Selon le dernier baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-de France et dans les dix plus grandes villes françaises, publié le 1er juillet par MeilleursAgents.com, « le marché immobilier des grandes villes est plus fluide, plus dynamique mais sans surchauffe. Sauf à Bordeaux où les prix sont de moins en moins attractifs. Selon Century 21, à Paris, la surchauffe n’est pas loin. Selon Meilleursagents, « les acheteurs parisiens sont déterminés et disposent de plans de financement validés dès le début de leur recherche. Les vendeurs ne sont pas nombreux et les stocks de biens à vendre s’amenuisent », ce qui alimente la hausse des prix. Les chiffres et l’analyse de Meilleursagents, Century 21, Orpi et des notaires de Paris-Ile-de-France. Le soleil irradie sur le marché immobilier ancien ! Nombre de transactions à la hausse (+ 11% chez Century 21 au 1er semestre 2017 par rapport au 1er semestre 2016, + 13% chez Orpi), vendeurs en phase avec les prix du marché, acquéreurs pressés et motivés. « Et pourtant, les prix ne s’emballent pas, loin de là ! et enregistrent une hausse très contenue de 1,5% sur la période, mettant le prix moyen au m² à 2532€ France entière, toujours en-deçà du plus haut atteint au 1 er semestre 2011 à 2693€ le m² », précise Laurent Vimont, Président de Century 21 France. Chez Orpi, la progression tarifaire est plus significative sur douze mois glissants : + 5,1% (appartements et maisons confondus). Pour Bernard Cadeau, Président du réseau ORPI, « la première moitié de l’année a porté deux enseignements majeurs, qui mettent en avant la bonne appréhension par les Français des enjeux du marché. D’abord, les vendeurs savent qu’en étant raisonnables sur les prix, ils sont agiles sur l’achat. Dans un marché très fluide et actif, il leur faut être capables de saisir toutes les opportunités, et ils l’ont bien compris. Le discret allongement des délais de vente (+ 5 jours), sans alarmer, doit inviter à remettre cette vérité au centre du débat. Ensuite, les projets immobiliers restent prioritaires pour les Français. Preuve en est, les débats présidentiels puis législatifs n’ont pas ralenti le marché. Aucun attentisme ne s’est fait ressentir. Les conditions favorables ont prévalu et les Français ont poursuivi leurs projets de vie sans attendre ! » Paris : la surchauffe n’est pas loin « A Paris, les prix sont en marche vers un nouveau record », affirme Laurent Vimont. « Dans la capitale, les prix s’envolent ! +7,7% entre le 1 er semestre 2016 et le 1 er semestre 2017 : le prix moyen au m² atteint un nouveau sommet en s’établissant au 1 er semestre 2017 à 8942€, observe Laurent Vimont. Cet emballement n’est évidemment pas sans conséquence sur l’activité. Celle-ci freine et contrairement à la tendance nationale, le nombre de transactions parisiennes enregistre un recul de 3,1% (1 er semestre 2017 versus 1 er semestre 2016). Les délais de vente qui avaient déjà raccourci de 12 jours au 1 er semestre 2016 se contractent à nouveau de 8 jours pour s’établir à 58 jours en moyenne. Pour Laurent Vimont « même s’ils n’atteignent pas le niveau de 2011 à 44 jours, la surchauffe n’est pas loin ! » Avec une telle augmentation du prix au m², même si les parisiens sacrifient quelques m² de surface pour acheter (-1,8m²), le montant moyen d’une transaction parisienne crève les plafonds : 446 982€ ». Selon les notaires de Paris Ile-de-France, dans la capitale, le prix au m² devrait atteindre 8900 € seulement en août 2017. Paris : prix inaccessibles pour 80% de la population parisienne « A Paris, les prix continuent certes de progresser (+1% en juin et +8% sur 12 mois) mais ils dépassent de seulement 1,8% leurs niveaux de 2011 (au plus haut du marché) », tempère Sébastien de Lafond. Certes, ces prix sont élevés (8800 € le m²) voire inaccessibles pour 80% de la population parisienne. Mais ils reflètent une dynamique certaine du marché alimentée par des acheteurs pas si nombreux en absolu mais beaucoup plus volontaristes qu’il y a 18 mois. Armés de plans de financement solides préparés avec leurs banques, ils veulent bénéficier de taux qui restent faibles (stables à 1,8% sur 20 ans en moyenne) avant tout pour leur résidence principale et, pour une part marginale, pour étoffer leur patrimoine ». Paris : pas de spéculation en vue « Contrairement à la période 2009-2011 où les prix augmentaient de +20% par an avec des taux d’intérêt de 5% sur 20 ans, aucune spéculation n’est en vue aujourd’hui », assure Sébastien de Lafond. « Si les agents immobiliers ressentent un certain emballement, c’est surtout parce que la vitesse du marché s’est accélérée. Finies les visites et revisites, finies les hésitations, les tergiversations et les atermoiements quand des biens “classiques“ sont proposés à un prix raisonnable. Les stocks de biens disponibles se réduisent donc rapidement. Mais le marché ne montre aucun signe de surchauffe ou de spéculation et les acheteurs restent rationnels : par exemple les biens moins standards comme de très grandes surfaces en rez-de-chaussée ont toujours du mal à trouver preneur ». De février à avril 2017, 44 270 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France établissant un record historique d’activité depuis 20 ans pour cette période observée, rapportent de leur côté les notaires de Paris Ile-de-France. Petite et Grande Couronne : un ton plus bas « En Petite et Grande Couronne, les prix poursuivent une hausse limitée mais régulière, la dynamique est comparable à celle de Paris mais un ton plus bas. Quand les prix augmentent de +1% en juin à Paris, ils progressent de +0,5% en Petite Couronne et de +0,2% en Grande Couronne. Sur un an, la tendance est identique : +3,4% en Petite Couronne (environ la moitié de l’augmentation parisienne : +8%) et +0,9% en Grande Couronne », témoigne Sébastien de Lafond. 