Avec ses 200 kilomètres de voies, le Grand Paris Express va changer la vie de milliers de Franciliens. Ce projet a de facto un impact direct sur les prix du marché immobilier. Que faut-il en attendre ? Guy Hoquet a mené une étude pour déterminer les villes sur lesquelles miser. Zoom sur 3 villes qui réunissent des atouts porteurs pour y habiter ou investir : Saint-Ouen, Villejuif et Bagneux. En 2030, 1 300 communes d’Île-de-France seront connectées par le Grand Paris Express. Ce super métro automatique va changer la carte des transports franciliens, réduisant par deux le temps de trajet entre les communes périphériques, et prolongeant certaines lignes traversant la capitale, comme la 4 et la 14. Aujourd’hui, de plus en plus de sièges d’entreprises quittent Paris intramuros pour rejoindre la grande et la petite couronne, à l’image de nombreux franciliens. Résultat : des opportunités sont à venir en termes d’investissement en périphérie de Paris. Avec ses nouvelles gares, ce réseau de transports qui manquait à la région, va transformer de nombreux quartiers, attirant des logements neufs, des commerces et services, ainsi que des sièges d’entreprises. Le projet prend forme En 2017, nombreux sont les chantiers qui sont visibles tout autour de la capitale, donnant corps à un projet qui devient tangible à la fois pour les habitants et les investisseurs. « Même si les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter depuis 10 ans à Paris et en périphérie, il s’agit d’une évolution à long terme. Qui pourrait néanmoins s’accélérer au fur et à mesure du démarrage des travaux. Et si depuis un an, les prix en Ile-de-France ont progressé lentement (de 0,8%, affichant une moyenne de 3 113 euros le m2), certaines communes ont vu sur cette même période leur marché prendre de la valeur beaucoup plus rapidement. Celles-là même qui disposent d’atouts non négligeables qui peuvent faire d’elles les futures gagnantes du Grand Paris. Parce que les travaux y sont déjà visibles, que les investisseurs ont déjà commencé à s’y intéresser, et que leurs prix sont encore abordables, ces villes représentent des possibilités intéressantes pour acquérir un bien dans le cadre d’un projet locatif, ou encore s’installer », observe Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. Saint-Ouen, la première concernée Il s’agit de la première des communes concernée par le Grand Paris Express, avec le prolongement de la ligne 14 au nord prévu en 2019 et deux nouvelles gares : Saint Ouen RER C et Mairie de Saint-Ouen. En un an seulement (entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2017), la moyenne des prix est passée de 4300 à 4500 euros, soit une progression de 5%, atteignant même dans certains cas les 5500 euros du m2, selon Guy Hoquet. Chose certaine : on ne trouve plus à Saint-Ouen de biens locatifs à moins de 5000 euros le m2, dans les quartiers des deux futures gares que sont la mairie et le RER C. Depuis que l’arrivée de la ligne 14 est matérialisée par des travaux, les investisseurs et acquéreurs se sont bousculés dans cette commune qui accueille de plus en plus de sièges d’entreprises. Et le dynamisme résidentiel de la ville ne risque pas de ralentir dans le futur : avec l’installation du Conseil Régional en 2018, le Palais de Justice aux Batignolles et le futur grand pôle de Santé pour 2022, les arrivées de nouveaux audoniens seront importantes, dans une commune marquée par une forte gentrification. Les délais de ventes y sont parmi les plus courts de la région : en moyenne à seulement 30 jours. Prix moyen : 4500 euros le m2. Les investisseurs ne s’y trompent pas et représentent 20% des acquéreurs. Quel rendement attendre ? 