Envie de franchir la Manche pour vous réfugier fiscalement au Royaume-Uni ? Ce n'est pas forcément une bonne idée, surtout lorsque le budget 2015 Britannique sera voté. La Suisse reste éventuellement le meilleur endroit, mais évitez à tout prix les États-Unis où l'investissement immobilier locatif est fiscalement plus cher qu'en France. Car la France reste en bonne position sur une échelle de 8 pays étudiés par BNP Paribas International Buyers. Comparaison de la fiscalité locative Exemple d'investissement locatif BNP Paribas International Buyers a donc rendu public sa 6eme étude sur l'investissement locatif des étrangers en France. Surprise, on y apprend que la France se tient en bonne position d'un point de vue fiscal, par rapport à ses concurrentes italiennes et portugaises. C'est la conclusion à laquelle on en vient en consultant le rapport de l'étude commandée au cabinet d'avocats Arsène Taxand. Les analystes se sont basés sur l'achat d'un bien immobilier non meublé, d'une valeur de 500 000 €. Dans cet exemple les acquéreurs disposent d'un apport de 250 000 €, et financent la moitié restante avec un prêt immobilier à 3,5 %. On part du principe que le revenu locatif annuel est de 15 000 €, et que les propriétaires revendent après 10 ans pour 600 000 €, soit 100 000 € de plus-value. Le calcul de l'impact fiscal montre que la France se trouve bien placée. Globalement, le Royaume-Uni reste en tête Globalement, c'est au Royaume-Uni que l'impact fiscal sera le plus faible pour le projet immobilier cité en exemple. Cependant le cabinet Taxand précise que le Royaume-Uni passera de la 1ère à la 4e place, lorsque le projet de loi pour 2015 prévoyant d'ajouter une taxe sur la plus-value immobilière sera voté. Cette nouvelle réglementation pourrait alors ralentir la frénésie immobilière londonienne. La Suisse arrive en 2e position, grâce à de faibles taxes locales. Aux Pays-Bas l'impôt sur le patrimoine représente la part la plus importante de la fiscalité de cet investissement locatif. La Belgique se place en 4e position, uniquement parce que les frais d'acquisition sont les plus élevés parmi les 8 pays étudiés. L'impôt sur les revenus fonciers est moins important qu'en France, et les taxes locales sont faibles. L'Espagne suit derrière, car elle aussi impose des frais d'acquisition élevés, ainsi que de lourdes taxes locales. L'impôt sur la plus-value immobilière est minimaliste, comme en Suisse. La France arrive donc juste derrière l'Espagne, avec peu de différence cependant par rapport aux pays les mieux placés qu'elle. Ce sont surtout les impôts sur les revenus fonciers et la taxes sur la plus-value immobilière qui pèsent dans le calcul. Le cabinet Taxand a donc eu la bonne idée d'effectuer 2 simulations, avec et sans prélèvements sociaux. Et l'on s'aperçoit que lorsque l'on enlève les prélèvements sociaux, l'impact fiscal d'un investissement locatif en France n'est pas loin de celui de la Belgique. Les États-Unis, cet enfer fiscal Autant pour ceux qui pensaient s'expatrier outre-Atlantique pour faire fortune dans l'immobilier locatif. L'étude commandée par BNP Paribas International Buyers montre que les États-Unis prennent la dernière place, de loin, de très loin même. Tout d'abord, les taxes locales sont 6 fois plus élevées qu'en France. Ensuite, l'impôt sur les revenus fonciers est presque le double, voir triple si l'on enlève les prélèvements sociaux. La taxe sur les plus-values immobilières est 1/4 plus lourde, et presque 3 fois plus si l'on enlève les prélèvements sociaux. Heureusement que les frais d'acquisition sont les plus faibles sur les 8 pays étudiés. Moins d'étrangers investissent dans l'immobilier français Moins d'acheteurs, pour plus de dépenses L'étude commandée par BNP Paribas international Buyers montre que les étrangers étaient moins nombreux en 2013 sur le marché immobilier français. Le nombre de transactions est passé de 14 901 en 2012, à 12 930 en 2013, soit une baisse de -13 %. Le montant global des transactions accuse lui aussi une baisse de -13 %, en passant de 5,23 milliards d'euros (2012) à 4,57 milliards d'euros (2013). On note cependant que le nombre de transactions reste relativement stable sur l'Île-de-France. Pourtant les chiffres prouvent que le montant moyen de la transaction a augmenté de +1 %. Il était de 351 000 € en 2012, et est passé à 354 000 € en 2013. La conséquence est positive pour les banques françaises, car le montant des prêts immobiliers souscrits par les étrangers pour l'investissement locatif a augmenté de +11 %. Les acheteurs étrangers recherchent la bonne affaire Le directeur de BNP Paribas International Buyers, M. François Laforie, explique cette évolution par l'opportunisme des acheteurs. « Le marché des non-résidents est devenu plus sélectif, les acquéreurs étrangers sont à la recherche des bonnes affaires tirant ainsi les leçons de l'évolution du marché depuis 3 ans, particulièrement dans les régions de villégiature grâce notamment à une reprise économique plus forte, les Britanniques et Suisses se distinguent ». Les étrangers qui investissent le plus L'étude montre de grandes disparités entre Paris et la province. Là où les étrangers investissent dans l'immobilier locatif pour 330 000 € en province en moyenne, leur engagement monte jusqu'à 584 000 € à Paris. Les Russes, les Norvégiens, les Américains, les Luxembourgeois et les Suédois dépensent en moyenne 400 000 € lorsqu'ils investissent dans la pierre française. Les étrangers qui investissent le moins Les Suisses, les Portugais, les Allemands, les Italiens, les Espagnols, les Anglais, les Hollandais et les Belges investissent généralement 300 000 €. En représentant près de 25 % des transactions réalisées, les Anglais restent les premiers investisseurs immobiliers étrangers en France. Leurs achats se concentrent principalement sur le Grand Ouest français. Les Belges les suivent de près, en se concentrant davantage sur le Nord, le Languedoc-Roussillon et l'Auvergne. Acheter de l'immobilier en France quand on est étranger L'apport personnel est primordial Un étranger ayant sa résidence principale dans l'un des pays de l'Union Européenne peut acheter de l'immobilier en France, via un financement. Cependant les banques demanderont toujours un apport personnel important. Il est rare qu'un étranger puisse obtenir un prêt immobilier pour acheter un bien en France, avec un apport inférieur à 30 %. Les apports de la moitié du coût du projet sont généralement bien vus. Encore faut-il passer le test de la pérennité des revenus et du faible taux d'endettement. Le besoin de visibilité des banques La première difficulté rencontrée par un étranger souhaitant emprunter la France, concerne la partie administrative. Outre la nécessité de faire traduire ses justificatifs par un traducteur agréé, il s'agit surtout de trouver les bonnes informations. Ce dernier doit effectivement prouver la pérennité de sa situation, ce qui n'est pas chose facile si l'on est entrepreneur. Cependant l'harmonisation des règles comptables européennes donne ses fruits, car comme on l'a constaté plus haut, l'encourt de prêt immobilier accordé à des étrangers pour investir dans l'immobilier en France est en progression.