Après 691 000 transactions immobilières dans l'ancien en 2014, le marché respire enfin avec les 711 000 unités vendues au cours des 12 derniers mois. Il faut dire que l'événement tant attendu par les candidats acheteurs s'est produit vers la fin du 2e trimestre. C'est à cette date que les taux d'emprunt ont cessé de diminuer, pour même légèrement repartir à la hausse, effet de foule faisant. Avec des prix de l'immobilier ancien en baisse, il est clair que la période est propice à l'achat. Mais que les indécis se rassurent, les 18 prochains mois comporteront toujours leur lot d'opportunités. Faut-il acheter aujourd'hui ou non, voici les arguments pour et contre. Oui, car les taux sont en train de remonter Même si le taux moyen établi par l'observatoire CSA/Crédit Logement se situe à 1,99 % en juin contre 2,01 % en mai, le vent est en train de tourner. Ceci est d'autant plus vrai pour l'accession à la propriété dans l'ancien, dont les conditions se durcissent de quelques points de base. Vousfinancer.com constate que 30 banques nationales et régionales ont déjà augmenté leur taux, l'une d'entre elle allant même jusqu'à 40 points de base. Les secundo accédants disposant d'un bon apport personnel et d'une bonne capacité d'épargne bénéficient toujours des conditions exceptionnelles proposées il y a quelques mois. Les primo accédants en mesure d'apporter uniquement les frais de notaire et disposant d'une faible capacité d'épargne, sont les moins bien logés. Non, car les taux ne remonteront pas bien haut Le professeur d'économie M. Michel Mouillart a créé la surprise en établissant ses propres prévisions sur les évolutions des taux immobiliers à venir. Il utilise pour cela le modèle FANIE, à la conception duquel il a participé dans les années 80. Il est intéressant de constater que son résultat débouche sur ce que rappellent les réseaux de courtiers. À savoir, oui les taux d'emprunt sont en train d'évoluer, mais non il n'y a peu de chances qu'ils atteignent des sommets, même si leur remontée est aussi inéluctable qu'indiscutable. Le scénario de l'économiste montre que dans le meilleur des cas de figure, celui d'une sortie de crise, les taux pourraient remonter à une moyenne de 2,27 % à la rentrée, pour finalement descendre à 2,12 % en décembre. Un autre scénario montre que dans le pire des cas, celui aujourd'hui improbable d'un durcissement de la crise, on pourrait atteindre 2,50 % au 1er semestre 2016, et 2,65 % au 2e. Pas de quoi fouetter un chat, les ménages pourront donc toujours obtenir un crédit à l'habitat à de meilleures conditions que celles disponibles au 3e trimestre 2013. Oui, car les prix de l'immobilier sont en train de baisser La baisse des prix de l'immobilier a semble-t-il été initiée par les secundo accédants. Ces ménages déjà propriétaires souhaitaient déménager dans un logement plus grand, ou mieux placé, voire les 2. Ils se sont décidés à franchir le pas lorsqu'ils ont appris la fin de la baisse des taux, mais se sont heurtés à l'obstination des acquéreurs. Car pour acheter une nouvelle résidence principale, ils doivent d'abord vendre celle qu'ils occupent. Or dans un marché relativement restreint comme celui de l'Île-de-France ou des grandes métropoles, c'est la réactivité qui compte. L'offre d'appartements neufs en VEFA et de Maisons neuves en lotissement est réduite, ce qui confère aux biens anciens les mieux conçus un certain attrait. Alors pour ne pas rater la bonne occasion, les vendeurs ont accepté de négocier pour boucler leur projet immobilier. C'est ainsi que l'observatoire composé par les notaires et l'INSEE, enregistre une baisse des prix de -1,9 % au 1er trimestre 2015. Cela est d'ailleurs d'autant plus vrai en Île-de-France, où ce chiffre atteint -2,1 %. Quant aux ménages qui souhaitent acheter un logement neuf, le commissariat général au développement durable leur rappelle que les maisons individuelles de moins de 4 pièces se vendent désormais 3,3 % plus cher. Du côté des appartements neufs les prix se tassent au 1er trimestre, sauf pour les T2, qui gagnent 0,5 % sous la pression des investisseurs. Non, car les prix de l'immobilier pourraient encore baisser Les acheteurs sont de retour, et avec eux les bons vieux mécanismes de l'offre et de la demande. La logique voudrait que le nombre d'accédants à la propriété fasse monter les prix, et pourtant ce phénomène est limité à quelques zones géographiques tendues. Le Crédit Agricole table sur une hausse des transactions de 10 % sur toute l'année 2015, et de 5 % en 2016. Pour autant leur économiste, M. Olivier Eluere, ne s'attend pas à ce que cette progression fasse repartir les prix vers le haut. Il base son raisonnement sur la remontée des taux d'emprunt qui devrait obliger les vendeurs à faire encore plus de concessions pour s'aligner sur la capacité d'emprunt des acheteurs. Si M. Eluere table sur une baisse des prix de l'ancien de -2 % en 2015, selon lui le phénomène s'accentuera à -3 % en 2016. Si ses prédictions se réalisent tout comme celle de son confrère M. Mouillart, on peut raisonnablement en déduire que la légère hausse des taux sera largement compensée par une plus forte baisse des prix du m². Il faudra toutefois attendre encore 1 an pour voir cela, en gardant en mémoire que les prédictions des économistes ne se réalisent pas toujours. Comment acheter un logement aujourd'hui Les primo accédants disposent d'un outil intéressant, en la personne du PTZ+. Ce prêt immobilier à taux zéro est destiné à financer l'achat d'immobilier neuf à but de résidence principale. Mais il peut également servir à rénover de l'ancien, de manière à ce que le résultat débouche sur la qualité d'un logement neuf. Dans la pratique les jeunes ménages ne disposant pas d'une capacité d'emprunt suffisante pour se tourner vers la VEFA, préfèrent choisir le bâti. C'est moins cher, et surtout disponible rapidement. Aujourd'hui il est toujours possible d'emprunter à 2,35 % sur 20 ans, frais non inclus. Les secundo accédants désirant sécuriser un bien immobilier, disposent de la solution du prêt relais. Dans cette configuration la banque prêteuse anticipe la vente de leur bien immobilier actuel, ce qui leur permet d'emménager sans avoir encore vendu. Ce gain de stress se paye, car si cette formule permet de déménager en toute quiétude, elle comprend des intérêts intercalaires et surtout l'obligation d'avoir vendu à une certaine date. Mais puisqu'aujourd'hui les ménages mettent généralement 4 mois à trouver le bien immobilier de leur rêve, le marché pourrait être suffisamment fluide pour permettre une rapide réalisation des projets.