2014 pourrait bien être l'année de l'achat d'immobilier à Paris. Baisse du prix du mètre carré, légère hausse des taux d'emprunt en vue et frilosité du public, sont autant de signes qui laissent présager de bonnes affaires dans la capitale. Le prix de l'immobilier parisien a baissé en moyenne de près de -4 % en 2013, avec environ -0,5 % pour le seul mois de décembre. La chute est différente selon la taille des logements, mais laisse tout de même présager un meilleur retour sur investissement que d'habitude. Baisse des prix de l'immobilier parisien Le mètre carré à moins de 8100 € Le prix moyen du mètre carré dans la capitale française est en dessous de 8100 €. Cela représente une baisse de -3,8 % environ sur toute l'année 2013. Beaucoup de spécialistes s'accordent à dire que la tendance devrait continuer en 2014. Grandes surfaces et petites surfaces parisiennes Comme d'habitude, ce sont les petites surfaces qui ont le mieux résisté. Les T1 et T2 ont perdus près de 3 % sur l'année en moyenne. Les grandes surfaces T3 et plus, ont perdu environ -4,5 % de leur valeur sur l'année 2013. On constate généralement que les logements de plus de 500 000 € sont particulièrement difficiles à vendre à Paris. Les accédants à la propriété ne se bousculent pas La logique voudrait que lorsque les accédants à la propriété désertent la capitale, ils se tournent vers la banlieue. Cependant on observe également une chute des prix de près de -5,5 % dans la grande couronne, avec des disparités importantes. L'immobilier dans le Val-de-Marne reste stable, tandis qu'il diminue de -4,5 % dans les Hauts-de-Seine. Tout simplement, les acheteurs ont été frileux en 2013, et il se peut qu'il en soit ainsi en 2014. Prix de l'immobilier parisien en 2014 Une baisse des prix du mètre carré anticipé Le fait est que l'on ne voit aucune raison qui puisse pousser les accédants la propriété et investisseurs immobiliers à acheter à Paris. On peut s'attendre à ce que la chute du prix du mètre carré continue, en particulier si les taux de prêt immobilier remontent. Car le prix de l'immobilier est intimement lié au taux d'emprunt. Hausse des taux = baisse des prix Lorsque les taux d'emprunt immobilier augmentent, fatalement le pouvoir d'achat des acheteurs diminue. Il est raisonnable de considérer qu'une hausse de 1 % des taux se traduit par une perte de pouvoir d'achat de l'ordre de 8 %. Ramené sur la durée d'un prêt immobilier de 20 ans, cela signifie qu'une hausse des taux de 1 % provoque une baisse des prix du mètre carré parisien, comprise entre -5 % et -10 %. Si un tel scénario est loin de se produire, il faut tout de même s'attendre à une légère hausse des taux d'emprunt. Les taux d'emprunt en 2014 Les taux de prêt immobilier actuels sont historiquement bas. Il est possible d'emprunter aux alentours des 3 %, voire moins si le profil de l'emprunteur est bon. La Banque Centrale Européenne (BCE) ayant maintenu son taux de refinancement à 0,25 %, les banques peuvent donc emprunter pour pas cher afin de prêter aux particuliers. C'est la raison pour laquelle il est impensable, vu d'ici, que les taux d'emprunt immobilier atteignent 3,5 % en 2014. Cependant une légère augmentation suffira tout de même à faire varier les prix du mètre carré parisien à la baisse. Et précisément, un message du gouverneur de la Banque de France, M. Christian Noyer, peut faire craindre une future hausse des taux d'intérêt . La titrisation des prêts immobiliers en question Lors de ses vœux adressés aux banquiers, M. Noyer a indiqué qu'il devenait « indispensable que nous nous donnions les moyens de développer une titrisation » des prêts immobiliers. La titrisation est l'acte consistant à revendre des créances, par exemple des prêts hypothécaires, à un fonds d'investissement afin d'alléger son bilan. Qui dit revente de créances dit pertes de bénéfices, car l'acheteur de la créance doit lui-aussi prendre sa marge. Au final, cette opération ne sera réalisable que si les taux de prêt immobilier augmentent. Nul doute que ce sujet alimentera bien des actualités au cours de l'année 2014. Quoi qu'il en soit, il est fort peu probable que la titrisation ait lieu au cours de cette année. Lorsqu'elle arrivera sur le marché, si jamais elle arrive, l'incidence sera forcément une hausse des taux, et par voie de conséquence une baisse des prix du mètre carré. Investir dans l'immobilier à Paris en 2014 Un retour sur investissement moins morose Historiquement, Paris offre le moins bon retour sur investissement immobilier de tout le territoire. Avec des loyers représentant en moyenne 3 % du coût de l'opération annuelle, le bailleur se retrouve avec 2 % en poche, voire rien du tout dans certains cas. À l'inverse, les grandes métropoles de province affichent jusqu'à 6 % de retour sur investissement brut annuel. Une baisse des prix du mètre carré avantageuse Les logements visés par les investisseurs immobiliers à Paris sont les studios et T2. Pour l'instant les prix du mètre carré des petites surfaces parisiennes n'a pas encore chuté de 3 % par rapport à 2012, mais cela pourrait venir. La rentabilité serait alors bien réelle, et si l'on ajoute à cela la sécurité de la pierre parisienne sur le long terme, 2014 pourraient être une année d'opportunités. Pourquoi investir dans l'immobilier à Paris ? On ne peut plus construire dans Paris intra-muros, ou si peu. Le prix du mètre carré augmente régulièrement sur la durée. Certes comme il est précisé plus haut il fluctue selon les années, mais lorsque l'intention est de conserver pendant au moins 15 ans, la plus-value immobilière est bien réelle. Cependant beaucoup de ménages préfèrent se tourner vers les résidences de service meublé ou les logements neufs en loi Duflot, car la rentabilité y est meilleure, au vu de la remise d'impôt accordée par ce dispositif. Investir dans l'immobilier à Paris en diminuant ses impôts Lorsque l'on achète un logement à Paris pour le mettre en location, on peut bénéficier d'un déficit foncier en cas de rénovation. Il ne doit pas s'agir de travaux d'agrandissement, mais bien de rénovations destinées à améliorer la performance énergétique, et/ou la décence du logement. Le déficit foncier permet aux particuliers de diminuer leur base de revenus imposables jusqu'à 10 700 € par an. Et cerise sur le gâteau, ces travaux peuvent être financés par un éco prêt à taux zéro, jusqu'à 30 000 €. Si la baisse des prix de l'immobilier parisien continue en 2014, on pourrait revoir les investisseurs se tourner vers la capitale.Les conseillers de Vousfinancer.com se tiennent régulièrement à l'écoute des opportunités, grâce a leur partenariat avec l'agence immobilière Arthurimmo. Les ménages souhaitant se tourner vers l'immobilier parisien bénéficient ainsi d'une expertise financière pour emprunter aux meilleures conditions, et d'une expertise immobilière pour acheter au juste prix.