10 plus grandes villes de France : même tendance haussière L’analyse des 10 plus grandes villes de France en dehors de la région parisienne montre à peu près les mêmes tendances. De Marseille (+0,4%) à Strasbourg (+1,1%) et de Toulouse (+0,5%) à Lyon (+1,2%), les prix ont continué d’augmenter au mois de juin dernier. Seules les villes de Montpellier (-0,5% en un mois) et Lille (-0,1%) se sont orientées à la baisse. Bordeaux en totale surchauffe Si l’on a coutume de dire que Paris n’est pas la France, on peut désormais en dire de même pour Bordeaux ! « De tout le marché français, Bordeaux est, d’ailleurs l’exception majeure. Avec +12,2% en un an, +9,7% depuis le début de l’année et encore +0,8% sur le seul mois de juin, la ville s’emballe et son marché immobilier est en réelle surchauffe : hausse massive des prix (+12,2% en un an), activisme d’acheteurs non bordelais à l’affût des bonnes affaires, achats de biens pour la location courte durée… », souligne Sébastien de Lafond. Bordeaux : finies les bonnes affaires ! « Après avoir attiré nombre de parisiens soit pour y travailler, y vivre ou y investir, Bordeaux et son marché de plus en plus étroit deviennent de moins en moins attractifs. Attention à la surchauffe estivale et aux désillusions de la rentrée », prévient Sébastien de Lafond. Pour information, sur le podium des hausses tarifaires les plus significatives relevées en un an, entre juillet 2016 et juillet 2017, après Bordeaux (+12,2%) et Paris (+8%) arrive en 3ème position Lyon (+ 7,5%), suivie de Strasbourg et Nantes avec plus de 6%. Marché immobilier en panne dans de nombreuses villes moyennes et petites « A l’opposé de ces tendances, Il est aussi important de noter les difficultés rencontrées par de nombreuses villes moyennes et petites, qui sont aujourd’hui à la peine. A l’image de villes comme le Havre, Perpignan, Saint-Etienne et bien d’autres en zones péri-urbaines et rurales, ces marchés immobiliers sont encore en panne avec des volumes de transactions très faibles et des prix toujours orientés à la baisse. Ces situations témoignent d’écarts de dynamismes économiques entre les différents territoires et villes : la situation de la France reste contrastée entre des grandes villes et Paris qui commencent à retrouver de la vigueur et participent à la croissance économique du pays et des villes laissées pour compte de la dynamique de développement ». Enfin, « le marché des résidences secondaire n’a lui aussi pas encore redémarré », ajoute Sébastien de Lafond. Un marché boosté par les taux « Le pouvoir d’achat immobilier est au maximum de ses capacités, soutenu par des taux d’emprunt particulièrement bas. Ces taux bas offrent la possibilité à certains ménages d’acheter plus grand, quand ils permettent à d’autres, plus modestes, de concrétiser leur projet qu’ils n’avaient pu réaliser jusque-là. Nous sommes incontestablement dans un marché de taux ; s’ils demeurent constants, l’année 2017 devrait conserver sa belle dynamique et présenter une hausse des prix modérée sur douze mois. Cette relation saine qu’ont nos compatriotes avec l’immobilier, fondée notamment sur l’usage du taux fixe pour les crédits, est une exception française qui n’est pas à bouder », souligne Laurent Vimont. Marché euphorique…sous surveillance De son côté, Bernard Cadeau se réjouit également de ce dynamisme exceptionnel : « Depuis le premier trimestre 2017, le marché est nettement haussier. Le contexte des taux de crédit bas et stables, toujours très favorables, est à l’origine de la hausse des prix comme des volumes de vente. Ces indicateurs sont de bon augure, puisqu’ils sont la marque d’un marché dynamique. Cependant le risque, à terme, est de voir se multiplier les frustrations et le marché devenir trop élitiste. Attention aussi aux achats spéculatifs qui peuvent se développer dans ce contexte haussier et bloquer les autres projets. », avertit Bernard Cadeau. Des fondamentaux économiques encore faibles « Si le marché est globalement sain dans son fonctionnement, les fondamentaux économiques restent fragiles. En ce qui concerne le chômage, la tendance à moyen terme semble s’orienter à la baisse mais les chiffres mensuels se contredisent régulièrement et la France est en retard de quatre ans sur le repli observé en Allemagne ou au Royaume-Uni. L’effet Macron ne joue pas encore à plein sur ce terrain alors qu’il a contribué à ramener les taux des obligations d’Etat (OAT à 10 ans) de 1,2% en mars 2017 - au plus fort de l’incertitude électorale - à 0,7% aujourd’hui, ce qui reste encore assez loin du plus bas de l’été 2016 (+0,1%). Les augures, à commencer par le FMI lui-même, sont plutôt favorables à la France et prévoient une croissance du PIB de +1,6% en 2017 et 2018 à un niveau supérieur à celle de l’Allemagne. Ce regain de croissance économique résulte principalement de la démographie française qui progresse plus vite que celle de ses principaux voisins et contribuera dans les années qui viennent à dynamiser le marché du logement », conclut Sébastien de Lafond. Alexandra Boquillon