Le propriétaire d'un bien immobilier qu'il met en location, doit déclarer les loyers perçus à titre de revenus locatifs. Il dispose pour cela d'une formule simple et d'une formule plus compliquée mais sans doute fiscalement plus intéressante. La formule simple est le micro foncier (location vide) ou le micro BIC (location meublée). La formule plus compliquée est celle du réel, qui permet de déduire tous les frais. Tantôt le propriétaire peut choisir librement son régime d'imposition, tantôt il ne le peut pas. Voici un petit tour des possibilités qui s'offrent à lui et de leurs avantages. Choisir entre le micro foncier et le réel simplifié Quand vous pouvez choisir Si vous pratiquez la location vide, vous pourrez choisir entre le régime du micro foncier et du réel à partir du moment où vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an. Ce chiffre concerne uniquement les biens immobiliers que vous louez non-meublés. Si vous pratiquez la location meublée, vous pourrez choisir entre le régime du micro BIC et celui du réel, si les revenus que vous tirez de cette location meublée ne dépassent pas 32 600 € par an. Ce chiffre concerne les biens immobiliers que vous louez meublés. Si vous louez des gîtes ruraux, des chambres d'hôtel ou des meublés de tourisme, vous pourrez choisir entre le régime du micro BIC et du réel, si les revenus que vous tirez de cette location ne dépasse pas 80 500 € par an. Quand vous ne pouvez pas choisir Si vous pratiquez la location vide et que vous avez choisi le régime du réel simplifié, vous êtes tenu d'y rester si vous avez appliqué un déficit foncier. Vous ne pourrez choisir le régime du micro foncier que 3 ans après la dernière application du déficit foncier. Si vous pratiquez la location meublée et que vous avez choisi le régime du réel, vous devez obligatoirement y rester pendant 2 ans. Ce que le régime du micro foncier vous donnera Abattement de 30 % ou 50 % Dans la formule « micro, on distingue deux régimes fiscaux : Le micro foncier pour la location vide. Le micro BIC pour la location meublée. En choisissant le micro foncier pour une location vide, vous bénéficierez d'un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. Si par exemple vous percevez 6 000 € de loyer dans l'année, vous ne serez imposé que sur 4200 €. En choisissant le micro BIC pour une location meublée, vous bénéficierez d'un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Si par exemple vous percevez 6 000 € de loyer dans l'année, vous ne serez imposé que sur 3000 €. Si vous louez des chambres meublées dans un gîte ou un hôtel, le régime du micro BIC vous permettra un abattement de 70 % sur vos revenus locatifs. Si vous percevez 50 000 € de loyer dans l'année, vous ne serez imposé que sur 15 000 €. Peu de travail administratif Les formules micro BIC et micro foncier sont les plus simples d'utilisation. Il vous suffira de remplir la déclaration d'impôts 2042 pour la location vide, et 2042 C pour la location meublée. Vous n'aurez pas de justificatifs à fournir, il vous est cependant vivement recommandé de conserver les preuves de loyer, dans l'éventualité d'un contrôle fiscal. Ce que le régime du réel vous donnera Déduction de tous les frais Qu'il s'agisse de location vide ou meublés, le régime du réel vous permettra de déduire tous les frais relatifs à l'exploitation de la location. Ce qui inclut les charges de copropriété, les primes d'assurance, les frais d'intermédiaire, les taxes foncières, ainsi que les frais d'entretien et de travaux. S'il s'agit d'une location meublée, vous pouvez également déduire l'amortissement du mobilier et de l'immobilier, en suivant un barème édité par l'administration fiscale. Il est également possible de déduire l'assurance du crédit immobilier, les intérêts, et surtout les frais d'achat. Possibilité d'un déficit foncier La faculté de déduire les frais d'achat permet pratiquement toujours d'obtenir un déficit foncier. Ce déficit viendra se soustraire à votre base de revenus imposables, pour un maximum de 10 700 € par an, sur une durée maximum de 10 ans. Admettons par exemple que vos revenus imposables soient de 50 000 €, le barème de l'impôt sur le revenu s'appliquera sur 39 300 € (50 000 € -10 700 € = 39 300 €). Toutefois, les intérêts du prêt immobilier prendront part au déficit foncier que s'ils ne dépassent pas le montant des loyers. La part dépassant le montant des loyers viendra diminuer la base de revenus locatifs, pendant un maximum de 6 ans. Il serait vain de pratiquer des loyers artificiellement bas afin d'obtenir un déficit foncier. L'administration fiscale se réserve la possibilité de considérer cela comme un abus de droit, et de redresser le contribuable. Tâches administratives Le régime du réel n'est pas aussi simplifié qu'il ne le laisserait croire. Le contribuable doit se livrer à un certain travail administratif, qui nécessite de la rigueur et de l'organisation. Le résultat en vaut la chandelle, car l'investisseur immobilier obtient véritablement une baisse d'impôts, tout en se bâtissant un patrimoine. La déclaration des revenus locatifs au régime du réel se fait au moyen du formulaire 2031 à annexer à la déclaration 2042 lorsqu'il s'agit de location meublée. Pour la location vide, le propriétaire doit remplir la déclaration 2044 qu'il annexe à sa déclaration d'ensemble 2042. Certains gestionnaires professionnels se spécialisent dans les déclarations d'impôts des propriétaires d'un parc immobilier locatif. Les courtiers de Vousfinancer.com vous mettront en relation avec certains de leurs partenaires, qui vous aideront à assumer les tâches administratives nécessaires pour remplir votre déclaration d'impôts. Comment optimiser fiscalement un investissement immobilier Commencer par le régime du réel Dans un investissement immobilier, il il peut être préférable de commencer par se déclarer au régime du réel simplifié. Qu'il s'agisse de location vide ou meublé, les frais d'achat devraient être suffisants pour créer un déficit foncier. S'il s'agit d'un achat ancien avec rénovations, bien souvent le déficit foncier apporte un réel avantage fiscal. Passer au régime du micro Lorsque 3 années se sont écoulées après la dernière imputation du déficit foncier, l'investisseur peut alors passer au régime du micro. Il pourra ainsi bénéficier d'un abattement sur les loyers qu'il perçoit.