La Préfecture de la région Occitanie reste une ville dynamique avec un nombre croissant chaque année d’investisseurs et de nouveaux habitants. Pour autant, la ville rose ne connaît pas une progression rapide des prix comme cela est observé à Bordeaux, Rennes ou encore Nantes. Les prix vont-ils s’envoler dans les prochaines années ? Ou tendent-ils déjà à se stabiliser ? Quelle sera l’incidence de l’arrêt de la production de l’A80 sur le marché immobilier ? La réponse de Michel Mouillart, Professeur d’économie à l’université Paris Ouest. Les prix n’étant pas délirants, les investisseurs peuvent encore réaliser de bonnes affaires. Dans quels quartiers doivent-ils investir ? Enquête exclusive au cœur du marché immobilier toulousain et de sa périphérie. Toulouse est située à 4h09 de Paris (direct), ou à 4h50 (avec une correspondance à Bordeaux Saint-Jean). Exemple si vous partez à 7h52 de Gare Montparnasse, vous entrerez seulement à 12h43 en gare de Toulouse Matabiau, selon la SNCF. Bref un beau périple ! Pas de doute que la ligne à grande vitesse LGV Toulouse Bordeaux qui permettra de relier Paris en 3 heures 10, sera un sacré avantage ! « Le ministère a annoncé que les travaux de la ligne Toulouse Bordeaux seront lancés avant la fin du quinquennat mais ne s'est pas aventuré plus loin dans les détails », selon La Dépêche.fr. En attendant, le nombre d’annonces consultées concernant Toulouse a augmenté de presque 50% en un an, observe de son côté Michel Lechenault, responsable éditorial chez SeLoger. Toulouse affiche un dynamisme qui ne se dément pas année après année. +10,9% en 5 ans à Toulouse contre + 43 % en 5 ans à Bordeaux ! Le prix au mètre carré moyen s’établit actuellement à 3143 euros dans la ville rose, soit une progression d’1,6% en un an, de 4,8% en 2 ans, 8,4% en 3 ans et de seulement 10,9% en 5 ans, alors que dans le même temps les prix ont cru de près de 43 % sur Bordeaux, selon les données LPI-SeLoger. Concernant la métropole de Toulouse le prix au mètre carré est passé de 3233 euros à 3347 euros entre juillet 2018 et février 2019, soit + 3,5% en 6 mois. Les prix sont encore dans une tendance haussière, selon les agents immobiliers toulousains que nous avons interrogés. Pour autant, « les prix sont loin d’avoir explosé », tempère Michel Mouillart, Professeur d’économie à l’université Paris Ouest. En tout cas, rien de comparable avec Rennes qui située à seulement 1h30 de Paris a vu sa cote s’envoler avec une progression de 12% en un an seulement pour s’établir aujourd’hui à 3368 euros le mètre carré. Et donc, rien à voir non plus avec Bordeaux, située à 2h04 de Paris en train, où les prix ont littéralement explosé depuis 2015 pour s’établir aujourd’hui à 4062 euros en moyenne. De même, le marché de la pierre affiche à Nantes et Lyon une santé bien plus insolente qu’à Toulouse avec des prix au mètre carré moyen respectivement de 3550 et 3973 euros, selon SeLoger. 100 000 étudiants chaque année : un véritable vivier de locataires Toulouse cumule les atouts : prix immobiliers stables, forte croissance démographique, industries de pointe et de recherche, et surtout son pôle universitaire et ses grandes écoles qui accueillent plus de 100 000 étudiants chaque année, un véritable vivier de locataires pour les investisseurs. Ces derniers recherchent des petites surfaces anciennes dans l’hypercentre (Capitole, Saint-Georges, Carmes, Saint-Etienne…), qui assure un bon placement patrimonial sans perte à la revente, mais les rendements sont faibles. Pour preuve, dans le quartier des Carmes, la rentabilité brute d’un T1 rénové atteint à peine 2 %, selon les professionnels interviewés. Compans Caffarelli