6% bruts en moyenne, selon les montants de loyers enregistrés dans le réseau Guy Hoquet entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2017. Villejuif : 14 000 nouveaux habitants d’ici 3 ans La commune de Villejuif est amenée à se développer démographiquement : avec 70 programmes neufs en cours et 56 000 habitants, elle devrait en compter 70 000 d’ici 2020. L'opération d'urbanisme phare baptisée Campus Grand Parc (ex. Cancer Campus) est un biocluster international, centré sur la recherche et l'innovation dans le secteur de la santé. Il s'appuiera sur le rayonnement de l'Institut Gustave-Roussy (IGR), centre spécialisé en cancérologie, au pied duquel arrivera la gare emblématique du Grand Paris Express. Villejuif reliée à l’aéroport d’Orly La station Villejuif IGR de la ligne 15 sud sera désormais reliée à l’aéroport d’Orly en métro par le prolongement de la ligne 14 vers le sud, à l’horizon 2023-2024, ainsi qu’à toute la périphérie parisienne, grâce à l’aménagement de la ligne 15. Villejuif bénéficiera ainsi d’une connexion forte en transports avec pas moins de 3 lignes de métros, ainsi qu’une nouvelle gare. Dans ce marché constitué à 80% de maisons, on trouve des pavillons avec jardin proches à moins de 10 minutes du métro, avec des prix dans ce secteur qui s’échelonnent entre 4000 et 6000 euros le m2 selon le type de bien. Quant aux appartements, on trouve encore des surfaces de 50 m2 vendues autour de 160 000 euros, proche du métro, en très bon état. Une situation géographique qui devrait prochainement permettre à ces biens d’augmenter sensiblement leurs prix au m2. De façon générale, les prix ont peu augmenté ces dernières années, laissant aux futurs acquéreurs des marges de plus-values intéressantes ces prochaines années, en vue des aménagements de transports et de nouveaux logements. Villejuif : rentabilité locative brute de 6,5% Comme souvent dans le Grand Paris, la perspective lointaine des travaux ne créé pas la montée des prix alors que celle-ci risque d’être effective dès les premiers travaux amorcés. Dés-à-présent, néanmoins, l’amélioration des transports est connue des acheteurs et vendeurs, et, si elle ne joue pas encore sur les prix, joue en tous cas sur les délais de ventes, qui sont début 2017 à 50 jours seulement. Prix moyen : 4500 euros le m2 (quartier nord, concerné par le Grand Paris Express). Les investisseurs représentent 10% des acquéreurs. Et selon les montants de loyers enregistrés dans le réseau Guy Hoquet entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2017, les rentabilités locatives brutes atteignent 6,5 %. Pour info, la commune de Villejuif abrite à elle seule 3 hôpitaux, 17 laboratoires de recherche du CNRS, 4 écoles d'ingénieurs... soit pas moins de 35 000 étudiants et 8 500 chercheurs, un véritable vivier de locataires. Bagneux : futur marché de report de Montrouge Bagneux va devenir un futur marché de report de Montrouge en vue des nouvelles connexions en transport. Une alternative pour les acquéreurs qui ne peuvent accéder aux prix de Montrouge, mais qui recherchent de l’espace et une connexion rapide avec Paris. Si Bagneux est davantage connue pour son taux élevé de logements sociaux et ses faits-divers que par sa proximité avec la capitale, la commune est entrée dans une nouvelle phase en termes d’aménagement, et évolue vers la mixité sociale et les projets de construction de neuf. Un futur attirant lorsqu’on sait que la ville sera reliée directement avec Paris, dès 2019, par le prolongement de la ligne 4. Résultat : avec ces projets qui vont révolutionner le quotidien de ses habitants, la demande commence à être forte. Bagneux : rentabilité locative brute de 7% Les immeubles des années 2000, quant à eux, permettent de vendre des biens aux alentours de 4500 euros le m2. Avec les projets de transports et un nouveau visage pour ces quartiers, les acquéreurs qui n’ont pas assez de budget pour Montrouge commencent à envisager la commune de Bagneux dans leur projet d’installation. Les biens proches du métro ont déjà pris de la valeur. La demande augmente fortement depuis 6 mois, parce que les prix y sont restés inférieurs aux communes périphériques et que la réalité des travaux est déjà perceptible. Prix moyen : 4000 euros le m2 (quartier nord, concerné par le Grand Paris Express). Les investisseurs sont encore frileux : ils sont encore peu nombreux sur le marché mais leur présence est en évolution. Selon les montants de loyers enregistrés dans le réseau Guy Hoquet entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2017, les rentabilités locatives brutes atteignent 7 %. Intéressant. Dans notre prochain article concernant le Grand Paris : nous ferons un zoom sur les communes du Kremlin-Bicêtre, Cachan, Villiers-sur-Marne et Créteil. Alexandra Boquillon Source : Guy Hoquet