Traditionnellement les investisseurs immobiliers fuient les mesures d'encadrement des prix. C'est ce que craignaient les professionnels au printemps 2014, alors que la loi ALUR de l'ancienne ministre du logement, Mme Cécile Duflot, devait justement installer des barrières. Après un changement de gouvernement le nouveau premier ministre, M. Manuel Valls, décida de limiter le dispositif à Paris, et uniquement à titre d'expérience. Aujourd'hui si l'on en croit le réseau Century 21, les ventes de biens immobiliers à investisseurs ont reculé de -21,9 % dans la capitale. Ce peut être une réaction face à l'encadrement des loyers, et pourtant il reste de bonnes affaires intra muros. Les investisseurs immobiliers fuient Paris pour la banlieue Loyers encadrés mais pas diminués Depuis le 1er août 2015, tout changement de locataire ou toute première mise en location dans Paris doit se faire en respectant le modèle expérimental de la loi ALURE. À savoir, le bailleur doit limiter son loyer à 20 % au-dessus de la médiane constatée par OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), officiellement consultable sur le site de la préfecture de police prévu à cet effet. Rappelons qu'une médiane signifie que la moitié des valeurs se situe en dessous, et l'autre moitié au-dessus. Rappelons également qu'OLAP s'est évertué à recenser les loyers des 80 quartiers de Paris depuis des années, et réunissant de fait une source d'information des plus crédibles. En conclusion : un ménage achetant un appartement à Paris pour le louer peut demander un loyer jusqu'à 20 % au-dessus de la médiane environnante. Qu'importe, les investisseurs s'en vont L'immobilier est cher dans dans la capitale, les notaires estiment d'ailleurs que les prix de la pierre parisienne sont en train de remonter. Au 2e trimestre la transaction médiane s'établissait à 7880 €/m², mais pourrait en ce moment avoir déjà dépassé les 8000 €/m². Cette cherté fait que peu de ménages résidant à Paris sont propriétaire du logement qu'ils occupent. Toujours par conséquence d'un prix d'achat élevé, les locataires doivent se contenter de petites surfaces, qu'ils recherchent ardemment même s'ils sont souvent en position de supériorité car ils connaissent parfaitement le marché. Il y a donc de la place pour investir dans un petit appartement à Paris, et à ce titre l'ancien est plus compétitif que le neuf. Car la remise d'impôt en loi Pinel pour tout investissement locatif dans un programme neuf, s'applique sur un plafond de 5500 €/m². Or les premiers prix dans la capitale démarrant à 5870 €/m² à Pont de Flandre (19e), il est impossible de profiter pleinement du dispositif. La combinaison de tous ces facteurs pousse les investisseurs à déserter la capitale. Le réseau immobilier Century 21 note ainsi un recul de -21,9 % de ses ventes investisseurs au 3e trimestre 2015. En revanche elles explosent de +34,1 % en Île-de-France, ce qui fait penser à une exode des investisseurs parisiens vers les premières et 2e couronne. Et pourtant la baisse des prix de l'immobilier laisse augurer de bonnes affaires dans certains quartiers. Ces quartiers de Paris où les prix de l'immobilier ont chuté Le cœur de Paris est recherché par les locataires. Aujourd'hui le quartier Bonne Nouvelle a vu ses appartements se vendre en médiane à 8600 €/m², soit une baisse de -11,4 % sur 1 an. Par ailleurs les prix ont généralement baissé de -3,9 % au cours des 12 derniers mois dans ce 2e arrondissement. Et puis il y a les très prometteurs quartiers du nord-est de Paris, longtemps qualifiés de « populaires ». Mais depuis de nombreuses années la municipalité procède à des aménagements et des rénovations, et surtout les parisiens commencent à émigrer vers des prix plus abordables. Le 19e arrondissement est à l'image de ce marché à 2 vitesses, avec un prix médian à 6490 €/m², stable à -0,2 % sur 1 an. Mais il a perdu -7,3 % à Pont de Flandre, pour s'établir aujourd'hui à 5870 €/m². Du côté du quartier Amérique la chute est de -6,8 %, stabilisée à 6000 €/m². Dans le 20e arrondissement on note que l'immobilier à Charonne a perdu -6,5 % dans l'année, et est aujourd'hui abordable à 6570 €/m². On pourra également regarder du côté de Belleville, dont la configuration a bien changé depuis les années 80. Pourtant les transactions immobilières ont perdu -4,2 % pour se fixer à 6670 €/m². Pour revenir au centre de Paris, le 3e arrondissement a vu le prix médian du quartier Saint Avoye chuter de -11,5 %, les acheteurs en ayant obtenu 9100 €/m². Il leur en coûtera plus cher d'acheter un appartement à Saint-Gervais dans le 4e arrondissement, où ils devront payer 10 000 €/m², ce qui est 3 % moins cher que l'année dernière. Pour revenir à des prix plus abordables, les investisseurs pourront se tourner du côté du quartier Quinze Vingt dans le 12e arrondissement. Les prix ont baissé de -8,7 % sur 1 an, et l'on peut aujourd'hui acheter pour 7740 €/m². En faisant quelques pas on peut même trouver 7280 €/m² du côté de Bercy, un ajustement de -11,2 % en 12 mois. Même les quartiers prisés ne sont pas épargnés. Ainsi à Chaillot dans le 16e arrondissement la médiane des transactions immobilières a chuté de -7,1 %, s'établissant aujourd'hui à 9350 €/m². Les précautions à prendre avant d'investir dans Paris L'avantage d'investir dans l'immobilier dans des capitales comme Paris, est que tout est déjà en place. Les réseaux de transport sont efficaces, les commerces sont développés, et l'on sait donc où l'on va mettre les pieds. En revanche il faut réaliser que les immeubles sont anciens, vieux même parfois, et que des travaux peuvent être nécessaires. Les précautions à prendre sont donc les mêmes que lorsque l'on s'apprête à acheter dans une copropriété. Les candidats acquéreurs doivent se renseigner auprès du syndic sur les travaux à venir, car ils devront en supporter une partie des dépenses. Attention également à la vétusté des installations. Plus le prix est attractif, plus il y a un risque d'obligation de mise aux normes. Et justement si les travaux sont nécessaires, il est vivement recommandé de demander des devis auprès de professionnels, et surtout de s'assurer de leur disponibilité. Il serait dommage d'avoir à commencer à verser une partie des mensualités, en attendant que le remploi se libère dans quelques mois. Bien entendu ne pas oublier de faire le compte des frais, que l'observatoire des charges de copropriété du Grand Paris estime à 2167 €/an en moyenne.