Où faut-il investir à Aix-en-Provence? Quelle surface privilégier? Faut-il miser sur la location saisonnière ou la location étudiante? Quel type de location offre les meilleurs rendements? Quel investissement est le moins risqué? Les conseils des professionnels. Ville universitaire de premier plan, Aix accueille chaque année près de 40 000 étudiants : un véritable vivier de locataires pour les investisseurs. Mais où ces derniers doivent-ils prospecter ? Le centre est scindé en deux parties par le célèbre cours Mirabeau. Au sud de cette artère principale s’étend le prestigieux quartier de Mazarin avec ses fontaines et ses hôtels particuliers des XVIIème et XVIIIème siècles : ce n’est pas là que les investisseurs pourront réaliser de belles affaires car les prix restent prohibitifs. Préférez la partie au nord du cours qui abrite la vieille ville avec ses rues pavées et son cachet médiéval. Un secteur prisé des étudiants. Un investisseur y a par exemple déniché un studio à rénover de 16 mètres carrés pour 65 000 euros FAI. Coût de la rénovation : 10 000 euros. Montant du loyer après travaux : 500 euros par mois charges comprises. Soit un rendement brut intéressant de 7,9%. Achat patrimonial Pour les biens de meilleures factures, les prix pratiqués sont élevés, notamment sur les petites surfaces, ce qui dégradent sensiblement les rentabilités. Ne vous attendez pas en effet à des rendements mirobolants pour les biens sans travaux. En témoigne ce studio de 20 mètres carrés en état correct, en dernier étage et mezzanine de 5 mètres carrés, situé rue Lacépède qui, grâce à son emplacement, a rapidement trouvé preneur à 119 000 euros : loué 550 euros à un étudiant, il rapporte 5,5% brut par an. A Aix, les investisseurs réalisent avant tout un achat patrimonial, qui ne se dépréciera pas dans le temps, comme à Paris. Quartier des facs : l'autre valeur sûre Pour les investisseurs friands de biens avec travaux, ils trouveront également leur bonheur en proche périphérie du centre-ville d’Aix, constitué principalement de résidences vieillissantes des années 60/70. « Le quartier des facs (Aix sud) est le plus demandé, d’autant plus qu’il est situé entre le centre-ville et les accès autoroutiers », témoigne Nathalie Henon de l’agence Rotonde Mirabeau. Par exemple, un studio situé avenue Robert Schuman, d’une surface de 24 mètres carrés est récemment parti pour 115.000 euros, dans son jus. Coût des travaux : 10 000 euros environ. Tout rénové il devrait pouvoir se louer 570 euros hors charges. Soit un rendement de 5,4%. Location saisonnière : déléguez la gestion Pour les investisseurs en quête de rendement pur, orientez-vous sur un meublé mis en location de courte durée. La location saisonnière rencontre de plus en plus de succès dans la cité provençale. Certes ce type de location nécessite du temps sauf si vous faites appel à un service de conciergerie. Un tel service est facturé au bailleur en moyenne 30% du montant de la location. Le prix à payer pour être tranquille. Aixenlocation.com par exemple s’occupe de tout. De la mise en location de votre bien sur les sites spécialisés du type AirBnB ou Abritel, après vous avoir conseillé sur la décoration et l’aménagement, jusqu’aux entrées et sorties. « Un appartement sans connexion Internet ne se louera pas », prévient Guillaume Deflou Caron, le spécialiste de la location saisonnière à Aix-en-Provence et fondateur du site de conciergerie Aixenlocation.com en 2011, aujourd’hui en partenariat exclusif avec l’agence immobilière Accord, localisée sur le cours Mirabeau. Avantage fiscal attractif de 71% pour les meublés de tourisme Quelles sont les démarches à effectuer ? Tout d’abord, il faut faire une déclaration à la mairie. « Nous le faisons systématiquement si le client ne l’a pas déjà fait », témoigne Guillaume Deflou Caron. « La mairie d’Aix ne s’oppose pas à ce genre d’activité car elle récupère la taxe de séjour auprès des touristes via le propriétaire : 0,75 cts d’euros par nuit et par personne pour un meublé non classé, 1 euros pour un meublé 3 étoiles, 1,40 euros pour un 5 étoiles. Des touristes précieux qui contrairement aux étudiants vont dépenser dans les belles boutiques de la ville ». Ensuite il faut effectuer le changement de destination du bail auprès du greffe du tribunal de commerce. Ce dernier d’une part vous donne un numéro de Siret (vos revenus locatifs seront à déclarer dans les Bic et non plus dans les revenus fonciers) et d’autre part le tribunal de commerce fait le lien avec l’administration fiscale : ainsi vous n’êtes plus asujetti à la taxe d’habitation mais à la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Fiscalement, il est intéressant, même si non obligatoire, de faire classer votre bien comme meublé de tourisme. Et pour cause, « si votre bien est classé, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 71% », rapporte Guillaume Deflou Caron. Comment