On peut dire que le marché de l'immobilier français est un paradoxe. Au cours de l'année 2013, les stocks de logements neufs invendus ont augmenté de 4,4 %, ce qui aurait dû déboucher sur une baisse moyenne des prix. Au contraire, on constate des prix à la hausse dans la plupart des grandes villes de France. Record : une augmentation de plus de 6 % sur le prix d'un 3 pièces neuf à Nantes, en six mois. Cependant les prix peuvent également varier à la baisse sur un mois glissant. Insuffisant toutefois pour que les promoteurs d'immobiliers neufs tirent un bilan positif de l'année 2013. De l'immobilier neuf, mais pas de preneur Plus de 100 000 logements neufs invendus Il y a à ce jour plus de 100 000 logements neufs invendus en France, toutes villes confondues. Cela représente une augmentation de stocks de + 4,4 % en 2013, par rapport en 2012. Mauvaise année donc pour l'immobilier neuf, malgré la volonté du gouvernement. Les accédant à la propriété et investisseurs devraient s'en réjouir en y voyant une baisse des prix. Il n'en est rien, au contraire le prix de l'immobilier neuf au mètre carré semble augmenter dans la plupart des grandes villes de France. Une hausse paradoxale Jusqu'à plus de 6 % à Nantes en six mois Le prix moyen d'un trois-pièces neuf a augmenté de plus de 6 % en moyenne à Nantes, au cours des 6 derniers mois. Cette information est à modérer toutefois, car sur un mois on note une légère baisse de 0,4 %. À Paris, la hausse n'est « que » de +4 % en moyenne pour un trois-pièces neuf sur les 6 derniers mois. Nice affiche + 4,80 %, et Lyon + 5,24 %. Chiffres ramenés à un mois Pour procéder à une analyse plus réaliste, il convient toutefois d'observer l'évolution du prix du mètre carré sur 1 mois. Montpellier, Nantes, Strasbourg et Toulouse constatent une baisse de l'ordre de +0,45 %, Lyon affiche -0,71 %, et Bordeaux -1,63 %. Les prix du mètre carré augmentent de -0,45 % à Marseille et Paris, +1,85 % à Lille, et +3 % à Nice. Les stocks augmentent et les prix aussi ? Comment se peut-il que l'on ait plus de 100 000 logements neufs invendus et que les prix de l'immobilier neuf augmentent dans la plupart des grandes villes de France ? La réponse pourrait sans doute être donnée en procédant à une analyse détaillée des zones géographiques. Que les prix de l'immobilier neuf parisien et lyonnais augmentent peut sembler logique, car on ne peut plus ou presque plus construire intra-muros. En ce qui concerne les autres grandes villes de France, il se pourrait fort que ce soient les prix du mètre carré des quartiers « calmes » qui augmentent. L'exemple marseillais Baisse de 7,66 % du prix du neuf à Marseille On observe une baisse de 7,66 % du prix du mètre carré au cours des 6 derniers mois à Marseille. L'idée d'insécurité due à un matraquage médiatique y est certainement pour quelque chose. Seuls quelques médias réalistes mettent en avant le fait que Pointe-à-Pitre, en Guadeloupe, bat tous les records de criminalité en 2013. Hausse de 0,46 % à Marseille en 1 mois Et pourtant la ville de Marseille fait tous les efforts possibles pour redorer son blason. Inauguration de parcs d'exposition, ouverture vers l'Europe, rénovation urbaine, il semblerait que les efforts commencent à payer. On constate effectivement une hausse de +0,46 % du prix de l'immobilier neuf à Marseille sur un mois glissant (par rapport au mois précédent). Immobilier neuf VS ancien L'ancien baisse, le neuf augmente Alors que l'on constate une légère baisse des prix de l'immobilier dans l'ancien, les stocks et les prix du neuf augmentent. Mais ces constatations se font surtout dans les grandes métropoles où l'on recherche à s'écarter de certains quartiers, pour s'établir dans d'autres endroits. Or, il s'agit souvent de constructions neuves apparaissant comme un havre sûr et agréable dans une zone en évolution. À l'inverse, l'ancien ne bénéficie pas toujours de cette image de marque. Un financement plus cher dans le neuf Lorsque l'on achète un logement dans un programme immobilier neuf, le financement se fait au moyen d'appels de fonds. La banque relâche les sommes demandées par le promoteur, une fois chaque étape achevée. L'emprunteur ne commencera à rembourser son prêt immobilier qu'à la remise des clés, afin de lui permettre de continuer à payer son loyer actuel. En attendant, il paiera des intérêts intercalaires. S'il achète de l'ancien, il pourra bénéficier d'un Eco-prêt à taux zéro pour les rénovations énergétiques. Le prêt immobilier pour neuf et ancien La moyenne des taux de prêt immobilier dans le neuf était de 3,04 % en novembre 2013, contre 3,11 % dans l'ancien. Une différence notable certes, mais pouvant facilement être gommée suite à une négociation effectuée par un courtier. La balance penche toutefois en faveur de l'immobilier neuf, car les emprunteurs peuvent bénéficier du PTZ + s'ils répondent aux conditions d'accès. En dehors de cela, les dossiers sont traités de la même manière, le taux d'endettement final maximum est le même dans les deux cas : 33 %. Une défiscalisation pour le neuf et l'ancien La loi Duflot mise en avant par le gouvernement pour permettre de relancer l'investissement locatif, s'adresse aussi bien aux investissements dans le neuf que dans l'ancien. Un ménage peut donc réduire ses impôts jusqu'à 6000 € par an, en achetant un logement dans un programme neuf, ou en rénovant de l'ancien. Les incitations fiscales sont donc les mêmes dans les deux cas. Avec cette différence toutefois qu'il est possible de créer un déficit foncier plus important en investissant dans l'ancien que dans le neuf. Les perspectives immobilière à venir Les bonnes conditions sont réunies La combinaison de la stagnation des taux de prêt immobilier aux alentours des 3 % et des disparités des prix du mètre carré, peut donner lieu à des opportunités. C'est pourquoi Vousfinancer.com vous propose un service de recherche du bien immobilier et de son financement dans les meilleures conditions. Se donner les moyens de trouver Suite à une étude de votre capacité d'emprunt, nous déterminons une fourchette de budget, sachant que plus on rallonge la durée des remboursements, plus vous pouvez emprunter. Nous prenons bien le temps de vous expliquer que plus le crédit est long, plus il est cher. Une fois déterminé le budget cible, nous vous présentons les biens immobiliers les plus appropriés. Il y a aujourd'hui des achats immobiliers intéressants à effectuer, soit dans le cadre de la résidence principale, soit dans le cadre de l'investissement locatif. Il y en aura donc encore en 2014.