Vous pouvez gérer seul la mise en location de votre bien ou la déléguer. Mais à qui ? A un administrateur de biens ? Ou bien faire appel à un outil de gestion en ligne ? Quelle différence entre ces deux créneaux ? Quel est leur coût ? Pourquoi gérer soi-même son bien peut s’avérer risqué ? Explications. Un bailleur sur deux préfère gérer seul la mise en location de son bien. Par souci d'économie. A l’instar de Stanislas, un jeune propriétaire parisien : "Mis à part la rédaction du bail qui m’a pris un peu de temps, donner un RIB à mon locataire, afin qu'il me verse le loyer chaque mois et lui éditer une quittance de loyer, je peux très bien me débrouiller seul ", affirme-t-il. Attention, si à première vue l'exercice ne semble pas bien compliqué, il peut toutefois s'avérer risqué sur le long terme. Et puis le rôle du propriétaire-bailleur ne se limite pas au seul encaissement des loyers. En témoigne la mésaventure de Julien, un propriétaire-bailleur marseillais âgé de 37 ans. Après 4 mois de vacance locative et une sacrée frayeur, le trentenaire s'est résolu à solliciter un administrateur de biens. Ce dernier lui a rapidement retrouvé un locataire pour son 16 m2 situé dans les beaux quartiers de la cité phocéenne. Et lui a facturé ses services environ 400 euros. Une somme moindre comparée aux quatre loyers de 450 euros qu'il n'a pas perçus lors de l'absence de locataire. Il a subi une perte sèche de 1800 euros. Alors que les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers. Priorité : encaisser des revenus locatifs réguliers Pour obtenir un rendement, il est impératif de percevoir un loyer chaque mois. Et nul doute que les gestionnaires sont mieux armés que vous pour dénicher des locataires solvables : vitrine, extranet, support presse adapté avec une couverture maximale sur Internet (Seloger.com, Leboncoin.fr...), contrat avec les comités d'entreprises locaux, réseau, bouche-à-oreille... Sur les conseils du professionnel, Julien a, par ailleurs, fait rénover la salle de bains. Des frais supplémentaires, certes, mais la nouvelle locataire a apprécié le meilleur niveau de confort. Au final, un bon calcul donc pour éviter d’avoir trop de turn-over. De plus, les travaux d’entretien ou de rénovation permettent de maintenir la valeur patrimoniale de l’appartement que vous louez. Et comme les frais de gestion, le montant des travaux est également déductible des revenus fonciers. Un mandat de gestion qualitatif se facture entre 8 et 10% du montant annuel des loyers perçus, charges comprises. Exemple si vous encaissez un loyer mensuel charges comprises de 500 euros par mois, cela vous génère un revenu locatif annuel de 6000 euros, soit des honoraires de gestion qui s’élèvent entre 40 et 50 euros par mois. Le prix à payer pour ne vous occuper de rien et être tranquille ! Après vous avoir trouvé un locataire solvable, l'administrateur s'occupe également des démarches administratives (rédaction du bail et renouvèlement, édition des quittances, contrôle des décomptes de charges réalisés par le syndic et répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire, paiement des taxes foncières et des assurances comme la garantie loyers impayés). L’administrateur de bien défend vos intérêts comme par exemple récupérer auprès du locataire le montant de la taxe sur les ordures ménagères lui incombant. Pour info, il y a d’autres charges récupérables auprès du locataire, vous trouverez la liste dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui a été complétée depuis par de nombreuses décisions de jurisprudence. Parmi ces charges récupérables, vous avez notamment les frais de gardiennage, les dépenses concernant le nettoyage des parties communes ou encore l’entretien des espaces verts de la copropriété. Et enfin, en cas de contentieux (loyers impayés, troubles du voisinage…), ou d’éventuels sinistres (dégât des eaux…), le professionnel mandaté se charge de tout. Gérer seul : à la portée de tous ? Vous préférez vous débrouiller seul car vous craignez que les frais de gestion écornent le rendement de votre bien ? Vérifiez que vous êtes bien en mesure d'assumer seul la tâche. Interrogez-vous sur le temps que vous pouvez consacrer à votre investissement locatif, et surtout faites le point sur votre niveau de connaissances techniques, juridiques et fiscales... Vous avez un peu de temps mais par contre vous manquez de rigueur dans les démarches administratives ? Et puis l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore l'expertise obligatoire de la surface habitable (loi Boutin)...