Chez Vousfinancer, courtier en crédit immobilier, la part des investisseurs est passée de 10 % à 16 % en 5 ans, avec une accélération ces deux dernières années sous l’effet du succès que rencontre le dispositif Pinel mais également des taux planchers qui ont entraîné un effet d’aubaine chez les investisseurs. Vousfinancer vous explique comment optimiser votre financement dans le cadre d’un investissement locatif. Conseils de Jérôme Robin et de Sandrine Allonier. Chez Vousfinancer, la part des investisseurs est passée de 10 % à 16 % entre 2013 et 2017. Et le dispositif Pinel n’y est pas pour peu. En effet, 90% des achats locatifs concernent une loi Pinel. Le profil des investisseurs a évolué en un an. Agé en moyenne de 43 ans, l’investisseur en Pinel gagne des revenus annuels confortables : 78 264 euros en moyenne (par ménage), contre 74 582 euros en 2016. Le montant d’apport était déjà faible en 2016 dans le cadre d’un investissement locatif : 2990 euros et il est passé sous la barre des 1 % en 2017 : 1688 euros pour un montant emprunté de 196 359 euros contre 184 605 euros l’an dernier. La durée du prêt a augmenté de 21 ans et 6 mois à 21 ans et 9 mois. Emprunter sans apport sur 25 ans Afin d’optimiser votre investissement locatif, Vousfinancer vous conseille de privilégier les durées longues, 25 ans si possible. "Cela permet de réduire l’effort d’épargne tout en maximisant le taux de rendement interne de l’investissement mais emprunter sur 20 ans à l’avantage d’élargir le spectre de banques acceptant de financer l’opération et de réduire le coût du crédit". Il y a donc un arbitrage à opérer. Pour info, en mars 2017 le taux moyen sur 15 ans s’établit à 1,45%, 1,65% sur 20 ans et 1,85% sur 25 ans. Et "une grande banque nationale finance de 1,50 % à 2,50% en fonction des profils d’investisseurs et des durées", rapporte Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.com. De même, l’absence d’apport permet de maximiser l’effet levier du crédit. « Moins on met d’apport, meilleur est le taux de rendement ». En effet, « la rentabilité est quasiment doublée sans apport », témoigne Sandrine Allonier. Mais cela limite également les possibilités de financement. « Actuellement, toutes les banques ne sont pas enclines à financer des investissements locatifs sur des durées supérieures à 20 ans et sans apport... Certaines appliquent même des hausses de taux de 0,10 % pour les investisseurs, ou acceptent de financer ces emprunteurs uniquement en rachetant le crédit sur la résidence principal afin d’avoir l’ensemble de la relation bancaire car cette clientèle est souvent considérée comme moins captive pour les banques. D’où la nécessité de bien choisir l’établissement qui permettra d’optimiser le financement de l’investissement », prévient Sandrine Allonier. Absence d’IRA et différé de remboursement Toujours dans le but d’optimiser votre financement, vous pouvez négocier également l’absence d’IRA (indemnités de remboursement anticipé) en cas de revente du bien au bout de 9 ans (durée minimum légale de détention du bien pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, Ndlr). Autre point à demander au banquier : un différé de remboursement de la mensualité de 24 mois + 12 mois partiel après la livraison du logement neuf. Cette facilité vous permet de prévoir une épargne de précaution et d’attendre le gain fiscal de la première année. A noter toutefois qu’il est rare que les banques vous concèdent tous ces avantages et privilèges à la fois. Mais qui ne tente rien, n’a rien. Garantie ITT inutile Enfin dernier conseil et non des moindres : prenez seulement une assurance décès et PTIA (perte totale irréversible d’autonomie), sans ITT (Incapacité temporaire de travail). En effet, la garantie ITT est inutile dans le cadre d’un achat locatif, puisque même si vous êtes en maladie, vous pourrez toujours rembourser votre mensualité grâce au loyer perçu chaque mois de la part de votre