Trouver le candidat idéal à la location du bien que vous venez d’acheter n’est pas une mince affaire. Mais en respectant quelques principes de base, vous vous mettrez à l’abri de bien des ennuis. Quels documents faut-il exiger ? Quels sont les profils à privilégier et ceux à l’inverse qu’il faut éviter ? Qu’est-ce que le dispositif Visale ? Faut-il souscrire une GLI ? Faut-il faire appel à un professionnel de la gestion locative ? Nos conseils. Vous avez acheté un bien et le loyer estimé couvre vos mensualités de crédit? Bravo ! Vous avez probablement bien négocié le prix d'achat et obtenu un taux de crédit ultra attractif. En d'autres termes, vous avez fait une belle affaire. Mais attendez avant de crier victoire car tout reste à faire. Posséder un appartement qui s'autofinance c'est bien...Mais trouver un candidat qui payera chaque mois son loyer sans difficultés, c’est mieux. Suivez tous nos conseils afin de trouver la perle rare. Quels documents pouvez-vous exiger ? Réclamez-lui une copie de ses bulletins de salaire, de son contrat de travail, de son dernier avis d'imposition, du livret de famille et un relevé d'identité bancaire (RIB). Vous pouvez demander les mêmes documents à la personne qui se porte caution. Attention la loi interdit par contre d'exiger une copie de relevé de compte bancaire, une autorisation de prélèvement automatique, une photographie d'identité (sauf celle de la pièce d'identité), la carte d'assuré social, un extrait de casier judiciaire, le jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l'énoncé " Par ces motifs " qui permet de prouver le divorce), le dossier médical, une attestation d'absence de crédit en cours... Des informations qui pourraient vous être utiles mais qui sont interdites par les articles 22-1 et 22-2 de la loi Mermaz du 6 juillet 1989. En France, le locataire est surprotégé. Raison de plus pour être ultra sélectif. Comment se protéger d’une falsification de documents ? C’est simple : Lors de la visite de l'appartement et de la remise du dossier, demandez au candidat à la location d'apporter les copies des documents nécessaires mais AUSSI les originaux ! Vérifiez que les salaires correspondent avec les déclarations figurant sur l'avis d'imposition. Notez bien que les coordonnées de l'employeur sont identiques, afin de pouvoir le contacter par la suite et vous assurer de la bonne foi du candidat. Attention, les falsifications sont légion. La preuve avec Claudia*. Cette jeune employée dans la restauration à Paris (XVIème arrondissement), après avoir visité des centaines de logements et essuyé autant de refus, a fini par demander à un collègue de lui prêter son certificat de scolarité. Et oui, Claudia l’a bien compris : postuler en tant qu’étudiant avec des parents qui se portent en plus garants, c’est plus rassurant pour un bailleur. Une amie graphiste l'a donc aidée à falsifier le certificat via le logiciel Photoshop. Elle a ainsi pu obtenir les clés d'un appartement à Vanves (92). Evidemment, si le propriétaire lui avait demandé le document original, il aurait immédiatement remarqué l'incohérence entre les deux identités mentionnées. Quel est le candidat idéal ? Le profil idéal : un fonctionnaire âgé entre 30 et 50 ans. Mais ne vous focalisez pas non plus sur un profil type. Si vous choisissez un candidat embauché en contrat à durée indéterminée (CDI) avec de préférence une ancienneté de 2 ans dans l'entreprise, vous limitez les risques d'impayés. Par ailleurs, si le futur locataire travaille à proximité du logement à louer, cela vous garantit, a priori, moins de vacance locative. A noter que les étudiants sont de bons payeurs. "Les jeunes mettent parfois le bazar, mais je reçois mon virement chaque mois de la part de leurs parents", témoigne Philippe, un propriétaire-bailleur. "J'évite par contre les métiers de la restauration car ils ont des revenus trop fluctuants", ajoute-t-il. Sachez que les étudiants ont droit à l'allocation pour le logement (APL). Lors de la