MeilleursAgents.com a dévoilé le 7 septembre dernier, lors d’une conférence de presse, son analyse détaillée des réalités et dynamiques du marché immobilier résidentiel français. Cette étude constitue la 94ème édition du baromètre mensuel de MeilleursAgents.com. Analyse et perspectives du marché de la pierre aux quatre coins de l’Hexagone. Bonne nouvelle pour l’accession à la propriété. Le pouvoir d’achat immobilier des Français serait au plus haut depuis 10 ans, selon la 94ème édition du baromètre mensuel de Meilleursagents.com, publiée le 7 septembre dernier. Gain de pouvoir d’achat…surtout en zones rurales « Au 1er septembre 2017, le pouvoir d’achat immobilier des Français a en effet été restauré et a retrouvé son niveau de2002 (+/- 70 m2), annonce Meilleursagents.com. Ce gain de pouvoir d’achat est généralisé mais avec toutefois de grandes disparités. De nombreux départements ruraux offrent aujourd’hui un pouvoir d’achat élevé (supérieur à 120 m2) alors que ces niveaux étaient inatteignables en 2008. Pouvoir d’achat malmené dans les grandes villes Mais le pouvoir d’achat immobilier est souvent malmené dans les grandes villes dont les prix ont beaucoup augmenté depuis 18 mois. S’il est encore possible pour un ménage moyen d’acheter plus de 45 m2 à Marseille (58 m2), Toulouse, Nantes et Strasbourg (54 m2), Lille (52 m2), Montpellier (49 m2) et Lyon (47m2), cela devient impossible à Bordeaux (40 m2), Nice (38 m2) et Paris (23 m2). En Ile-de-France, seule la Grande Couronne (Seine-et-Marne et Essonne : 87 m2, Val d’Oise : 71 m2, Yvelines : 63 m2) et la Seine-Saint-Denis (48 m2) sont au-dessus du niveau minimum pour un ménage. Le Val-de-Marne (44 m2), et les Hauts-de-Seine (37 m2) ne permettent pas aux ménages moyens d’acheter un logement adapté à leurs besoins. Qui sont les acheteurs ? Selon l’Observatoire des Agents Immobiliers*, 40% des acheteurs sont déjà propriétaires (secundo accédants). Nouvelle rassurante, les primo accédants représentent presque un tiers des acheteurs (32%). Les investisseurs locatifs comptent pour 16% malgré les incertitudes, la pression fiscale et l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes. Restent 12% d’acheteurs de résidences secondaires, un marché qui se remet lentement mais sûrement de la crise. Selon l’Observatoire des Agents immobiliers*, la proportion d’acquéreurs de résidences secondaires est la plus élevée en Poitou-Charentes : 25%, soit un quart des transactions. Suivie de la Bourgogne : 23%, de la Basse-Normandie : 22%, et enfin de la Provence Alpes Côte d’Azur avec 20% de transactions concernant des résidences secondaires, comme dans la région des Pays de la Loire et le Languedoc-Roussillon (20%). Investisseurs : 30% en Champagne-Ardennes Les proportions d’acquéreurs sont parfois surprenantes. Par exemple, en Champagne-Ardennes (Reims, Troyes…), la proportion d’investisseurs atteint un niveau record de 30% comparativement à la moyenne nationale (presque le double !), selon les données de l’Observatoire des Agents immobiliers*. Toujours en Champagne-Ardenne, la part des primo-accédants est également élevée : 58% ! Contre seulement 10% de secundo-accédants. Autres régions où la part de primo-accédants est importante : Alsace et Auvergne (46%). Côté investisseurs, après la Champagne-Ardennes, le Languedoc-Roussillon (Montpellier, Nîmes…) concentre également une part plus importante que la moyenne nationale : 21%, suivi de l’Aquitaine (Bordeaux…) : 19%. Au total, l’ensemble des acheteurs ont réalisé à mai 2017 plus de 900 000 transactions sur 12 mois, soit une hausse de +10% sur un an. La barre symbolique du million de transactions dans l’ancien est à portée de main, ce qui replace le marché à un niveau de fluidité de plus de 3 transactions par an pour 100 ménages. Cette proportion était tombée à pratiquement 2 transactions pour 100 ménages fin 2009 dans un marché quasiment bloqué. Embellie du marché : hausse des volumes et des prix Au 1er septembre 2017, le prix moyen d’un m2 dans l’ancien en France s’établit à 2 448€ au cœur d’une fourchette très large allant de 11 333 € à Saint-Jean-Cap-Ferrat à moins de 500€ dans une dizaine de communes essentiellement rurales (dont 7 se situent dans les Vosges). Concernant des petites communes comme Mulhouse (Alsace) par exemple, le prix au m² moyen dans le centre est de 1227€/m². Ce prix moyen est en hausse de +2% depuis le début de l’année 2017. En effet, le marché immobilier a vu ses prix augmenter pour la première fois depuis 5 ans. Alors que les prix avaient baissé de -11% de août 2011 à février 2016, ils ont augmenté en moyenne de +2,7% entre mars 2016 et septembre 2017. A ce jour, les prix moyens restent cependant en retrait de -8% par rapport au plus haut constaté en août 2011. Le retrait est de - 7% pour les appartements. Pour les maisons individuelles, le retrait est encore plus fort : - 11% par rapport au plus haut d’août 2007, nuance le baromètre de Meilleursagents.com. Sur l’ensemble du territoire, 16 départements voient encore leurs prix moyens baisser depuis 1 an. Hors Ile-de-France, seuls deux départements (Gironde et