cartonne Pour les investisseurs en quête d’un pur rendement, direction le quartier Compans, qui abrite la Toulouse Business school. Ainsi, Esplanade Compans Caffarelli, un studio nickel de 24 mètres carrés datant des années 2000, acheté 82 000 euros FAI en 2017 peut se revendre actuellement autour de 100 000 euros, assure un agent immobilier de la Bourse de l’Immobilier. Dernièrement, rue Casanova (non loin de Compans) un 30 m² est parti à 115 000 euros (soit 3833 euros du mètre carré), affirme Jean-Baptiste Berthelot, négociateur au sein de Midi Transactions. Saint-Cyprien a le vent en poupe Le quartier Saint Cyprien très coté à proximité de l'hypercentre (situé rive gauche de la Garonne) est très prisé par les étudiants. Il affiche des tarifs moins chers que ceux pratiqués dans l'hypercentre, mais les prix d'achat restent toutefois élevés. Des exemples ? un studio de 35 mètres carrés datant des années 60, est parti à 120 000 euros. Et rue des Consuls dans une barre des années 60 un T3 de 55 m² a récemment trouvé preneur à 137 000 euros FAI, selon Jean-Baptiste Berthelot. Très cher hypercentre Dans l’hypercentre toulousain, pour les biens de bonne facture vous ne trouverez rien en dessous de 5000 euros du mètre carré dans les quartiers cotés des Carmes, du Capitole et de Saint-Etienne, selon la Bourse de l’immobilier. Comptez même 6500 euros du mètre carré pour de beaux immeubles haussmanniens. Maintenant si le bien présente un défaut, vous pourrez le négocier. Ainsi un T1 Bis de 35 mètres carrés très bien situé, à 50 mètres du Capitole mais sombre et sans ascenseur, niché dans un vieux bâtiment de la rue Saint-Rome, est parti dernièrement à 147 000 euros FAI (soit 4200 euros le m²). De même dans le quartier des Carmes, un T2 de 40 m² Carrez, entièrement rénové, est parti à 190 000 euros, soit 4750 euros. Son défaut : situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ! Sinon il serait parti sans problème à 200 000 ou 205 000 euros, assure Jean-Baptiste Berthelot de l’agence Midi Transactions. Une très belle affaire en périphérie ouest ! Les nouveaux arrivants recherchent en priorité des maisons en périphérie, bien plus accessible, selon les agents immobiliers. Pour preuve, en août 2017, une parisienne a acheté une maison typique bourgeoise au cœur de Lévignac, village situé à 19 kilomètres de la zone aéroportuaire de Blagnac et à 23 kilomètres de Toulouse, en périphérie ouest. Pour une enveloppe de 315 000 euros FAI et frais de notaire inclus (280 000 + 20 000 + 15 000 euros), elle a pu acquérir cette très belle demeure en brique foraine toulousaine datant du XVIIIème d’une superficie de 314 mètres carrés. Elle peut déjà la revendre 360 000 euros selon l’estimation d’un notaire. Mais pour info, l’actuelle propriétaire du bien l’a très bien négocié en 2017. En effet, elle aurait dû la payer 350 000 euros mais les vendeurs étant pressés en raison d’un prêt relais en cours, ont accepté son offre basse. La propriétaire a ainsi fait une très belle affaire mais si l’on prend tous ces paramètres en compte, on observe qu’au final le marché a très peu fluctué en deux ans, ce qui rejoint l’analyse et les données du professeur Michel Mouillart. Pas d’envolée des prix pour l'instant… Malgré l’annonce de la fin de la production de l’A380 le 14 février dernier, les agents immobiliers locaux sont peu inquiets et pensent qu’il n’y aura pas d’incidence sur l’emploi chez l’avionneur européen. Selon Le Monde, les 3 500 salariés actuellement affectés au programme de l’A380 seront dispatchés principalement sur les lignes de production de l’A330 et de l’A350. Et selon une source directement en interne que nous avons