constitution de leur dossier auprès de la CAF, ils peuvent fournir le RIB du propriétaire afin que ce dernier perçoive directement le versement. De quoi sécuriser une bonne partie du loyer. Etre ultra sélectif Evitez les profils que vous aurez plus de mal à déloger en cas d'impayés. Sachez par exemple que l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un locataire est âgé de plus de 70 ans et qu'il dispose de ressources modestes, le bailleur qui met fin à son bail est tenu de lui proposer un relogement correspondant à ses possibilités. Par contre, contrairement aux idées reçues, "si le locataire de plus de 70 ans est fautif : c'est-à-dire qu'il ne paye plus son loyer, le bailleur peut le déloger selon le circuit classique", souligne Maître Nathalie Roze, avocate spécialisée en droit immobilier à Paris. Mais très honnêtement vous vous imaginez devoir mettre à la rue une personne âgée ? Réfléchissez à deux fois avant de louer votre bien à des seniors, des femmes enceintes ou des familles monoparentales par exemple. A noter que "la loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu de nouvelles dispositions pour protéger davantage les locataires. Ces mesures ont pour principal effet d'allonger les délais de paiement octroyés par un juge lors d'une action en résiliation de bail qui peuvent désormais être de 36 mois (au lieu de 24 mois précédemment) pour apurer la dette locative" indique l'avocate parisienne. C'est-à-dire que le locataire défaillant dispose d'un an supplémentaire pour s'acquitter de sa dette. Faut-il souscrire une GLI ? Attention, même en étant très sélectif, il ne faut pas perdre de vue qu'un locataire idéal en CDI n'est pas à l'abri de difficultés financières...En effet, suite à un licenciement, une maladie grave, ou un divorce...le parfait candidat pourrait devenir, malgré lui, un mauvais payeur. Si cela peut vous rassurer, souscrivez une assurance pour loyers impayés. Le coût ? En moyenne entre 2 et 4% du loyer annuel (au moins 50 euros par mois, en fonction du loyer, du lieu d'habitation, du type d'appartement). Mais sachez déjà qu'il y a en général un mois de franchise. Et puis la Garantie loyers impayés (GLI) ne couvre pas plus d'un trimestre. Prenez bien le temps de lire entre les lignes du contrat que vous signez. Qu’est-ce que le nouveau dispositif Visale ? Depuis le 1er février 2016, le dispositif Visale permet aux bailleurs privés d’être couverts en cas d’impayés. Visale prend en charge, en effet, jusqu’à 36 mois d’impayés, sans carence ni franchise mais SEULEMENT les 3 premières années du bail. C’est-à-dire que si le premier impayé se produit par exemple 34 mois après la signature du bail, le propriétaire-bailleur ne pourra être indemnisé que 2 mois. Et si le 1er impayé survient au bout de 3 ans et un mois, le bailleur ne sera pas du tout indemnisé. Rien n’empêche le bailleur de souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI) auprès d’un assureur privé au-delà de ces 3 ans. Mais pas avant car GLI et Visale ne sont pas cumulables. Visale n’est pas cumulable non plus avec une caution familiale ou bancaire. A noter que contrairement à Visale, la GLI prend en charge les dégradations locatives. Faut-il faire appel à un expert de la gestion locative ? Au final, pour être tranquille et pour gagner du temps, confiez votre bien à un expert de la gestion locative. Il vous dénichera le parfait locataire ! Logiquement, vous n'aurez même plus besoin de souscrire une garantie pour loyers impayés ni une assurance pour vacance locative. "Toutes ces assurances déresponsabilisent l'administrateur de biens de son obligation première : vous trouver rapidement un locataire solvable.", souligne Xavier Martin, directeur de l'agence immobilière Martin Gestion à Toulouse. Pas faux. A condition de solliciter un professionnel sérieux. Les frais de gestion représentent en général entre 6 et 8% TTC de votre loyer annuel. Et sont déductibles de vos revenus fonciers. Alexandra Boquillon *le prénom a été modifié