Des taux au ras des pâquerettes, un volume de transactions qui dépasse le million et une tendance tarifaire toujours en hausse, l'année 2019 a été placée sous les meilleurs auspices. Mais y a-t-il un risque de surchauffe ? Bilan de l’année 2019 avec les chiffres des notaires de France, LPI-Seloger, Vousfinancer, l’observatoire Crédit Logement CSA et perspectives pour 2020 . Avec 1,059 million de transactions, l’année 2019 s’achève en beauté sur le marché de la pierre ! D’après le bilan immobilier publié mardi 10 décembre par le Conseil supérieur du notariat, le volume de transactions a en effet dépassé le million en 2019. 1,059 million précisément, soit 10% d’augmentation par rapport à 2018. Dans ce contexte de marché dynamique, les prix des appartements ont grimpé dans plusieurs grandes villes. Une hausse des prix de l’ordre de +4% pour les appartements et 2,5% pour les maisons au troisième trimestre 2019 par rapport au troisième trimestre 2018, selon les chiffres des notaires de France. Baisse des taux de 6% entre 2018 et 2019 chez Vousfinancer ! Force est de constater que le dynamisme du marché est boosté par des taux de crédit au plancher, 1,14% en moyenne toutes durées confondues selon l’observatoire Crédit Logement CSA, qui permettent aux acquéreurs de "supporter la hausse des prix", soulignent les notaires. Selon Vousfinancer, le taux moyen pour un emprunt sur 20 ans en 2018 (moyenne sur 12 mois) s’établissait à 1,53%. Ce taux moyen en 2019 a encore baissé de 6% chez Vousfinancer (dossiers traités entre janvier et novembre, hors décembre) pour tomber à 1,43% ! Villeurbanne affiche des prix en hausse de + 11,7 % ! Selon le dernier bilan immobilier du Conseil supérieur du notariat, plusieurs grandes métropoles ont vu leur prix grimper dans cette conjoncture ultra favorable. Pour preuve, la valeur d’un appartement lyonnais a fait un bond de 10,3% pour atteindre 4320 euros le mètre carré en moyenne et aux portes de Lyon, Villeurbanne affiche une santé insolente avec des prix en hausse de + 11,7 %, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger. Même constat à Nantes : +10,1%, 3150 euros le mètre carré. A Rennes : +7,6%, 2750 euros le m² et à Paris : +6,3%, 9.890 euros le mètre carré. Ainsi que dans la ville de Saint-Etienne : +7,7%, 930 euros le mètre carré. A l’inverse, la ville de Reims accuse un léger recul : -2,7%, 2000 euros, selon les notaires de France. Et selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, 2019 se place sous le signe du ralentissement, avec des prix immobiliers dans des villes comme Valence en recul de- 0,8 %, Orléans (- 1,5 %) ou encore Bordeaux (- 0,2 %). Alors que les prix immobiliers à Bordeaux augmentaient de plus de 11 % à fin octobre 2018, ils se stabilisent cette année. Côté maisons, Nantes (+7%), Paris et même Bordeaux (+5%) enregistrent les plus fortes progressions, selon les notaires de France. Quelles sont les perspectives pour 2020 ? « Pour 2020, les taux devraient rester bas... La politique de la BCE va continuer de booster la production de crédit, d'autant que le crédit immobilier reste pour les banques le meilleur moyen de capter des clients. 2020 sera encore une bonne année pour emprunter ! », anticipe Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Selon nous, le crédit immobilier en France est octroyé de manière prudente et l’allongement des durées constaté ne fait pas peser un risque accru sur les emprunteurs. La notion de reste à vivre est le garde-fou essentiel alors qu’elle n’apparait pas dans les recommandations du HCSF. La remontée des taux que nous constatons depuis maintenant quelques semaines devrait en outre permettre aux banques de reconstituer leur marge et permettre une couverture appropriée des coûts et risques, comme demandé par le HCSF. Nous sommes confiants sur la poursuite d’une activité saine en matière de production de crédit en 2020 », souligne Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer. HCSF : taux d’endettement limité à 33% et pas de crédit sur + de 25 ans ! En effet, en vue de limiter les risques de surchauffe, le Haut conseil de stabilité financière a publié le 12 décembre dernier ses recommandations à l’adresse des établissements de crédits sur les conditions d’octroi de crédit : limiter le taux d’endettement à 33 % et la durée des crédits accordés à 25 ans. Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit fait le point sur les conditions actuelles d’octroi de crédit immobilier. Si la durée moyenne des prêts s’est en effet allongée ces dernières années, les banques sont très attentives aux profils des emprunteurs qu’elles acceptent des financer avec des critères d’octroi de crédit qui se sont durcis ces derniers mois. En outre, le reste-à-vivre, déjà encadré par la loi, reste un garde-fou efficace qui limite les risques de défaut de remboursement. Si les banques sont attentives au taux d’endettement, elles étudient en outre précisement le « reste-à-vivre » qui peut, en cas de montant insuffisant, les conduire à refuser un prêt, et ce, alors même que le taux d’endettement serait à 33 %. Le « reste à vivre » est le montant nécessaire pour faire face aux dépenses courantes de logement (autre que l’emprunt), de nourriture et de scolarité. Pour évaluer le RAV, il faut déduire des revenus nets perçus par le ménage les charges de tous les prêts amortissables (assurances comprises), le loyer principal, sauf si le financement concerne la résidence principale, les impôts sur le revenu, les charges fixes de type pension alimentaire versée. Ce plafond est déjà encadré par la loi : le « reste à vivre » ne peut être inférieur au RSA, majoré de 50 % en cas d’une ou plusieurs personnes à charge (Article R331-15-1 du Code de la Consommation) soit 559,74 € pour 1 personne mais 840 € au-delà. Les banques fixent leur propre reste-a-vivre…avec souvent des normes de prudence accrue ! Des exemples ? Dans une banque, le reste à vivre s’établit à un minimum de 700 € pour une personne seule et 1 200 € pour un couple, majoré de 200 € par personne à charge. Dans une autre banque, il est fixé à 1250 € pour un couple, 750 € pour un célibataire et 250 € par enfant. Dans une troisième banque, c’est 670 € pour une personne seule, 1000 € pour un couple, 150 € par personne à charge et enfin dans une dernière banque la norme est de 1 026 € de reste à vivre avec un quart de smic par personne à charge. A noter par ailleurs qu’une ombre plane sur ce marché dynamique : il s’agit de la grève des retraites ! Cette dernière qui se poursuit au moment où nous écrivons cet article, pourrait-elle avoir des répercussions début 2020 et freiner l’activité immobilière ? Affaire à suivre… Alexandra Boquillon