À l'approche des vacances, on se verrait bien posséder un petit pied-à-terre à la mer ou à la montagne. Appartement ou villa meublé, inclus ou non dans un ensemble résidentiel, les solutions ne manquent pas. Mais pour sortir du cadre de la résidence secondaire et donc pour compenser les mensualités du prêt immobilier avec des revenus locatifs, il est nécessaire d'exploiter. La fiscalité de la location meublée est avantageuse, reste à choisir la formule qui soulagera l'investisseur du risque et du stress. Investir dans une location meublée : pour quel budget ? L'emplacement, voilà ce qui différencie la recherche d'une résidence secondaire du projet de location touristique meublée. Autant les Français préfèrent leur maison de campagne à l'écart de la civilisation mais pas trop, autant les vacanciers louant à la semaine recherchent au contraire la proximité de commerces, d'animations, et surtout d'activités. Aujourd'hui 3 solutions s'offrent à l'investisseur : la mer, la montagne et la campagne. Dans ce dernier cas il s'agit surtout de villages de vacances à thème, gérés par des poids lourds du secteur et l'offre est relativement limitée. À dans une station de ski ou balnéaire, les prix varient du simple au double selon la réputation huppée de l'endroit. Souvenons-nous que Saint-Tropez n'était qu'un village de pêcheurs inconnu de tous, jusqu'à ce que des vedettes des années 60 viennent s'y reposer le temps d'un été. On trouve aujourd'hui des studios meublés à 80 000 € dans certaines stations balnéaires de l'Ouest, mais il faut compter au moins 150 000 € pour la même surface dans une station de ski. Le budget varie donc du simple au double, voire plus, selon que l'on choisisse un endroit branché ou non. À ce stade l'investisseur doit se méfier des biens immobiliers « spéculatifs », ceux dont les prix ont tendance à grimper suite à un effet de mode ou à une forte demande d'investisseurs étrangers. Petit appartement inclus dans une résidence offrant la formule club avec animation, villa incluse dans un village de vacances, les solutions ne manquent pas. Le choix de l'emplacement dépend donc du budget disponible, budget que l'on obtient en effectuant une simulation de capacité d'emprunt. En tout état de cause, on choisira un endroit facilement accessible par les transports routiers et les transports ferroviaires, voire même les transports aériens. On ne négligera pas les services de proximité comme les restaurants, les parcs d'attraction, ainsi que les activités locales. Comment financer une location meublée ? Les banques apprécient l'investissement locatif, il arrive même qu'elles accordent le financement sans apport personnel dans le cas des meilleurs profils. La règle numéro 1 est la même : le taux d'endettement futur ne doit pas dépasser 33 % des revenus imposables nets. Mais le prêteur apporte également une attention toute particulière à la localisation et la qualité du bien convoité. C'est la raison pour laquelle il vaut mieux passer par une banque locale pour investir, celle-ci disposant d'un service au fait des mouvements du marché de l'immobilier local. Un banquier préfère avant tout l'achat d'un logement meublé dans une résidence de services, comprenant également la mise en location par l'une des filiales du vendeur. L'acquéreur n'exploite donc pas lui-même la location auprès de vacanciers, il signe un bail avec le professionnel. Ce dernier s'engage à verser un loyer mensuel ou trimestriel fixe, revalorisé en fonction des variations de l'IRL de l'INSEE. L'exploitant en question jouit déjà d'une réputation assise, qui rassure le prêteur dans le fait que le loyer sera bien versé à l'investisseur. Si l'acquéreur préfère acheter lui-même, meubler lui-même et assurer la mise en location, le prêteur préférera que le bien immobilier convoité se trouve à proximité de sa résidence permanente. Investir dans le locatif meublé : quel rendement espérer ? Si l'investisseur choisit d'acheter un logement dans un ensemble résidentiel, dont la location est prise en main par une filiale du vendeur, le rendement peut aller jusqu'à 4,5 % brut avant impôts. La formule lui permet de bénéficier d'un certain nombre de semaines d'occupation dans l'année, les promoteurs spécialisés proposent ainsi un barème dont le retour sur investissement varie en fonction desdites semaines. La meilleure rémunération est destinée à ceux qui choisissent des semaines d'occupation hors vacances scolaires, la moins bonne rémunération revient à ceux qui choisissent le plus de semaines d'occupation possible. L'investisseur choisissant de se lancer seul dans l'aventure doit bien réaliser qui lui est nécessaire de planifier ses vacances à l'avance. Car les locataires feront de même, une organisation professionnelle est donc de mise. Le rendement sera plus intéressant si l'on assure soi-même la mise en location, mais cela signifie le plus souvent d'être sur place afin d'assurer la remise des clés et l'état des lieux. À quelle sauce les revenus locatifs seront-ils imposés ? Les revenus locatifs d'une location meublée viennent s'ajouter aux revenus professionnels du foyer fiscal. Toutefois l'investisseur a la possibilité de demander le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à son centre des impôts, si les revenus annuels tirés du bien immobilier concerné ne dépassent pas 23 000 €, et ne représentent pas plus de la moitié des autres revenus. Dans le cas contraire, il prendra le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Fort de l'un de ces 2 statuts fiscaux, il peut choisir le régime micro foncier des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui donne un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Il n'est donc imposé que sur la moitié de ce qu'il perçoit. Il peut également choisir le régime des frais réels du BIC, lui permettant éventuellement d'obtenir un déficit foncier, puis de diminuer toutes les dépenses engagées dans la location, y compris un amortissement sur l'immobilier et le mobilier. Enfin cerise sur le gâteau, s'il choisit d'investir dans un meublé neuf, s'il en confie la location à un professionnel via un bail de 9 ans, si le logement se trouve au sein d'une résidence offrant petit déjeuner, accueil, blanchisserie et entretient (ou seulement 3 parmi ces 4 services), il est éligible au dispositif Censi-Bouvard. Il percevra ainsi une remise d'impôt correspondant à 11 % du prix du bien acquis, équitablement répartie sur 9 ans, dans une limite de 33 000 €.