Les investisseurs ont l’embarras du choix : location à des étudiants, colocation, Pinel, location saisonnière … Mais où doivent-ils prospecter ? Quels sont les quartiers à éviter ? Quels rendements peuvent-ils espérer ? Zoom sur l’investissement locatif à Nancy. Plus de 45 000 ! C’est le nombre d’étudiants que compte le Grand Nancy. Un véritable atout pour l’investissement locatif. Mais attention tout le pôle universitaire est en cours de réorganisation et certaines écoles ou facultés vont déménager. Ainsi un F1 bis de 32 mètres carrés à vendre 68 000 euros autour de la fac de pharmacie peine à trouver preneur depuis un an malgré une rentabilité à la clé de presque 7%. En cause : l’annonce du déménagement de la faculté (plus de 1000 étudiants) à l’horizon 2018 sur le plateau de Brabois, situé sur les hauteurs de Vandoeuvre-lès-Nancy, à 15 km au sud-ouest de Nancy et qui abrite déjà la faculté de médecine. A noter que la faculté de chirurgie dentaire (751 étudiants) va également rejoindre le plateau de Brabois, ainsi que l’hôpital central et la maternité de Nancy. A proximité du plateau de Brabois : 8,6% de rendement Dilemme : faut-il investir près de Brabois maintenant ou toujours dans le centre nancéen ? « Les parents d’étudiants en première année de médecine par exemple, compte tenu du pourcentage élevé d’échec opteront pour une petite surface à Brabois, moins chère que dans le centre », anticipe Jean-Marc Ostermann de l’agence Orpi Stanislas Immobilier. Ce dernier a vendu à Vandoeuvre-lès-Nancy en 48 heures un studio de 18 mètres carrés en bon état en rez-de-chaussée de la résidence Les Clairières datant des années 1980 pour 36 000 euros, avec 3000 euros de rafraîchissement à prévoir. Il se loue 280 euros par mois, soit une rentabilité brute de 8,6%. Hypercentre : 5,6% de rendement A l’inverse, les étudiants en fin de cycle ou ceux dont les parents ont des revenus aisés préfèreront sans conteste vivre dans Nancy centre, plus commode pour sortir le soir et plus animé les week-ends, quitte à effectuer une heure aller-retour de trajet avec la ligne 1 du tram pour se rendre à Brabois. En hypercentre, rue des Dominicains, un 31 mètres carrés totalement rénové a trouvé preneur à 126 000 euros, un prix élevé qui dégrade le rendement locatif estimé à 5,6%. Mais malgré un loyer de 590 euros charges comprises par mois, vous aurez l’assurance de le louer toute l’année, sans risque de vacance locative. A proximité de la gare et de Nancy Grand cœur : jusqu’à 10% de rendement Plus abordable et plus rentable, un primo-investisseur a déniché récemment un 20 mètres carrés situé en rez-de-chaussée sur la rue Gabriel Mouilleron pour 36 000 euros, loué 300 euros par mois, soit une rentabilité brute de 10% ! Lors de la prochaine relocation, un rafraîchissement complet sera à prévoir. Mais l’emplacement est idéal : à proximité de la gare et à la lisière du nouvel écoquartier baptisé « Nancy Grand Cœur », qui va devenir l’extension du centre-ville à l’horizon 2018. Un bien qui se revendra facilement avec une plus-value à la clé. Colocation à proximité de la fac de Lettres : jusqu’à 12,2% de rendement Autre coup de maître réalisé dans un emplacement de choix : en face de la fac de Lettres, boulevard Albert 1er : un F3 de 60 mètres carrés est parti à 108 000 euros FAI avec environ 10 000 euros de travaux à prévoir. L’investisseur a transformé le séjour en chambre, ce qui fait trois chambres afin de pouvoir le louer en colocation à trois étudiants. Loyer de la chambre : 400 euros par mois. Soit un rendement optimisé de 12,2% ! A proximité du Campus Artem : 6,2% de rendement Autre secteur à privilégier : autour du Campus Artem, rue du Sergent Blandan où est déjà installée l’Ecole des Mines, l’école des Beaux Arts et qui accueillera à la rentrée 2017-2018 l’Institut commercial de Nancy (ICN Business School), aujourd’hui localisé rue Michel Ney dans le secteur de