La tendance initiée à la fin de l'année 2014 continue : les ventes de logements neufs sont en progression. De janvier à mars la hausse est même de +20 %, soutenue par les ventes individuelles, les ventes en bloc et en résidence de services étant respectivement en baisse de -23 % et -7,7 %. Si les promoteurs peuvent déboucher le champagne, ils restent soucieux sur la régression des ventes aux propriétaires occupants, en baisse de -3,3 %. En définitive ces bons résultats sont tirés vers le haut par le retour des investisseurs, séduits par les avantages fiscaux de la loi Pinel. Des ventes proches de leur niveau de 2011 Au premier trimestre 2015, les promoteurs ont vendu 21 240 logements ordinaires au détail, soit 3537 de plus qu'au premier trimestre 2014. Le marché est donc en train de rattraper le niveau qu'il avait en 2011, restant pour l'instant à 3,7 % derrière. Mais c'est avant tout le rebond des ventes qu'il faut retenir de ces chiffres. Les réservations ont bondi de +29,1 % par rapport à 2012, et pour l'instant de +20 % par rapport à 2014. Si la tendance continue, on pourrait fort bien retrouver le niveau de 22 049 ventes de logements neufs atteintes au cours de l'année 2011. Les ménages investisseurs au secours de l'immobilier neuf Si les réservations ont augmenté de +10,4 % au premier trimestre, 10 474 ont été l'œuvre des investisseurs. Le locatif représente donc près de la moitié des réservations, mais reste en baisse par rapport au 4e trimestre 2014. D'octobre à décembre 11 703 logements neufs ont été acheté pour être loués, la période janvier – mars représente donc une contre-performance. Toutefois si l'on compare les résultats au premier trimestre de 2014, on constate au contraire une augmentation de +59,4 % des ventes. L'investissement locatif dopé par la loi Pinel Le rapport de la FPI ne manque pas d'éloges sur le dispositif Pinel. Selon les auteurs, le « retour très net des investisseurs » n'est pas étranger aux mesures fiscales prises par le gouvernement pour inciter les particuliers à acheter du locatif. Alors que l'ancienne loi Duflot n'avait rencontré qu'un enthousiasme modéré, le dispositif mis en place par Sylvia Pinel a su séduire un plus large public. La défiscalisation annuelle reste intéressante avec 2 % du prix du bien immobilier, ce qui équivaut à une remise d'impôt de 3000 € sur un appartement neuf à 150 000 €. L'acheteur peut conserver en location pendant 6 ans et/ou 9 ans, ce qui permet à des parents d'investir suffisamment tôt pour anticiper les études de leurs enfants. Certains ménages en profitent pour investir dans un studio proche de pôles universitaires, qu'ils loueront dans un premier temps, pour héberger leurs enfants dans un 2e temps. Par ailleurs il est même possible à des parents de louer à leurs enfants, dans les conditions de location prévue par la loi Pinel. Ils bénéficieront alors toujours des remises d'impôt, chose qui n'était pas possible avec l'ancienne loi Duflot. Enfin il est même possible de maintenir en location au-delà de 9 ans, juste à la 12e année. Au cours des 3 dernières années la remise d'impôt sera de 1 % du prix du bien immobilier acquis. Avec un plafond d'investissement de 300 000 € (à raison de 5500 €/m² maximum), il est donc possible d'obtenir une remise d'impôt de 63 000 € pendant 11 ans, soit une moyenne de 5227 €/an. Au vu du rendement des assurances-vie, les ménages soucieux de préparer leur complément de retraite se tournent de plus en plus vers l'investissement immobilier locatif. Les prix de l'immobilier neuf diminuent en Île-de-France En 2014 il fallait compter en moyenne 3932 €/m² pour acheter un logement neuf en France métropolitaine. Ce prix s'entend au taux de TVA normale, et hors parking. Au cours du premier trimestre 2015, les prix pratiqués par les promoteurs s'établissent en moyenne à 3945 €/m², une baisse de -0,6 %. Toutefois lorsque l'on y regarde de plus près, on s'aperçoit que le m² a augmenté de +0,7 % en province, atteignant aujourd'hui 3644 €. En Île-de-France il faut compter 4620 €, avec une légère baisse de -0,2 %. De grandes diversités subsistent en province, aujourd'hui il est possible d'acheter de l'immobilier neuf a Caen pour un prix moyen de 2692 €/m², une baisse de -14,5 % sur 1 an ! Le bassin d'Arcachon suit de près avec -13,5 %, subissant peut-être la mésaventure de l'investissement en résidence de services. Il faut aller à Montpellier pour trouver l'augmentation de prix la plus significative, avec +7,6 % pour atteindre 3903 €/m². Rennes Métropole suit de près avec une augmentation de +7,1 %, pour un prix moyen de 3434 €/m². Le coup de chapeau revient à des bassins économiques dynamiques comme Nantes et Bordeaux, qui maîtrisent parfaitement leur urbanisme. Dans la capitale des Pays de la Loire les prix de l'immobilier neuf ont baissé de 0,5 %, s'établissant à 3492 €/m². À Bordeaux la baisse est la même, avec des prix quasiment identiques à 3497 €/m². L'immobilier neuf le plus cher de France se trouve dans la métropole niçoise, où il faudra compter 5161 €/m² soit une augmentation de +4,4 % par rapport au premier trimestre 2014. C'est bien entendu l'Île-de-France qui prend la 2e position avec 4620 €/m², on regrette de ne pas avoir plus de détails sur les prix au sein des communes les plus peuplées. Aide au logement : la FPI en veut plus Ce dernier rapport des promoteurs s'habille d'un thème nouveau : celui des aides au logement. Faisant suite à la volonté du gouvernement de revoir le principe des APL, la FPI dresse un bilan des dépenses de l'État. En 2013 la France a dépensé 40,8 milliards d'euros pour le logement (chiffres INSEE/MEDDE), soit 1,9 % du PIB. Cette même année les prélèvements fiscaux en relation avec l'immobilier, hors impôt sur les revenus locatifs, se sont élevés à 63 milliards d'euros. Le rapport de la FPI établit donc un solde positif à 22,2 milliards d'euros. Et pourtant sur les 40,8 milliards d'euros dépensés, seuls 2,51 milliards d'euros ont été dédiés à l'acquisition de logements neufs. Les mesures d'incitation fiscale contre investissement locatif ont représenté 1,59 milliards d'euros, tandis que les aides à l'accession se limitaient à 920 millions d'euros. Les accédants à la propriété boudent l'immobilier neuf Trop chers, les logements neufs n'attirent plus les accédants à la propriété. Car même si la baisse des taux d'emprunt à augmenté leur pouvoir d'achat, les écarts restent énormes. Il faut compter aujourd'hui 3264 € par m² pour acheter du neuf au sein de l'agglomération urbaine de Strasbourg, contre une fourchette médiane de 2000 €/m² à 3330 €/m² dans l'ancien selon les notaires. Résultat : les ventes de logements neufs aux accédants se montent à 10 766 unités, en baisse de 3,3 % par rapport au premier trimestre 2014.