Les excellentes conditions d'emprunt associées aux bonnes dispositions des banques font qu'aujourd'hui est le bon moment pour acheter. Cela concerne autant les primo que les secundo accédants, ces derniers se demandant comment tirer parti de la situation sans se stresser. Celles et ceux qui ont déjà renégocié leur taux se demandent s'ils ne devraient pas recommencer, tandis que les primo accédants réfléchissent sur les prêts longue durée. Voici 7 questions que se posent les ménages aujourd'hui sur les prêts immobiliers. 1 – Comment calculer ma capacité d'emprunt ? La capacité d'emprunt dépend du taux d'endettement et de la durée des remboursements. Le taux d'endettement est le rapport entre les revenus imposables nets et la totalité des mensualités de tous les crédits. Une banque n'accorde de prêts immobiliers que dans une limite de 33 % d'endettement. Ainsi des revenus de 3000 € permettent une mensualité de 1000 €, laquelle permet d'emprunter 150 000 € sur 15 ans, 192 000 € sur 20 ans et 225 000 € sur 25 ans. 2 – Les taux sont toujours en train de baisser, est-ce le moment d'acheter ? Les banques devraient continuer à prêter dans de bonnes conditions pendant l'année 2015. Ce raisonnement se base sur la politique monétaire attractive de la BCE (Banque Centrale Européenne), qui leur permet de se financer à bas prix. En 3 ans les conditions se sont largement améliorées pour les particuliers. Alors qu'en janvier 2012 on pouvait emprunter 161 943 € avec des mensualités de 1000 € pendant 20 ans, aujourd'hui la capacité d'emprunt est de 192 229 €, soit 30 000 € de plus. Quant au coût du crédit, il a été divisé par 2 en 3 ans. En janvier 2012 une somme de 200 000 € empruntée pendant 20 ans coûtait 98 514 € en intérêt ; aujourd'hui l'emprunteur n'en paiera que 49 056 €. Primo et secondo accédants ne perdent donc sans doute rien à attendre pendant cette année, toutefois les bonnes conditions sont aujourd'hui réunies. 3 – Les secundo accédants doivent-ils vendre avant d'acheter ou utiliser le crédit relais ? Au vu de la faiblesse des taux d'emprunt aujourd'hui, la formule du prêt relais « achat revente » présente de l'intérêt. Dans cette configuration la banque rachète le capital restant sur l'emprunt du logement actuel, et avance la somme nécessaire à l'achat du nouveau bien immobilier. Les propriétaires disposent alors de 2 ans pour vendre leur ancien logement, durée pendant laquelle ils ont une mensualité fixe. Une fois la vente effective, ils peuvent réinjecter le fruit dans leur prêt immobilier afin de diminuer cette mensualité. Il s'agit donc d'une formule moins stressante que lorsqu'il s'agit de vendre d'abord, puis courir pour rechercher le bien immobilier correspondant aux attentes des vendeurs, pendant les 3 mois que durent généralement la promesse de vente. Certes la formule du prêt relais a un coût, mais si vendre avant d'acheter peut-être facile si l'on habite dans une zone géographique tendue, le piège peut se refermer sur les vendeurs. Car une fois l'avant-contrat signé, ils doivent alors trouver le logement qui leur convient dans un contexte de forte demande. Ils pourraient ainsi ne pas se trouver en position de négocier, ou pire, devoir supporter un 2e déménagement afin de trouver une location le temps d'acheter. 4 – Peut-on renégocier plusieurs fois un prêt immobilier afin de profiter des taux ? Oui. Le Code de la consommation autorise des emprunteurs à faire racheter leur crédits autant de fois qu'il le demande, mais en supplément ils peuvent y avoir intérêt. À titre d'exemple, en 2008 les taux des prêts immobiliers avoisinaient les 5,5 % sur 25 ans. Puis 4 ans plus tard le ménage emprunteur a pu renégocier à 4,3 % sur 20 ans, diminuant ainsi ses mensualités. Aujourd'hui il lui est même possible de faire racheter son emprunt à 2 % sur 15 ans, avec une importante économie et un gain de pouvoir d'achat à la clé. Toutefois il convient de se rappeler que dès lors que l'on repart sur de nouveaux remboursements, on se retrouve au début de l'amortissement. Ainsi les ménages ayant l'intention de revendre doivent se livrer à une simulation, visant à déterminer la rentabilité de l'opération au moment de la vente, lorsqu'ils devront solder leur prêt immobilier une ultime fois. 5 – Comment obtenir un prêt à taux zéro (PTZ +) dans l'ancien ? Depuis le 1er janvier, le PTZ + est disponible aux primo accédant souhaitant acheter en zone rurales. La liste est toutefois restreinte à 6000 communes de moins de 10 000 habitants, et le bien immobilier en question doit nécessiter des travaux de réhabilitation. Si la liste des travaux concernés est exhaustive et suffisamment réaliste pour répondre aux besoins du marché, il reste une condition de montant. Effectivement les rénovations doivent concerner au moins 25 % du prix du bien immobilier. En revanche la souplesse du dispositif permet aux acheteurs de les réaliser sous 3 ans. Mais force est de constater que la limitation du PTZ+ aux zones rurales ne répond pas forcément aux besoins de la population. À ce jour Vousfinancer.com n'a reçu aucune demande en ce sens, l'attractivité des taux immobiliers permettant à beaucoup de ménages primo accédants d'acheter en zones périurbaines, voire de se rapprocher des centres-villes. 6 – Vu que les taux sont bas, est-ce intéressant d'emprunter sur 30 ans ? Les prêts immobiliers de très longue durée ont toujours été à prendre avec des pincettes. Aujourd'hui ils ne sont plus vraiment valables, précisément à cause de la baisse des taux. Car les banques cherchent avant tout des ménages empruntant sur 15 ou 20 ans, mais pas plus de 25 ans. Elles proposent ainsi des taux pas forcément élevés, mais distants de ce qu'un acheteur pourrait bénéficier sur 25 ans. Alors qu'en ce moment il est possible d'emprunter 210 900 € à 3 % sur 25 ans, pour la même capacité de remboursement un accédant ne bénéficiera que de 209 500 € sur 30 ans, à cause de la hauteur des intérêts. Pour peu que le taux obtenu soit de 4 % sur 30 ans, le coût augmente de 70 % par rapport à des remboursements sur 25 ans. Pire encore, dans un crédit immobilier à très longue durée les mensualités sont composées à 70 % d'intérêt la première année. Conclusion : aujourd'hui les contrats sur 30 ans n'en valent plus la peine. 7 – Peut-on toujours faire un prêt immobilier à taux variable ? Il y a 10 ans environ 20 % des contrats de crédit immobilier se remboursaient à taux variable. À cette époque les taux étaient élevés, les emprunteurs souhaitaient donc se donner la possibilité d'abaisser leurs mensualités lorsque l'indice de référence, l'EURIBOR, diminuait. Bien en a pris à ceux qui ont emprunté à taux révisable en 2008, aujourd'hui ils remboursent leur prêt aux alentours de 1 %. Mais cette formule devient moins intéressante lorsque les conditions sont améliorées, comme aujourd'hui. En supplément les banques sont conscientes du fait que le ménage français préfère la sécurité du taux fixe, malgré les recommandations du comité de Bâle de passer au taux variable. On peut encore emprunter sous cette formule, mais elle n'est désormais intéressante que pour obtenir une levée des pénalités de remboursement anticipé, avec objectifs de revendre à court terme.