contactée « 1000 postes devraient être replacés sur la famille de l’A320, en pleine expansion commerciale ». Mais qu’en sera-t-il de la sous-traitance par exemple ? En tout cas, le Professeur Mouillart est moins optimiste et pense que cette décision brutale aura de facto une répercussion sur le marché immobilier, qui selon ses données a déjà légèrement reculé. En effet, le prix au mètre carré au 4ème trimestre 2018 était établi à 3151 euros. Il est au 1er trimestre 2019 fixé à 3143 euros/m². La tendance globale est donc pour l’heure à la stabilisation des prix, selon Michel Mouillart. Valeurs sûres pour les investisseurs : Saint-Michel et Saint-Agne Bonne nouvelle pour les investisseurs, étant donné que Toulouse ne connaît pas une progression rapide des prix comme à Bordeaux, ils peuvent encore y réaliser de belles opérations ! Les quartiers de Saint-Michel et Saint-Agne, grâce à la ligne B du métro, sont idéalement situés à mi-chemin entre l’hypercentre et les universités localisées au sud. « Il y a 12 ans Rangueil qui abritent les universités étaient l’eldorado des investisseurs », se souvient Nicolas Bayle, directeur de Midi Transactions. Mais l’arrivée du métro a bel et bien changé la donne. Une agence immobilière localisée à Saint-Agne confie que la part concernant les investisseurs représentent 50% de ses transactions en février dernier. Un exemple d’investissement à Saint-Michel ? Un T1 ancien de 21 mètres carrés en bon état, avec terrasse tropézienne, situé Grande rue Saint-Michel, à côté du Palais de justice (à seulement 5 minutes à pied des Carmes, et à 8 arrêts de métro de l’université Paul Sabatier à Rangueil), est parti à 76 000 euros FAI en 2017. « Aujourd’hui, il peut se revendre sans problème 90 000 euros », affirme un agent de la Bourse de l’Immobilier. Les étudiants les plus modestes ne pouvant se loger dans le centre recherchent des colocations à Rangueil, à proximité de l’université Paul Sabatier. Pour les investisseurs les prix de la pierre s’y font plus doux. Pour preuve, l’un d’eux a trouvé un T3 de 59 mètres carrés des années 60 à rafraîchir, situé route de Narbonne, pour 145 000 euros. Il le loue 750 euros à deux étudiants (soit 375 euros chacun). A noter que très peu d’étudiants recherchent un logement à proximité de l’université Toulouse-Jean Jaurès dans le quartier du Mirail, qui souffre d’une mauvaise image. Orange s’installe à Toulouse et voit la vie en rose ! Toulouse se positionne en troisième place sur le marché immobilier français de bureaux, derrière Nantes et Lyon, et devant Bordeaux ! (selon une récente étude publiée par BureauxLocaux). L’implantation à Balma (banlieue Est de Toulouse) du nouveau campus d’Orange, dont la co-réalisation a été annoncée en novembre 2018 par Pitch Promotion et GA Smart Building, accueillera à terme 1300 nouveaux salariés sur 19 000 mètres carrés. Le 22 mai 2018, Latécoère, constructeur aéronautique français a inauguré son usine 4.0 à Toulouse, sur le site de Montredon qui emploie déjà une centaine de personnes et d’ici la fin de l’année 2019, à proximité de la station de métro de la Roseraie, va s’élever le nouveau siège social de Latécoère. Un bâtiment de 13 000 m2 réalisé par le promoteur Icade… Bref, « tous ces indicateurs augurent d’un fort rebond sur le marché résidentiel. En effet l’implantation de ces grandes unités va drainer plusieurs milliers de collaborateurs, et de jeunes cadres actifs à la recherche d’un bien immobilier », anticipe et se réjouit Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco, qui maintient son projet d’implantation dans le centre de Toulouse « d’ici la fin de l’année 2019 ». A suivre… Alexandra Boquillon