obtenir votre classement (jusqu’à 5 étoiles) ? Il suffit de déposer une demande auprès d’un des organismes de classement ministériel des Boûches-du-Rhône, comme BDR Tourisme ou encore l’Union national des propriétaires (UNPI) de Marseille. Le classement va authentifier le niveau de qualité du bien (en termes de confort, emplacement, équipement et aménagement). Eviter les studios pour la location saisonnière "A noter que les studios loués sur AirBnB et déclarés (mairie, fisc…) ne sont pas rentables, tant ils sont chers à l’achat. Et les loyers restent insuffisants pour absorber les frais de conciergerie, puisqu’il faut compter minimum 30 euros rien que pour changer les draps", conseilleGuillaume Deflou Caron. Aixenlocation n’accepte pas de séjour inférieur à 3 jours et privilégie les grands appartements Type T3 et surtout les T4. « Même après les attentats de 2015, nous avons continué à avoir de la demande sur les T4 pour des Américains, Canadiens et beaucoup de Chinois », se souvient Guillaume Deflou Caron. Une rentabilité brute alléchante de 16,73% Un exemple de location meublée de courte durée très rentable ? Dans le centre ancien, rue Bédarrides, un T3 transformé en T4 de 90 mètres carrés a été acheté 315 000 euros avec 30 000 euros de travaux réalisés. Capacité d’accueil : 6 personnes. Il se loue aujourd’hui très cher : 208 euros la nuit en basse saison et 273 euros en saison haute. Avec un taux de remplissage constaté de 82% (soit presque 10 mois par an), l’investisseur en retire une rentabilité brute alléchante de 16,73% par an ! Mais attention, il faudra déduire les charges, la conciergerie (30% du montant de la location), les impôts… Pas la poule aux d’or pour autant Tous les biens n’offrent pas de rendement brut à deux chiffres ! Pour preuve, un meublé de tourisme classé 3 étoiles, d’une surface de 38 mètres carrés (T1) situé rue Célony, à 6minutes à pied à l’ouest de la vieille ville génère entre 6,4% et 8,11 % de rentabilité. Acheté 156 000 euros FAI avec des travaux réalisés à hauteur de 30 000 euros, il est loué pourtant plus de 10 mois par an (86% de taux de remplissage). Tarif de la location : 110 euros la nuit pour 3 nuits, 60 euros la nuit pour 7 nuits, ou 1200 euros au mois. Vous l’aurez compris, la location saisonnière n’est pas la poule aux œufs d’or. Ce n’est pas le jackpot assuré « sauf pour ceux qui ne déclarent rien », déplore Guillaume Deflou Caron. Affiliation au RSI A noter qu’à partir de 2019, les plateformes collaboratives de type AirBnB seront tenues de transmettre automatiquement au fisc les coordonnées de ses utilisateurs et les revenus tirés de la location saisonnière. Par ailleurs, les particuliers louant des biens via des plateformes collaboratives doivent désormais payer des cotisations sociales : au-delà de 23 000 euros de revenus par an, ils doivent s’affilier au RSI (le Régime social des indépendants). A priori, « ne seraient pas visées les personnes qui n’assurent pas la recherche du locataire et son installation dans les lieux mais délèguent ces activités à un professionnel. Cette précision devrait être faite dans la circulaire d’application », souligne Maud Velter, directrice associée de Lodgis, spécialisée en location meublée à Paris. Si c’est le cas, raison de plus pour faire appel à un professionnel de la location meublée de courte durée ! Ciblez les touristes ou les étudiants ? Pour récapituler, si vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière, mieux vaut tout déclarer et être en règle. Privilégiez dans ce cas un T2, T3 ou même un T4 dans le centre historique, prévoyez un budget plus conséquent qu’en location meublée classique car l’ameublement et la décoration doivent être soignés. N’hésitez pas d’ailleurs à faire appel à un architecte d’intérieur. Avec un bémol toutefois : ne perdez pas de vue que la location de courte durée à des touristes reste une activité étroitement liée à l’actualité. « Ainsi, suite aux attentats de Paris en 2015, 90 % des réservations ont été annulées et suite à l’attentat de Nice en juillet dernier, les propriétaires ont essuyé une perte de 30% de chiffre d’affaires, voire plus pour certains », témoigne Guillaume deflou Caron. Si vous ne voulez pas prendre de risque, concentrez-vous sur les studios à rénover à proximité des facs ou dans le centre ancien. Vous pourrez les louer sans difficulté aux étudiants au moins 9 mois de l’année. Par contre, « entre juillet et septembre, ne comptez pas louer le studio à des touristes », prévient Erick Piot, directeur de l’agence Vousfinancer. En effet, le niveau d’aménagement prévu pour des étudiants ne répond pas aux attentes de la clientèle étrangère fortunée qui vient séjourner à Aix-en-Provence. Quel que soit votre choix, pour optimiser votre dossier de financement, contactez Erick Piot, directeur de l’agence Vousfinancer, située 1 rue de la Mule Noire, au 06 75 73 75 66. Alexandra Boquillon