ça ne vous dit rien ? Il faut dire que la législation en matière d'immobilier est en évolution permanente...D’ailleurs, la loi Alur a modifié une multitude de règles depuis sa promulgation le 24 mars 2014. La gestion locative 2.0 : un bon compromis Pourquoi ne pas opter alors pour la gestion locative en ligne ? Il s'agit d'un concept innovant qui tend à se développer. Il correspond à une assistance, pour ceux qui souhaitent gérer seuls leur bien. Comment ça fonctionne ? Après inscription, vous recevez des alertes e-mails pour vous informer de vos obligations vis-à-vis de votre locataire et vérifier que ce dernier remplit bien les siennes à votre égard. Exemple : 5 jours après la date d'échéance de votre loyer, le site vous demande si votre locataire vous a bien payé son loyer ? Si vous cochez "non", la plate-forme envoie automatiquement une lettre de relance au retardataire puis, si besoin, une lettre de mise en demeure. Autre exemple : un mois avant la date-anniversaire des contrats d’assurance, vous recevez par mail un courrier pré-rempli que vous envoyez à votre locataire. Il s’agit d’un courrier de rappel pour savoir par exemple s’il a bien renouvelé son contrat d’entretien de la chaudière. Sur le tableau de bord, vous disposez de différents types de courriers de relance pré-remplis, prêts à être envoyés selon les besoins (lettre pour indexation du loyer, lettre de congé pour motif sérieux, lettre de congé pour vente du bien, modèle d’état des lieux...). Les néophytes apprécieront. Coût moyen de la gestion locative sur le Net : 8 euros par mois. 9,50 euros pour un mois, en sachant que le premier mois est gratuit pour faire un essai. Pour un an, le coût de cet outil de gestion en ligne pour assister les propriétaires-bailleurs est fixé à 90 euros, soit 7,50 euros par mois. Si vous signez pour deux ans, le montant s’élève à 156 euros, soit 6,50 euros par mois. « Nous avons quasiment 87 % de taux de renouvellement d’abonnement payant », témoigne Patrick Chappey, fondateur du site gererseul.com. Pour cette somme raisonnable, « cela vous nécessitera de consacrer seulement 10 minutes par mois à votre investissement locatif, pas plus », assure Patrick Chappey. En effet, si tout se passe bien avec votre locataire, vous n’aurez pas besoin d’y consacrer beaucoup de temps. Par contre, en cas d'impayés, de réparation ou de sinistre, il faudra vous impliquer davantage et cela exigera un peu plus de disponibilité de votre part. De même, si vous réalisez des travaux, vous devrez assurer le suivi. Mais l’avantage indéniable de cet assistant de gestion en ligne, c’est que vous ne serez plus seul pour affronter les tracasseries administratives et vous serez informé de l'évolution des lois. Et la plate-forme a été modernisée en 2015 avec des nouveautés, telle que la mise en relation avec un réseau de prestataires sérieux. Ainsi Locservice vous aide à trouver un locataire gratuitement. Pour seulement un euro par mois, Beprem’s analyse la solvabilité des locataires potentiels. Beprem’s est un service en ligne d’authentification des documents que le locataire vous présente, service complété si besoin d’une « vérification employeur » (exécutée par téléphone). Vous pouvez également souscrire à une garantie loyer impayé (GLI) via leur partenaire Insor, courtier spécialisé en risques immobiliers. Vous pouvez passer par Allodiagnostic pour réaliser tous les diagnostics obligatoires. Pour le chiffrage de vos travaux, Gererseul.com vous propose les services de l’entreprise Enchantier.com, si votre bien est à rénover entièrement. Ce site vous met en relation avec des entrepreneurs qualifiés qui vous établissent un devis en ligne gratuit. Si vous allez plus loin, à vous de gérer le suivi des travaux. Et pour les petits travaux d’entretien général (plomberie, électricité, chauffage, vitrerie, serrurerie…) vous pouvez faire appel au site Lesdepanneursfrançais.fr. Contrairement aux entreprises type SOS dépannage, qui surgonflent leurs tarifs, fini les mauvaises surprises avec lesdepanneursfrançais.fr, qui propose un tarif unique : 90 euros la réparation. « Notre partenaire vous propose des prestataires qualifiés, à un prix forfaitaire raisonnable », assure Patrick Chappey. Vous pouvez également accéder aux services du cabinet juridique Legros et associés (DLJ Associés), spécialisé en immobilier. Si vous avez une question, le premier contact est gratuit. Ensuite, ils appliquent les tarifs traditionnels des avocats. Vous pouvez également bénéficier d’une assistance fiscale avec le groupe d’experts Génération Conseil. Pour conclure, entre gérer votre bien en solo ou mandater un professionnel pour lui confier la totalité de la gestion locative, la gestion en ligne reste un bon compromis. Alexandra Boquillon