Alsace) ont connu des hausses supérieures à +5% en un an. Car l’analyse montre que, du 1er septembre 2016 au 1er septembre 2017, les hausses des prix se concentrent essentiellement dans les grandes villes à commencer par Paris (+7,7% en un an) dont les prix se situent aujourd’hui à +2% au-dessus du plus haut historique de mai 2011 avec un prix moyen de 8814€/m2 au 1er septembre 2017. En Ile-de-France, la hausse se propage en s’affaiblissant depuis Paris vers la Petite Couronne (+5,2% dans les Hauts-de-Seine ; +2,8% dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis), puis vers la Grande Couronne (+1,4% à +0,9% selon les départements). Surchauffe à Bordeaux : primo et secundo-accédants chassés de la ville En Province, Bordeaux emporte la palme des hausses sur 12 mois (+14,5%), suivi de Lyon (+7,6%), Strasbourg (+6,9%), Nantes (+4,7%), Marseille (+3,9%), Nice (+3,6%), Rennes (+3,1%) Toulouse (+2,4%) et Lille (+0,3%). Montpellier est la seule grande ville de France à voir ses prix baisser sur 12 mois (-1,4%). Comme le signale Meilleursagents depuis de nombreux mois maintenant, Bordeaux est dans une situation particulière avec de très fortes hausses de prix. Prisée par les investisseurs qui comptent pour plus d’un tiers des acquéreurs (investisseurs locatifs 34% soit plus du double de la moyenne nationale, investisseurs résidence secondaire 9%), les primo et secundo-accédants sont, en quelque sorte « chassés » de la ville ce qui n’est pas sans poser de nombreux problèmes et susciter nombre d’inquiétudes pour l’avenir proche, l’attractivité de la ville et l’évolution du marché immobilier local, s’inquiète Sébastien de Lafond, Président de Meilleursagents.com. Un marché de la pierre boosté par des taux extrêmement bas Cette embellie du marché (hausse des prix et des volumes) est essentiellement due à des taux extrêmement bas. Après être passés de 2,50% à moins de 2% sur 20 ans entre septembre 2015 et mai 2016, ils sont restés en dessous de la barre des 2% en atteignant presque 1,50% en novembre 2016. Le rebond des taux du début 2017 (passés de 1,6% à 1,9% en quelques mois) a accéléré les décisions d’achat de ménages qui ont rapidement compris que les prix montaient et qu’il leur fallait tirer rapidement parti de taux exceptionnellement bas. Scénario optimiste dans les 12 prochains mois D’ici septembre 2018, Meilleursagents mise sur une stabilité des taux à un niveau faible (inférieurs à 2% sur 20 ans) soutenant une hausse des volumes de transactions (+5%) et des prix (+2%). L’embellie va donc se poursuivre. Réformes du gouvernement : aucun impact sur le marché immobilier Et même si le Gouvernement n’a pas encore annoncé en détail son « plan logement », « les informations disponibles à ce jour nous confortent dans l’idée que les prochaines réformes ne devraient pas inverser la tendance de fond. En effet, la suppression de la taxe habitation pour 80% des ménages ainsi que l’annonce à venir d’un « choc de l’offre » (simplification des permis de construire, création d’un bail mobilité) devraient stimuler la demande. Le recentrage de l’assiette de l’ISF sur la propriété immobilière et la baisse des APL ne nous semblent pas de nature à peser sur la demande ni les prix, » conclut Sébastien de Lafond. Pas d’inquiétude donc à avoir dans les 12 prochains mois. Comme le confirme d’ailleurs cette statistique publiée hier matin par le Crédit Foncier : 82% des professionnels de l’immobilier se disent optimistes pour le marché du logement sur les 12 prochains mois. Alexandra Boquilllon Source : Meilleursagents.com « Depuis sa création en 2008, MeilleursAgents s’est attaché à collecter, organiser et analyser le plus de données possibles sur le marché immobilier. L’entreprise a ainsi accès à l’ensemble des transactions enregistrées par les notaires d’Ile- de- France depuis 1993, les promesses de ventes renseignées en temps réel (prix initial, final, durée de commercialisation, description du bien...) par 7 000 agences sur tout le territoire, les contributions des millions de visiteurs du site, ainsi que toutes les sources « open data » officielles disponibles (Insee,...). Surtout, ces données sont exploitées par une équipe interne de 10 data scientists et scientifiques aidés d’un Comité Scientifique composé de Professeurs d’Université et Laboratoires de Recherche de premier plan (Universités de Paris-Dauphine, Cergy Pontoise, Ecole d’Economie de Toulouse, INRA, Sciences-Po Paris). C’est ainsi que depuis près de 10 ans, MeilleursAgents peut fournir mois après mois une analyse détaillée des tendances du marché et publier un baromètre mensuel reconnu et utilisé par de très nombreux professionnels, journalistes et analystes du secteur. Aujourd’hui, MeilleursAgents complète encore ses données en créant *l’Observatoire des Agents Immobiliers qui prendra tous les trois mois le pouls des marchés immobiliers locaux directement auprès des professionnels. Cet Observatoire soumis en ligne aux quelques 7 000 agents connectés à la plateforme permet une mesure qualitative du sentiment des professionnels sur leurs marchés respectifs », indique le communiqué.