Les taux de crédit ont fini l’année 2016 au plancher et la hausse annoncée pour 2017 devrait restait limitée. Si vous hésitiez à vous lancer dans un investissement locatif, n’hésitez plus et foncez ! C’est toujours le bon moment pour investir. Vous voulez savoir quelle est sa rentabilité, c'est-à-dire combien va vous rapporter votre bien chaque année ? A vos calculettes ! Bonne nouvelle pour les investisseurs, les taux de crédit ont fini l’année 2016 au plancher et la hausse annoncée pour 2017 devrait restait limitée. Si vous hésitiez à vous lancer dans un investissement locatif, n’hésitez plus et foncez ! Pour savoir quelle est la rentabilité de votre bien immobilier, il existe 3 niveaux de calcul. Tout d’abord le rendement brut, celui qui ne prend en compte que les loyers. Ensuite le rendement net qui inclut les charges et les travaux. Mais la rentabilité la plus réaliste reste celle calculée après impôt, appelée rentabilité nette nette. Demander un prêt Calcul de la rentabilité brute d'un bien Le calcul est simple et rapide et vous donne déjà un repère fiable pour savoir s’il s’agit d’une bonne affaire. Il suffit de diviser le revenu locatif annuel (c’est-à-dire le loyer X 12) par le prix d’achat du bien frais d’agence inclus (FAI) et de multiplier X 100 Exemple : Si vous louez un appartement à votre locataire 1200 euros par mois (soit un revenu locatif annuel de 14 400 euros), et que vous avez acheté ce bien 250 000 euros, le taux de rendement brut s’établit à 5,7%. A vos calculettes : 14 400 : 250 000 X 100 = 5,7 Attention de ne pas faire l’inverse, on ne divise surtout pas 250 000 par 14 400 X 100 sinon le résultat serait erroné. Faut-il inclure dans le prix d’achat du bien les frais de notaire ? « Oui vous pouvez le faire, cela vous affinera toujours un peu votre calcul », répond Bertrand de Raymond, Président de la société Capcime, spécialisée en investissement locatif ancien. Quant aux frais liés au crédit, « c'est toujours un peu difficile de les inclure à ce niveau de rentabilité, mais si vous avez une pré-estimation de votre crédit, pourquoi pas les mettre ». (Par contre, il faudra les inclure pour calculer votre rentabilité nette, Ndlr). Quel taux de rendement brut minimum est requis pour considérer qu’il s’agit d’un bon investissement ? "Dans des villes comme Bordeaux ou Lyon, on peut atteindre 4,5% de rentabilité brute sans difficulté. Par contre dans des villes comme Paris, les rentabilités sont minorées par le foncier qui est relativement cher". En dessous de 4 ou 5 % de rentabilité brut, il est déconseillé de se lancer, car en net il ne vous restera pas grand-chose. Dans certaines villes de Province, les rendements bruts peuvent atteindre sans problème 7 ou 8%, voire plus ! Un exemple ? A Aix-en-Provence, un studio à rénover de 16 mètres carrés en rez-de-chaussée de la rue Duperrier a changé de mains pour 66 000 euros FAI. Coût de la rénovation : 10 000 euros. Il se loue 500 euros par mois charges comprises, soit un rendement brut intéressant de 7,8%. Le rendement peut vraiment être optimisé dans le cadre d’une colocation étudiante. Pour preuve, à Nancy, à proximité de la fac de Lettres, boulevard Albert 1er, un investisseur a fait l’acquisition d’un T3 de 60 mètres carrés pour 108 000 euros FAI avec environ 10 000 euros de travaux à prévoir. Il a transformé le séjour en chambre, ce qui fait 3 chambres, louées chacune 400 euros par mois. Soit une rentabilité maximale de 12,2% ! Calcul de la rentabilité nette d'un bien Je déduis le montant des charges et des travaux de mes revenus locatifs annuels. Puis je divise le montant obtenu par le prix d’achat du bien frais d’agence et frais de notaire inclus. Et je multiplie par 100. {[Revenus Locatifs Annuels - (Charges + Travaux)] / Prix d'achat du bien } x 100 = Rentabilité nette du bien. Le calcul paraît simple, mais en termes de charges, la liste peut être longue. Les charges à prendre en compte sont la taxe foncière annuelle (en moyenne un mois de loyer), les charges de copropriété (l'entretien de l'immeuble, l'entretien des espaces verts, le gardien, le nettoyage des parties communes...), les honoraires du professionnel en charge de la gestion locative (8 à 10 % du loyer), l’entretien de l’appartement, les travaux…Vous allez pouvoir récupérer la taxe d'ordures ménagères sur le locataire (à ne pas oublier dans votre déclaration!) Vous l’aurez compris, la rentabilité nette du bien évolue donc d’une année sur l’autre, « en fonction des travaux réalisés dans l'appartement. Vous pouvez être amené à donner un coup de peinture, à réparer un cumulus...Ces frais vont venir minorer votre rentabilité. D'un autre côté, il est très important d'entretenir son bien pour pouvoir le louer facilement et que le locataire soit content », souligne Bertrand de Raymond. Quelles sont les charges de copropriétés récupérables auprès du locataire ? « le nettoyage de l'immeuble et l'électricité des parties communes essentiellement ». A noter que vous pouvez prévoir un mois de loyer pour être en mesure d’absorber un éventuel mois de carence locative ou d'anticiper les dépenses à venir. Calcul de la rentabilité d'un bien après impôt Cette rentabilité est de loin la plus réaliste car elle prend en compte votre fiscalité. Les professionnels parlent de taux interne de rendement. « Le taux interne de rendement est la vraie rentabilité d'un bien puisque l'on prend tout en compte sur un produit immobilier (y compris la fiscalité du bien et l'avantage fiscal si vous faites du déficit foncier, une loi Pinel dans l'ancien ou encore du loueur meublé non professionnel (LMNP) » explique Bertrand de Raymond. Le taux interne de rendement prend donc en compte l’avantage fiscal. Au final, la rentabilité nette nette d’un bien peut être supérieure à la rentabilité brute. En effet, on peut passer de 4% de rentabilité brute à 6% de rentabilité nette après impôt grâce à l'avantage fiscal inclus dans le calcul ! L'avantage fiscal fait un effet de levier. Cela fait toute la différence entre un investisseur qui achète un bien sans travaux et un autre investisseur qui choisit un bien avec travaux et va pouvoir faire ce que l'on appelle du déficit foncier (ainsi il paiera moins d'impôt sur ses revenus fonciers). Reste que les appartements anciens, bien placés et avec travaux ne courent pas les rues. Dès qu'un appartement de ce type est mis sur le marché, les investisseurs aguerris sont très réactifs. Si vous parvenez à en dénichez un, faites une offre express ! Alexandra Boquillon