La loi de défiscalisation Pinel tant attendue par les promoteurs, pourrait bien ne pas avoir l'effet escompté sur les investisseurs. D'après une enquête de l'IFOP, réalisée pour le compte de la banque de gestion de patrimoine UFF, seul 1 épargnant sur 2 s'intéresse au dispositif. Côté investissement locatif, les Français préfèrent de loin l'immobilier ancien. Ils accordent de l'importance à l'EHPAD et la résidence senior, signe qu'ils recherchent le rendement et se tiennent informés des solutions. L'année 2015 sera peut-être un bon cru pour le marché, car 50 % des personnes interrogées pensent que le moment est bien choisi pour investir dans le locatif. Investir dans le locatif : un ménage sur 2 pense que le moment est venu L'enquête de l'IFOP s'est concentrée sur 301 ménages français, représentatifs de la population, et dits « patrimoniaux ». Les sondés ont été contactés par téléphone du 2 au 12 septembre 2014. Tous détiennent des valeurs mobilières ou de l'assurance-vie, tous ont un patrimoine financier hors immobilier de plus de 30 000 €. Tous ont l'intention de placer leur argent au cours des 2 prochaines années, certains possèdent déjà de l'immobilier locatif. Lorsqu'on leur a demandé quel investissement était propice, eu égard à la situation, 50 % d'entre eux ont mentionné l'immobilier locatif neuf. Cette proportion est à part égale avec les PEA – PME, on note que 73 % des personnes interrogées veulent des produits à capital garanti. Les épargnants peuvent investir dans l'immobilier neuf à travers le dispositif Pinel. Intégrée dans le budget 2015, la mesure va remplacer la loi Duflot, dès le 1er janvier 2015. Un contribuable pourra acheter un appartement neuf, pour le mettre en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il bénéficiera d'une remise d'impôt de respectivement 12 %, 18 % et 21 %. Le locataire doit répondre à des conditions de revenus, et le loyer est raisonnablement plafonné. La destination du bien immobilier acquis est uniquement la résidence principale. Acheter des parts de SCPI : oui pour 45 % des ménages La rentabilité des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peut être supérieure à celle de l'investissement locatif classique. L'imposition est la même, l'investisseur n'a aucun travail de gestion à effectuer, et le risque de défaut de paiement des loyers est mutualisé. En revanche, si la société gestionnaire fait faillite, l'actionnaire perd sa mise. Même si cette situation ne s'est jamais présentée, cela fait des parts de SCPI un investissement peut être plus risqué que dans l'immobilier classique. Pourtant le dispositif reste alléchant, il est maintenant possible de se tourner vers des SCPI en loi Pinel. Principale préoccupation : la disponibilité du capital L'épargnant français reste sceptique quant à l'avenir, c'est pourquoi 62 % des sondés indiquent que la disponibilité des fonds est un facteur important. En 2e position arrive le niveau de rendement pour 51 % d'entre eux, et les avantages fiscaux associés à un investissement jouent un rôle décisionnel pour 46 % des sondés. Dans un investissement immobilier, les seuls fonds disponibles proviendraient d'un prêt personnel hypothécaire. Si l'investisseur a eu recours aux prêts immobiliers, le loyer perçu est absorbé dans le paiement des mensualités. Ainsi en cas de besoin d'argent rapide, le prêt ne pourra se faire que sur une partie de la marge hypothécaire, si marge il y a. Si l'achat s'est fait au comptant, ou si l'acquéreur a disposé d'un apport conséquent, il peut obtenir un prêt d'argent rapide contre l'usage d'une hypothèque rechargeable. Quant au rendement, il est difficile de donner une moyenne. Toutefois aujourd'hui l'immobilier locatif présent un retour plus avantageux que l'assurance-vie. Généralement les loyers couvrent le montant des intérêts et de la prime d'assurance emprunteur, ce qui permet à l'investisseur de ne fournir des efforts financiers que sur le capital. Certains appartements ont une rentabilité locative avant impôts de 3 %, d'autres montent jusqu'à 5 %. D'accord pour le risque modéré, si le rendement suit S'il ne veut pas risquer son capital à première vue, l'épargnant français est toutefois partant pour prendre quelques risques, pour peu que le rendement suive. L'enquête de l'IFOP nous apprend que 39 % des personnes interrogées acceptent de prendre « des risques modérés en capital », contre un rendement moyen. Cette configuration est typique de l'investissement locatif. Car la valeur du bien immobilier peut fluctuer à la baisse d'une année à l'autre, mais elle est généralement ascendante sur une durée de détention moyenne à longue. Or, le loyer est fixe et déterminé au sein du bail, il n'est pas lié à l'évolution des prix du m² ancien. Acheter un appartement pour le louer répond sans doute à ce besoin d'équilibre risque/rendement. Investissement locatif : l'immobilier ancien avant tout Si les constructions neuves sont peu énergivores et modernes, les prix des appartements neufs reste élevé par rapport à ceux de l'immobilier ancien. C'est peut-être ce qui explique que 57 % des personnes interrogées annoncent qu'elles choisiraient la vieille pierre, si elles devaient investir dans du locatif. Leur 2e choix se porte sur les EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), ce qui démontre que les sondés se tiennent informés sur les placements. De tous les segments de l'immobilier locatif, l'EHPAD est sans doute celui qui présente le meilleur rendement. Les résidences pour seniors et étudiants prennent respectivement les troisièmes et quatrièmes places du classement. Là encore on note la connaissance des sondés, ces 2 segments correspondant à une part de marché avec une demande de logements bien inférieure à l'offre. Plus encore, les statistiques de l'INSEE sur le vieillissement de la population montrent que le besoin en structures destinées à accueillir les personnes âgées, va devenir grandissant au fil des ans. Pour investir dans le locatif ancien, le contribuable dispose du principe du déficit foncier. Il s'agit d'ailleurs d'un projet pour 34 % des personnes interrogées. Un acheteur obtient presque toujours un déficit foncier lorsqu'il achète de l'ancien la première année, car il a la possibilité de déduire les frais de notaire de ses revenus locatifs. S'il effectue des travaux de rénovation, le déficit sera d'autant plus grand et s'étalera sur d'autant plus d'années. Notons que les investissements en résidence de services meublées neuves, font l'objet d'une remise d'impôt à travers le dispositif Censi-Bouvard. Le cadeau fiscal correspond à 11 % du prix du bien acquis, et les EHPAD, résidences seniors et logements étudiants sont éligibles sous conditions.