la fac de Lettres. « Mais il fallait acheter il y a 5 ans autour d’Artem », souligne Jean Marc Ostermann car les biens ont pris de la valeur avec l’installation du Campus, « une valorisation à hauteur de 25% ! », selon plusieurs agents immobiliers. Ce qui n’a pas empêché un investisseur parisien d’acheter dernièrement une maison de 120 mètres carrés sans jardin pour 190 000 euros avec 100 000 euros de travaux à prévoir, en vue de la transformer en trois F2. Chaque appartement sera loué 500 euros, ce qui dégage une rentabilité brute de 6,2%. Achetée en 2012, elle aurait rapporté environ 7,2%. Toujours rentable donc malgré la valorisation du quartier. Et le bien jouit d’un emplacement idéal : proche d’Artem et sur le trajet du tram qui relie le plateau de Brabois (arrêt Blandan). Les prémices de la location saisonnière La location de courte durée type AirBnB commence à fonctionner, « nous en sommes aux prémices mais la tendance pourrait bien exploser d’ici 5 ans, surtout si des structures de conciergerie se développent », anticipent les professionnels. Pour l’instant ce sont les propriétaires qui gèrent les entrées et sorties…Comptez entre 50 et 80 euros la nuitée ou entre 120 et 150 euros le week-end. Il est difficile encore de calculer une rentabilité à l’année car pour le moment ce type de location se fait de manière sporadique. Mais en tout cas une vraie demande émane de la part des touristes mais pas seulement : également des infirmières et aides-soignantes qui sont de garde une ou deux nuits par semaine et vivent en zone rurale ou bien des enseignants qui dispensent des heures de cours un ou deux jours par semaine et ont plus de 100 kilomètres à parcourir ou encore des étudiants dont les parents vivent dans les villages lorrains et ne veulent pas faire de route surtout en hiver quand ils finissent à 20 h un ou deux soirs par semaine. « L’offre locative va glisser vers de plus en plus d’équipement », augure Jean-Marc Ostermann. Mais attention, Nancy n’est pas Nice, ni Paris, éviter de mettre tout votre patrimoine immobilier sur AirBnB, un bien ou deux pour commencer et tester. Secteur à privilégier pour la location saisonnière : l’hypercentre, la Vieille-Ville, Charles III et dans une moindre mesure le Faubourg des Trois Maisons. Pinel dans le neuf : pas plus de 3,6% de rendement Et le neuf est-il rentable à Nancy ? Ne vous attendez pas à des rendements supérieurs à 3,6% en Pinel, selon Franck Vignaud du Laboratoire de l’Immobilier. Pour preuve, un 34 mètres carrés situé avenue de La Garenne s’est vendu 152 000 euros et se loue 450 euros par mois, soit une rentabilité brute, avant avantage fiscal, de 3,5%. Pinel dans l’ancien : 4,9% de rendement après avantage fiscal « Préférez le Pinel dans l’ancien, avec un bien à restaurer à de belles adresses en cœur de ville, vous pourrez dépasser 4% de rentabilité et surtout dans 10 ou 15 ans vous pourrez revendre sans perte », conseille Grégory Pierre de Century 21. Un exemple d’opération de ce genre ? Avenue Foch, à 5 minutes à pied de la gare, un investisseur a acheté un 54 mètres carrés dans un immeuble de 1900. Il sera entièrement rénové fin 2017, pour 171 000 euros. Loué 572 euros en Pinel (au lieu de 620 euros, le prix du marché), le bien dégagera tout de mêmeune rentabilité brute de 4% et même de 4,9% après avantage fiscal, selon le professionnel qui suit le dossier. Place de parking : jusqu’à 9,6% de rendement Pour les investisseurs disposant d’une petite enveloppe, les parkings peuvent rapporter jusqu’à 9,6% par an. En témoigne cette place de parking en centre-ville achetée 7500 euros et louée 60 euros par mois. Une belle affaire car le prix moyen d’un parking en centre-ville avoisine plutôt les 10 000 euros. Quel que soit votre choix, pour votre financement, contactez l’agence Vousfinancer, située 14 boulevard du 21ème Régiment d’aviation à Nancy, au 03 83 15 15 16. Alexandra Boquillon