme à chaque fois que l'une des mesures de la loi ALUR est annulée, les professionnels jubilent. Toujours dans les colonnes du Parisien, Monsieur Fabrice Abraham, directeur du réseau Guy Hoquet, rappelle qu'il n'y a que 2 % d'impayés dans le parc privé. Il en profite pour mentionner que de nombreux propriétaires bailleurs ont déjà souscrit des assurances contre les risques locatifs, et met en avant le côté « dangereux » de la GUL, qui « risquait de déresponsabiliser beaucoup d'autres locataires ». Sans surprise des associations de consommateurs comme la CLCV sont beaucoup plus dubitatives. Dans un communiqué de presse, cette dernière regrette le caractère facultatif du nouveau dispositif Visale. Rappelons que la GUL aurait dû être imposée au bailleur, ce qui a justement soulevé l'ire des assureurs, qui y voyaient une concurrence déloyale. Et la CLCV de rappeler « que l'on enterre dispositif prévu par la loi et qui n'a jamais été remis en cause par le législateur depuis ». Alors, comment se protéger des risques de loyers impayés ? Les assurances classiques Qualifiées à tort de trop chères, les polices proposées par des assureurs spécialisés sont tout à fait capables de couvrir le propriétaire bailleur des risques de loyers impayés. Comme tout contrat d'assurance il existe une franchise, exprimée en termes de mois et de montant de remboursement. Les plus mauvais contrats commenceront à indemniser le bailleur au bout de 3 mois d'impayés, les meilleurs prendront en charge le défaut immédiatement. Il existait également des plafonds en termes de nombre de mensualités d'indemnisation, les meilleures polices remboursent la totalité du loyer. Certains assureurs ont d'ailleurs prévu une garantie au cas où le locataire décède, où se retrouve dans l'incapacité de payer son loyer dû à un cas de force majeure, comme une maladie. Mais il existe aussi des garanties pour indemniser le départ impromptu, prendre en charge une partie de l'entretien rendu nécessaire entre 2 locations, et même les frais de recherche d'un nouvel occupant. Quoi qu'il en soit de nombreux particuliers investisseurs préfèrent confier l'exploitation de leur bien immobilier à un gestionnaire spécialisé. Ce dernier souscrit une assurance loyers impayée de groupes, c'est lui qui court après les défauts, et prend en charge les éventuelles démarches légales. Une solution de tout repos pour le propriétaire, qui perçoit son retour sur investissement tous les mois, directement versée par le gestionnaire. Une caution, mais pas n'importe laquelle Le bailleur a le droit de demander une caution, qui peut être une personne physique ou morale. Attention, il ne peut pas la refuser au prétexte que ladite personne ne réside pas en France métropolitaine, ou ne possède pas la nationalité française. Mais surtout, il ne doit pas se tromper de caution car il a 2 possibilités. La plus efficace est sans aucun doute la caution solidaire. Avec cette configuration, il peut se tourner vers elle, dès le premier constat de non-paiement de loyers, et sans avoir à s'adresser préalablement aux locataires. Ainsi, dès lors que le montant du loyer n'a pas été perçu au jour dit, il peut envoyer une lettre recommandée avec avis de réception, ou envoyer un pli d'huissier à la caution pour lui demander le règlement immédiat du loyer. À charge de la caution de s'arranger avec le locataire par la suite. Il est plus hasardeux de choisir la caution simple. Dans cette configuration, le propriétaire bailleur doit auparavant avoir engagé les démarches nécessaires auprès du locataire défaillant. Ce n'est qu'une fois la solvabilité du locataire constaté, que l'investisseur pourra alors se tourner vers les cautions.