En ces temps où la conjoncture favorise l’achat immobilier, vous cherchez peut-être des idées nouvelles pour investir dans la pierre ? En voici une : pourquoi ne pas opter pour l’acquisition d’une résidence services ? Les prix y sont moins élevés que l’immobilier d’habitation ou professionnel, les loyers offrent une rentabilité attractive, et vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Explications. Qu’est-ce qu’une résidence service ? Le concept de résidence service reste suffisamment flou pour que l’on associe en général cette catégorie aux seules résidences seniors – EHPAD et maisons de retraite. Or, si celles-ci sont les plus connues, elles ne représentent qu’un type parmi d’autres de résidences services. Par définition, les résidences services sont des bâtiments (ou des groupes de bâtiments), comme des « villages » au sein des villes, dédiés à l’accueil d’une population spécifique. Situés à mi-chemin entre un meublé d’habitation classique et un hôtel, ils offrent un accès à des services pensés pour améliorer le quotidien des résidents. Parmi ces prestations, on inclut traditionnellement le ménage, la fourniture de linge, l’accueil et le petit-déjeuner. Les différents types de résidences services Voici les 5 types de résidences services que l’on peut rencontrer : Résidences seniors (avec aménagements adaptés) Résidences pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) Résidences de tourisme (marché plutôt saisonnier) Résidences étudiantes (fonctionnement tout au long de l’année universitaire) Résidences d’affaires (pour les déplacements professionnels) Au-delà des prestations de base, les services proposés varient en fonction du type de résidence. Les locataires peuvent ainsi avoir accès à des espaces de restauration, des terrains de sport, des bibliothèques, des salons de beauté ou de bien-être, des ateliers récréatifs, des services à la personne (pour les résidences seniors), des espaces communs avec accès Internet (pour les résidences étudiantes), etc. Atouts et inconvénients en fonction des résidences La qualité de votre investissement peut varier grandement en fonction du type de résidence services sur lequel vous portez votre choix. Taux d’occupation à l’année, rendement, situation géographique sont autant de critères à prendre en considération lorsque vous cherchez à investir. Voici quelques conseils : Les résidences seniors jouissent d’une forte croissance depuis le début des années 2000. Les prix vont de 100 000 à 200 000 euros pour des rendements moyens de 5 %. Il est plus intéressant d’investir dans un établissement en centre-ville (quitte à choisir de l’ancien plutôt que du neuf), pour la bonne raison que ces logements sont des résidences principales pour leurs locataires, et que ceux-ci ont besoin d’avoir accès le plus aisément possible aux services alentour. Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) représentent un investissement sûr. Les exploitants exportent leur savoir-faire à l’étranger et font tout pour asseoir leur réputation. Les prix d’achat s’échelonnent de 50 000 à 200 000 € pour un rendement allant de 4 à 5 %. Si l’implantation est essentielle, il y a plus important encore : la vétusté. Visitez le bien avant tout achat ! Les résidences de tourisme ou d’affaires nécessitent de bien choisir son exploitant, car le secteur est sujet aux arnaques et ce type de bien souffre d’une mauvaise réputation. Le bail commercial, notamment, mérite une étude sérieuse, si possible avec le soutien d’un professionnel. Selon les prestations et l’emplacement, un tel bien peut coûter entre 50 000 et 600 000 euros (jusqu’à 120 000 euros pour les résidences d’affaires qui sont un marché encore récent en France). Les résidences étudiantes sont appréciées des investisseurs parce qu’elles bénéficient d’un taux d’occupation important, les prix des loyers pour les logements étudiants dans le parc locatif classique étant parfois rédhibitoires. Pour des prix d’acquisition situés entre 40 000 et 80 000 euros pour un studio, un rendement moyen de 4,6 % est attendu. Mais encore faut-il comparer le prix d’achat au mètre carré avec celui des logements conventionnels alentour, et veiller à ce que la résidence se trouve… près d’une université ou d’une école ! Pourquoi il est intéressant d’investir dans une résidence services Concrètement, investir dans une résidence services en revient à acquérir un logement compris dans un ensemble immobilier : une chambre d’étudiant, un appartement touristique ou d’affaires, un logement pour personnes âgées. Il s’agit donc d’un investissement réservé à la location, dans le but de vous constituer un patrimoine immobilier avec revenus garantis. La limite de cette opération, c’est que vous ne pourrez pas vous-même jouir du logement (à l’exception d’un appartement en résidence tourisme pendant quelques semaines dans l’année). Pourquoi choisir ce type d’investissement ? Dans le cadre d’un achat immobilier locatif, un investissement dans une résidence services peut s’avérer particulièrement intéressant parce qu’il vous permet : De diversifier votre patrimoine immobilier ; De percevoir des revenus garantis ; De profiter de rendements attractifs ; De ne pas vous soucier de la gestion ; D’obtenir des avantages