locataire. « Vous pouvez solliciter plusieurs compagnies d’assurance en même temps afin de trouver l’assurance la mieux adaptée au tarif le plus attractif sur le site de Vousfinancer, avec une réponse sous 48h », certifie Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com. Pour info, le coût de l’assurance représente entre 5 et 15 % du coût du crédit. Si vous ne prenez pas d’ITT, "vous pouvez réaliser jusqu’à 50% d’économies sur l’assurance emprunteur et de plus vous limiterez votre effort d’épargne". Impact d’une remontée probable des taux ? « Investir lorsque les taux sont bas comme c’est encore le cas actuellement permet de diminuer l’effort d’épargne ou de disposer d’une enveloppe de financement plus élevée, ce qui peut permettre de défiscaliser davantage. Si une remontée des taux de 0,5 point n’est pas à exclure, une partie de celle-ci serait en fait atténuée grâce à la défiscalisation des intérêts d’emprunt. Résultat : l’impact pour les investisseurs d’une remontée des taux est finalement deux fois moins important que pour les primo-accédants notamment... », estime Jérôme Robin. « Mais ces intérêts vous devez les payer au départ… », rappelle le président de Vousfinancer. Cas concret : Si le crédit est octroyé sur 25 ans à 2,30% au lieu de 1,80%, l’investisseur perd déjà 10 000 euros environ de capacité d’emprunt et presque 2000 euros de déduction fiscale sur 9 ans. Il devra ajouter 49 euros à sa mensualité pour un crédit de 200 000 euros mais consentir un effort d’épargne de seulement 27 euros supplémentaires. Et cerise sur le gâteau : il pourra déduire 7671 euros d’intérêts d’emprunt supplémentaires. La déduction des intérêts d’emprunt reste malgré tout un bon amortisseur de la hausse des taux. Elle en divise même l’impact par deux, selon Vousfinancer. Taux bas au moins jusqu’à l’été Si la reprise de l’investissement locatif est indéniable depuis la mise en place du dispositif Pinel, la poursuite de ce dynamisme pourrait être menacée en fonction du résultat de l’élection présidentielle, "dont dépendra le maintien du dispositif mais surtout le contexte général propice à l’investissement immobilier au sens large". "En effet, le contexte global actuellement favorable à l’investissement pourrait évoluer en fonction de l’élargissement de l’encadrement des loyers, de l’évolution de la fiscalité pour les détenteurs de biens immobiliers, de la mise en place de nouveaux baux... De nombreuses incertitudes demeurent donc mais une chose est sûre : de nombreux investisseurs devraient vouloir profiter encore du dispositif Pinel avant les éventuels changements à venir... » relativise Jérôme Robin. Compte tenu de la forte concurrence interbancaire et du manque de visibilité post présidentielle, « les banques devraient maintenir leur taux bas au moins jusqu’à l’été », estime Sandrine Allonier. 10 nouvelles zones A noter que le dispositif Pinel plaît aux Français. 61 000 logements neufs ont été vendus en France en 2016 en vue de défiscaliser. D’ailleurs en 2017, chez Vousfinancer, 90% des dossiers d’investissement locatif sont des lois Pinel (seulement 10% de dossiers en LMNP ou Bouvard). Selon Vousfinancer, le dispositif Pinel n’est pas réellement menacé par l’élection du nouveau Président de la République. Mais il pourrait gagner en efficacité s’il était repensé. "Notamment en matière de zonage". Le Laboratoire de l’immobilier et Théséis, partenaire de Vousfinancer, préconisent de classer les communes éligibles en 10 zones. "Il est impératif de recentrer le dispositif là où les besoins en logement neuf sont importants. En revanche la zone C doit être exclue du dispositif Pinel, tant elle peut s’avérer dangereuse pour les investisseurs. En effet, le marché n’est pas tendu dans cette zone…" Le ou la prochain(e) ministre du Logement a tout intérêt à se pencher sur le dispositif Pinel pour le remanier en profondeur. Et pas à seulement lui donner son nom. Alexandra Boquillon