fiscaux. Lorsque vous achetez un bien, vous le louez à l’exploitant de la résidence en établissant un bail commercial. C’est ensuite à lui de s’en occuper : il le meuble, trouver les locataires, assure l’entretien, perçoit les loyers. Sur ceux-ci, il vous reverse le montant convenu par contrat avant la mise en location. Pour une durée d’au moins 9 ans, vous êtes assuré de toucher un loyer net de charges, indépendamment des périodes d’occupation du bien. Quant aux rendements bruts, s’ils varient en fonction des résidences, il se situe quelque part entre 4 et 6 %. Attention, toutefois, car le rendement net dépend de la répartition des charges entre l’exploitant et vous. Vous faire aider par un professionnel au moment de la signature du bail commercial peut vous éviter une erreur impossible à corriger pendant plusieurs années. Quels avantages fiscaux ? En tant que propriétaire d’un bien dans une résidence services, vous êtes considéré comme loueur en meublé et bénéficiez à ce titre d’une fiscalité plus incitative que dans le cadre d’une location nue. Avec des revenus locatifs inférieurs à 32 900 euros annuels, vous êtes considéré comme « loueur meublé non professionnel » (LMNP) et pouvez ainsi profiter du régime « micro-BIC » (« bénéfices industriels et commerciaux ») qui vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. En comparaison, les locations nues sont soumises au régime du « micro-foncier » avec un abattement de 30 %, et pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros. Cette différence s’explique par le fait que les charges qui incombent au loueur en meublé sont globalement plus élevées, du fait de périodes de locations plus courtes, d’un turn-over plus important des locataires, et d’une perte de valeur progressive sur les meubles compris dans le logement (usure normale ou dégradation). Au-delà de 32 900 euros de recettes annuelles, vous êtes soumis au régime réel. Ce régime vous autorise à déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, frais de gestion et d’assurances, frais d’entretien et de réparation, amortissement du mobilier et des améliorations, amortissement du coût de l’immeuble en fonction de sa durée de vie, etc.). Ces avantages fiscaux sont toutefois régulièrement dans le collimateur des gouvernements successifs, qui pourraient bien y mettre prochainement un coup de rabot (à lire dans cet article). La loi Censi-Bouvard Autre avantage fiscal : la loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un investissement locatif. Elle s’applique aux résidences services de tourisme, pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées et pour les résidences d’accueil et de soins agréées, mais uniquement pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement. Elle se cumule avec les revenus défiscalisés prévus par le statut de loueur en meublé non professionnel. Le taux de la réduction (qui s’étale sur 9 ans) est actuellement fixé à 11 %, plafonné à un prix de revient du logement de 300 000 euros par an. Dans le cas où le montant à déduire des impôts dépasse votre montant annuel à payer, le surplus est reportable pendant 6 ans, à condition que le logement soit toujours mis en location l’année de l’utilisation du report. Il est également possible d’investir dans plusieurs logements par an. Bien que la loi Censi-Bouvard ait subi un important coup de rabot en 2011 (le taux de réduction d’impôt est alors passé de 18 à 11 %), le dispositif reste particulièrement intéressant. Attention, car il est prévu pour prendre fin au 31 décembre 2016. Faut-il investir dans l’ancien ? Bien qu’investir dans une résidence services existante ne vous permette pas de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, il faut néanmoins souligner qu’un tel choix est aussi plus sûr que d’acquérir un bien dans une résidence neuve ou en cours de construction. En effet, ce type d’investissement souffre parfois d’une mauvaise réputation à cause du comportement discutable de certains exploitants, qui n’hésitent pas à renégocier les loyers à la baisse en cours de bail, ou qui mettent la clé sous la porte aux dépens des copropriétaires. Acheter dans l’ancien, c’est-à-dire dans une résidence services déjà en activité, permet de limiter ce genre de risques – vous disposez de documents sur la succession des exploitants et leurs rapports avec les copropriétaires, les évolutions des loyers, les taux de remplissage de la résidence, etc. Vous bénéficiez également des avantages suivants : Des prix à l’achat moindres que dans le neuf (entre 30 et 50 % de moins selon cet article) ; Des établissements souvent mieux situés, en cœur de ville ou dans des zones attractives, quand le neuf se construit plutôt en périphérie, là où il reste de la place ; La possibilité de visiter les lieux et de vous assurer du bon entretien des logements, des équipements et des parties communes. En conclusion, il peut être très avantageux d’investir dans une résidence services : prix attractifs, rendements intéressants, revenus garantis, avantages fiscaux… En outre, il sera relativement aisé d’obtenir auprès de votre banque un crédit immobilier pour une transaction de ce genre, qui offre d’excellentes garanties de revenus ininterrompus pour le remboursement des mensualités.